Polska branża deweloperska gwałtownie hamuje, a marzenia tysięcy Polaków o własnym mieszkaniu znów się oddalają. Najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) za maj 2024 roku nie pozostawiają złudzeń – rynek wchodzi w fazę głębokiej stagnacji. Liczba rozpoczynanych budów mieszkań spadła o 6% w ujęciu rocznym, co jest wyraźnym sygnałem ostrzegawczym dla całej gospodarki. To już nie kosmetyczna korekta, a realne zamrożenie inwestycji, które może mieć poważne konsekwencje w najbliższych miesiącach i latach.
Szczególnie niepokojące są wskaźniki dotyczące firm deweloperskich, które stanowią trzon rynku pierwotnego. Ich aktywność inwestycyjna spadła do poziomu najniższego od połowy 2023 roku. Firmy masowo wstrzymują nowe projekty, rezygnują z uzyskanych pozwoleń na budowę i z dużą ostrożnością podchodzą do planowania przyszłości. Eksperci mówią wprost o punkcie zwrotnym. Era boomu mieszkaniowego dobiegła końca, a na horyzoncie rysuje się scenariusz ograniczonej podaży i, paradoksalnie, potencjalnych dalszych wzrostów cen, które uderzą w portfele kupujących.
GUS bije na alarm. Dlaczego deweloperzy przestali budować?
Za obecnym paraliżem na placach budowy stoi kilka kluczowych czynników, które spędzają sen z powiek zarządom firm deweloperskich. Główną przyczyną jest bezprecedensowy wzrost kosztów budowy. Ceny materiałów, takich jak stal, cement czy chemia budowlana, utrzymują się na wysokim poziomie. Do tego dochodzi rosnąca presja płacowa i niedobór wykwalifikowanych pracowników, co winduje koszty robocizny do historycznych szczytów. W takich warunkach marże deweloperów topnieją, a rentowność wielu projektów staje pod znakiem zapytania.
Drugim, równie istotnym elementem, jest niepewność związana z polityką pieniężną Rady Polityki Pieniężnej (RPP). Mimo że stopy procentowe pozostają stabilne, ich wysoki poziom bezpośrednio przekłada się na zdolność kredytową Polaków. Potencjalni nabywcy mają coraz większe trudności z uzyskaniem finansowania na zakup wymarzonego „M”. Deweloperzy, świadomi tych ograniczeń, obawiają się budować „na zapas”, ryzykując, że gotowe lokale nie znajdą nabywców. Brak jasnych sygnałów co do przyszłych obniżek stóp procentowych potęguje atmosferę wyczekiwania i zniechęca do podejmowania długoterminowych, ryzykownych decyzji inwestycyjnych.
Dane GUS są w tej kwestii bezlitosne. Spadek liczby rozpoczętych inwestycji o 6% rok do roku to tylko wierzchołek góry lodowej. Analitycy rynku podkreślają, że firmy wycofują się z już zaplanowanych przedsięwzięć, co pokazuje skalę problemu. Ostrożność zastąpiła ekspansję, a strategia przetrwania stała się ważniejsza niż walka o udziały w rynku.
„Efekt mrożący” na rynku. Co oznaczają spadające pozwolenia na budowę?
Jeszcze bardziej alarmującym sygnałem niż bieżące dane o rozpoczętych budowach jest statystyka dotycząca wydawanych pozwoleń na budowę. To wskaźnik, który z kilkuletnim wyprzedzeniem pokazuje, jaka będzie podaż mieszkań w przyszłości. Niestety, również tutaj liczby są bardzo niepokojące. Poziom wydawanych pozwoleń na budowę mieszkań znalazł się na historycznie niskim poziomie. Oznacza to, że deweloperzy nie tylko wstrzymują obecne projekty, ale również rezygnują z planowania nowych na lata 2025-2026.
Ten „efekt mrożący” będzie miał długofalowe skutki. Cykl inwestycyjny w budownictwie mieszkaniowym trwa średnio 2-3 lata od momentu uzyskania pozwolenia do oddania kluczy. Dzisiejsze decyzje o wstrzymaniu inwestycji oznaczają, że za dwa lata na rynek trafi znacznie mniej nowych lokali. To prosta droga do powstania luki podażowej, czyli sytuacji, w której popyt, nawet osłabiony, znacząco przewyższy liczbę dostępnych mieszkań. Eksperci ostrzegają, że taka nierównowaga niemal zawsze prowadzi do gwałtownego wzrostu cen.
Deweloperzy działają w trybie zarządzania ryzykiem. Zamiast inwestować w grunty i rozpoczynać budowy w niepewnym otoczeniu, wolą przeczekać trudny okres, trzymając gotówkę. To racjonalne z perspektywy pojedynczej firmy, ale dla całego rynku jest to scenariusz niezwykle groźny. Ograniczenie podaży uderzy przede wszystkim w osoby szukające swojego pierwszego mieszkania oraz w młode rodziny, dla których bariera wejścia na rynek stanie się jeszcze wyższa.
Mniej mieszkań na rynku. Jak to wpłynie na ceny i dostępność?
Konsekwencje obecnego hamowania odczujemy wszyscy, ale najmocniej uderzą one w kupujących. Choć intuicja podpowiada, że spowolnienie gospodarcze powinno prowadzić do spadku cen, na rynku nieruchomości mechanizmy są bardziej złożone. Kluczowa jest relacja podaży i popytu. Dane GUS wskazują, że w maju 2024 roku oddano do użytku zaledwie nieco ponad 15 tysięcy mieszkań. To aż o 9% mniej niż w kwietniu i znacznie poniżej potrzeb rynkowych.
Kurcząca się podaż, przy wciąż istniejącym popycie, nieuchronnie doprowadzi do wzrostu presji na ceny. Najszybciej i najdotkliwiej odczują to mieszkańcy największych aglomeracji, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto czy Poznań. To właśnie tam popyt jest największy, a każda luka w ofercie deweloperów jest natychmiast wykorzystywana przez sprzedających do podnoszenia stawek. Może nas czekać paradoksalna sytuacja: mimo że buduje się mniej, a zdolność kredytowa jest ograniczona, ceny mieszkań nie tylko nie spadną, ale mogą nawet wzrosnąć.
Ograniczona dostępność lokali to także mniejszy wybór dla kupujących. Zamiast przebierać w ofertach, będą oni zmuszeni do podejmowania szybkich decyzji i akceptowania kompromisów dotyczących lokalizacji, metrażu czy standardu wykończenia. Dla wielu osób, które liczyły na uspokojenie rynku i okazje cenowe, może to być ogromne rozczarowanie.
Inwestorzy indywidualni nie ratują sytuacji. Rynek w stanie zawieszenia
W analizach rynkowych często pojawia się argument, że spadek aktywności deweloperów może zostać zrekompensowany przez inwestorów indywidualnych, czyli osoby budujące domy jednorodzinne na własne potrzeby. Niestety, dane GUS pokazują, że choć ten segment rynku jest stabilniejszy, jego skala jest zbyt mała, aby uratować ogólną sytuację. Budownictwo jednorodzinne nie jest w stanie wypełnić luki pozostawionej przez wielkie firmy deweloperskie, które odpowiadają za większość podaży w miastach.
W efekcie cały rynek mieszkaniowy znalazł się w stanie, który eksperci określają jako „zawieszenie” lub „głęboką stagnację”. Wszystkie strony transakcji przyjęły postawę wyczekującą. Deweloperzy czekają na spadek kosztów i obniżki stóp procentowych. Kupujący czekają na poprawę zdolności kredytowej, niższe ceny lub uruchomienie nowego, rządowego programu wsparcia w rodzaju „Kredytu na start”. Ta wzajemna blokada prowadzi do paraliżu, w którym nikt nie podejmuje odważnych decyzji.
Taka sytuacja jest niezwykle ryzykowna. Im dłużej potrwa impas, tym głębsza będzie przyszła luka podażowa i tym trudniej będzie przywrócić rynkowi równowagę. Dziś nikt nie mówi już o boomie. W grę wchodzą ostrożność, chłodna kalkulacja i analiza ryzyka. Niestety, na razie brakuje jakiegokolwiek pozytywnego sygnału, który mógłby skłonić deweloperów do powrotu na place budowy na masową skalę.
