Choć klienci liczą na tańsze hipoteki po spodziewanych obniżkach stóp procentowych, sektor bankowy wskazuje szereg czynników, które mogą zniweczyć ten optymizm. Wiceprezeska Związku Banków Polskich ostrzega, że bez zmian legislacyjnych i systemowych kredyty mogą być nawet droższe niż dziś.
Obniżki stóp procentowych nie wystarczą
W maju Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe, a według sygnałów płynących z NBP oraz wypowiedzi Agnieszki Wachnickiej, wiceprezeski Związku Banków Polskich (ZBP), możliwe są jeszcze dwie kolejne obniżki o łącznie nawet 1 punkt procentowy w tym roku. Dla wielu kredytobiorców oznacza to nadzieję na niższe raty kredytów hipotecznych. Jednak Wachnicka tonuje nastroje: inflacja wciąż nie wróciła do celu, a obniżki mogą przynieść efekt dopiero z opóźnieniem.
Według ekspertki, spadek stóp procentowych poprawi dostępność kredytów i zwiększy zdolność kredytową Polaków, jednak proces ten będzie stopniowy i rozłożony w czasie. Dodatkowo nawet kredyty o stałym oprocentowaniu – często wskazywane jako bezpieczniejsze – nie stanowią obecnie realnej alternatywy, ponieważ:
- koszt ich zabezpieczeń jest wysoki,
- oferta ogranicza się zazwyczaj do 5-letnich okresów.
Wcześniejsze spłaty zwiększają koszty dla wszystkich
Jednym z głównych tematów poruszonych przez Wachnicką w wywiadzie dla Money.pl była kwestia wcześniejszej spłaty kredytu. Choć dla klienta to korzystna opcja, dla banku oznacza stratę, której obecne prawo nie pozwala rekompensować.
„Każdy klient niejako dopłaca do tego, że ktoś inny spłaca swój kredyt przed terminem, ponieważ bank nie ma możliwości odzyskania kosztów zabezpieczeń” – zaznacza Wachnicka.
Problemem jest błędne, jej zdaniem, wdrożenie unijnej dyrektywy do polskiego prawa, które zabrania pobierania rekompensaty za wcześniejszą spłatę kredytu, jeśli nie da się indywidualnie wyliczyć kosztów zabezpieczenia dla konkretnej umowy. Tymczasem banki zabezpieczają całe portfele kredytowe, nie pojedyncze umowy, co czyni taką kalkulację „niewykonalną”.
W Europie Zachodniej funkcjonują inne zasady. Tam klient, który decyduje się na wcześniejszą spłatę kredytu, musi zapłacić rekompensatę, której wysokość jest znana z góry. Wachnicka postuluje, by i w Polsce wprowadzić jasne i przejrzyste przepisy określające zasady wyliczania takiej rekompensaty.
„Gdyby takie przepisy istniały, kredyty mogłyby być tańsze” – dodaje przedstawicielka ZBP.
Nowy wymóg KNF podbije koszty kredytów mieszkaniowych
Kolejnym wyzwaniem dla sektora bankowego, które może przyczynić się do dalszego wzrostu cen kredytów, jest nowy wymóg Wskaźnika Finansowania Długoterminowego (WFD). Zgodnie z nim, 40% portfela kredytów mieszkaniowych musi być finansowane emisją papierów dłużnych.
Z punktu widzenia banków, emisja takich papierów jest kosztowniejsza niż finansowanie hipotek ze środków pochodzących z depozytów. To oznacza, że:
- banki będą ponosić wyższe koszty finansowania kredytów,
- część tych kosztów zostanie przerzucona na klientów,
- oprocentowanie kredytów hipotecznych może wzrosnąć nawet mimo obniżek stóp procentowych.
Dodatkowym wyzwaniem może być dostępność kapitału i zainteresowanie inwestorów takimi instrumentami. W warunkach zmiennej koniunktury i niepewności co do poziomu stóp procentowych w przyszłości, może to wpłynąć negatywnie na płynność emisji i zwiększyć premie za ryzyko.
Co dalej? Potrzeba zmian legislacyjnych i systemowych
Przedstawicielka ZBP nie pozostawia złudzeń: jeśli nie dojdzie do zmian w przepisach prawa – zarówno na poziomie krajowym, jak i unijnym – kredyty w Polsce będą trwale droższe niż w wielu innych krajach UE. Wachnicka wskazuje na potrzebę:
- zmiany przepisów dotyczących wcześniejszej spłaty kredytów,
- jasnego uregulowania zasad naliczania rekompensat,
- dostosowania krajowych przepisów do realiów funkcjonowania banków.
Bez tego banki będą zmuszone przerzucać dodatkowe koszty na klientów – zarówno w zakresie zabezpieczeń, jak i źródeł finansowania.
Perspektywa dla klientów i sektora
Dla klientów najbliższe miesiące mogą przynieść ulgę w ratach kredytów, jeśli RPP rzeczywiście zdecyduje się na dalsze obniżki stóp procentowych o łącznie 1 p.p. Jednak ewentualna poprawa sytuacji kredytobiorców może zostać zniwelowana przez:
- brak systemowych zmian dotyczących rekompensat za wcześniejsze spłaty,
- wejście w życie nowych wymogów KNF dotyczących finansowania długoterminowego,
- wysokie koszty stałego oprocentowania i zabezpieczeń.
Dla sektora bankowego oznacza to konieczność szukania nowych modeli finansowania i presję na regulatorów, by dostosować prawo do warunków rynkowych.
Obecna sytuacja unaocznia, że cena kredytu hipotecznego to nie tylko wynik decyzji NBP, ale złożony efekt wielu czynników prawnych, rynkowych i regulacyjnych. Klienci, którzy planują w najbliższym czasie zaciągnięcie kredytu lub jego refinansowanie, powinni śledzić nie tylko decyzje Rady Polityki Pieniężnej, ale także zmiany w legislacji i regulacjach sektora bankowego.
