Agencja ma prawo do wynagrodzenia, jeżeli zostanie zawarta umowa sprzedaży nieruchomości.
Sąd Najwyższy wydał najnowsze orzeczenie w sprawie pod sygnaturą I CSK 789/23 dotyczące sporu między dwoma spółkami, który powstał na tle rozliczenia umowy określonej jako „zlecenie” sprzedaży dużej działki przemysłowej. Spółka, która miała przeprowadzić sprzedaż, domagała się rozliczenia tej umowy. W związku z wątpliwościami co do skuteczności działań tej spółki, właściciel nieruchomości wypowiedział umowę, traktując ją jako umowę zlecenia, co skutkowało natychmiastowym rozwiązaniem. Po zakończeniu umowy właściciel nieruchomości rozpoczął rozmowy z potencjalnym kupcem, który ostatecznie nabył działkę.
Czy agencji nieruchomości zawsze przysługuje zapłata?
Firma, której umowę wypowiedziano, twierdziła, że wskazała nabywcę działki i z tego powodu zażądała wynagrodzenia za pośrednictwo w sprzedaży. Sąd rejonowy przyznał jej wynagrodzenie ponad 60 tys. zł, uznając, że zawarto umowę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Sąd Okręgowy w Katowicach podtrzymał tę decyzję. Pozwana spółka odwołała się do Sądu Najwyższego, argumentując, że sądy źle zakwalifikowały umowę jako pośrednictwo, co wpłynęło na reżim wypowiedzenia.
Prawnik reprezentujący firmę podkreślał, że różnica między umową pośrednictwa a umową zlecenia jest kluczowa i powinna zostać wyjaśniona przez Sąd Najwyższy. Wskazał, że prawo wymaga formy pisemnej lub elektronicznej dla umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, inaczej umowa jest nieważna. Sąd Najwyższy oddalił skargę, uznając, że argumenty pozwanej nie uzasadniają zmiany decyzji. Jednocześnie wyjaśnił istotę umowy pośrednictwa.
Sędzia Grzegorz Misiurek w uzasadnieniu wskazał, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami to profesjonalne działania zmierzające do zawarcia umów kupna-sprzedaży, najmu lub dzierżawy nieruchomości. Umowa pośrednictwa zobowiązuje pośrednika do podejmowania działań na rzecz zamawiającego, który zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia. Zakres działań i sposób ustalenia wynagrodzenia określa umowa.
Pośrednictwo obejmuje działania faktyczne, a nie prawne. Celem pośrednika jest stworzenie warunków do zawarcia głównej umowy, którą zawierają sami zainteresowani. Pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy jego działania doprowadzą do zawarcia umowy głównej. Ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku, który zazwyczaj nie ma prawa do zwrotu poniesionych wydatków. Z tego powodu do umowy pośrednictwa trudno stosować przepisy dotyczące umowy zlecenia.
Konkluzja:
Warto w tym miejscu podnieść, że umowa pośrednictwa nie jest bezpośrednio uregulowana w kodeksie cywilnym, więc jej warunki opierają się wyłącznie na zasadach ogólnych. Prawa i obowiązki stron muszą być jasno określone w umowie. W praktyce przyjmuje się, że prowizja przysługuje zawsze, gdy dochodzi do zawarcia umowy z osobą wskazaną przez pośrednika. Nawet po wypowiedzeniu umowy pośrednictwa prawo do prowizji nie zanika. Jeśli finalnie zawrze się umowę z osobą wskazaną przez pośrednika, ma on prawo do prowizji zgodnie z umową, bez względu na włożony wysiłek. Takie postanowienia są potwierdzone przez orzecznictwo sądowe. W Związku z powyższym umowę pośrednictwa należy czytać bardzo uważnie i dosłownie interpretować każde jej postanowienie. Zawsze można też negocjować warunki umowy. Nie ma ustalonego wzoru umowy, zasada swobody umów daje szerokie możliwości.
