W tym artykule omówimy procedurę likwidacji uciążliwej służebności gruntowej, która stała się problematyczna lub utraciła swoje znaczenie dla nieruchomości władającej. Przy wykorzystaniu przepisów Kodeksu cywilnego oraz praktyki sądowej przedstawimy warunki, jakie należy spełnić, aby wniosek o zniesienie służebności mógł być pozytywnie rozpatrzony przez sąd. Rozważymy te kwestie na przykładzie sytuacji pana Piotr.
Pan Piotr jest mieszkańcem przestronnego, starego domu, którego częściowym właścicielem jest jego ojciec. Przez wiele lat jeden z sąsiadów korzysta z przejazdu przez posiadłość pana Piotr, aby dostać się do głównej drogi w wiosce. W celu uzyskania zgody na rozbudowę swojego domu, sąsiad zawarł umowę o służebności przejazdu z ojcem pana Piotra, około 15 lat temu. Aktualnie, jednak, ciągłe korzystanie sąsiada z tej służebności staje się dla pana Piotra uciążliwe i problematyczne. Pan Piotr, który niedługo ma odziedziczyć dom, doświadcza trudności związanych z ciągłym ruchem przez jego posesję, utrudniającym mu dostęp do garażu, drewutni czy podwórka. Bramy na posesję pana Piotra są zawsze otwarte, co powoduje, że nie może swobodnie puszczać dzieci czy psa na własnej przestrzeni, ze względu na stały ruch przez drogę. Istotnym jest, że sąsiad ma dostęp do drugiej, nowo wyremontowanej drogi publicznej z tyłu posesji pana Piotra. W związku z powyższym pan Piotr zwrócił się do nas z pytaniem, czy istnieje możliwość odwołania uciążliwej służebności przejazdu i nakazania sąsiadowi korzystania z dostępu od tyłu. Poszukiwał porady w kwestii pozbycia się tego utrudnienia.
Obciążenie nieruchomości służebnością
W mojej ocenie, jeżeli sąsiad ma dostęp do drogi publicznej, nie ma konieczności utrzymania służebności gruntowej na nieruchomości pana Piotr.
Zgodnie z art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego, „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władającej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władającej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władającej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa)”.
Zlikwidowanie uciążliwej służebności
W odniesieniu do zniesienia obecnej służebności, przepisy zakładają dwie możliwości zakończenia tego uprawnienia.
Zasada ta wynika z art. 294 Kodeksu cywilnego, który stwierdza, że „właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli zmiana stosunków sprawiła, że służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a jednocześnie nie jest ona niezbędna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej”.
Inną opcją jest zniesienie służebności bez wynagrodzenia, co reguluje art. 295: „jeżeli służebność gruntowa utraciła wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez konieczności zapłaty wynagrodzenia”.
Dowodzenie zmiany sytuacji
Zgodnie z art. 294, właściciel nieruchomości obciążonej, aby skutecznie domagać się zniesienia służebności gruntowej, musi wykazać, że doszło do zmiany stosunków, przez którą służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a jednocześnie nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Zastosowanie zniesienia służebności gruntowej na mocy art. 294 wymaga zazwyczaj zapłacenia wynagrodzenia właścicielowi nieruchomości władnącej, chyba że ten jednoznacznie zrzeknie się tego wynagrodzenia.
Utrata istotności służebności
W sytuacji pana Damiana, fakt ten można stosunkowo łatwo udowodnić, zwłaszcza w kontekście nowego zagospodarowania nieruchomości pana Damiana czy uciążliwości wynikającej z sąsiedztwa. Niemniej jednak, w przypadku gdy sąsiad ma dostęp do innej drogi dojazdowej, pan Damian może odwołać się do postanowień art. 295, argumentując, że służebność utraciła wszelkie znaczenie dla jego nieruchomości, zważywszy na dostęp sąsiada z innej strony.
Podczas oceny utraty wszelkiego znaczenia służebności gruntowej dla nieruchomości władającej, istotne jest uwzględnienie treści służebności, jej celu oraz społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości władającej. Z wypracowanego orzecznictwa wynika, że pojęcie „utrata wszelkiego znaczenia” stanowi podstawę do zniesienia służebności gruntowej na mocy art. 295 jedynie w przypadku, gdy ma ona charakter obiektywny i trwały. Utrata wszelkiego znaczenia służebności gruntowej nie zachodzi, gdy przyczynia się ona do zwiększenia użyteczności nieruchomości władającej, nawet jeśli ma to miejsce przez krótki okres w roku, na przykład podczas jesiennych deszczy lub wiosennych roztopów (por. orzeczenie SN z 11.9.1957 r., sygn. akt 3 CR 710/57).
Wniosek do sądu
W świetle powyższych faktów, w przypadku gdy sąsiad dysponuje równie korzystną – a nawet lepszą – drogą dojazdową do swojego domu, która jest dodatkowo połączona z główną drogą, pan Damian ma pełne prawo złożyć do sądu wniosek o zniesienie służebności. Zgodnie z wyrokiem sądowym, jak powyżej przedstawiono, obecna służebność nie przyczynia się do zwiększenia funkcjonalności nieruchomości pana Damiana, ponieważ sąsiad ma dostęp do identycznego dojazdu. Oczywiście, wszystko zależy od kompleksowej analizy sprawy i prezentacji dowodów, jednak na podstawie opisanego scenariusza pan Damian może skutecznie udowodnić, że służebność straciła dla sąsiada wszelkie znaczenie.
Podsumowanie
Podsumowując, jeśli służebność stała się szczególnie uciążliwa lub utraciła swoje pierwotne znaczenie dla nieruchomości władnącej, właściciel nieruchomości może złożyć wniosek o jej zniesienie. Przepisy Kodeksu cywilnego regulują tę kwestię. Warto jednak pamiętać, że każdy przypadek wymaga indywidualnej oceny oraz skrupulatnego przygotowania dokumentacji i argumentacji, aby wniosek o zniesienie służebności miał szanse na powodzenie w sądzie.
