Polska stała się nieoczekiwanym wyjątkiem na mapie nieruchomości Europy Środkowo-Wschodniej. Podczas gdy w większości metropolii regionu ceny mieszkań galopują w górę o dwucyfrowe wartości, w czterech największych polskich aglomeracjach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu – odnotowano spadki w ujęciu rocznym. To fenomen, który zaskakuje ekspertów, zwłaszcza że jednocześnie popyt na kredyty hipoteczne bije historyczne rekordy, a nowych ofert na rynku jest coraz mniej. Czy to ostatni dzwonek na zakup mieszkania w niższej cenie, czy zapowiedź odwrócenia trendu, która wstrząśnie rynkiem w 2025 roku?
Polska na przekór Europie: Ceny mieszkań spadają, gdy inni drożeją
Dane przedstawione przez Polski Instytut Ekonomiczny (PIE) są jednoznaczne: Warszawa, Kraków, Wrocław i Poznań to jedyne duże miasta w całej Europie Środkowo-Wschodniej, gdzie ceny mieszkań spadły w ujęciu rocznym. To fundamentalna różnica, która stawia Polskę w unikalnej sytuacji na tle sąsiadów. W gronie dziesięciu głównych miast pozostałych państw regionu aż w siedmiu wzrosty rok do roku były dwucyfrowe. Praga, Budapeszt czy Bukareszt notują dynamiczne podwyżki, podczas gdy polskie metropolie przeżywają okres stabilizacji, a nawet korekt.
Ten trend jest efektem kilku czynników. Po pierwsze, polski rynek doświadczył gwałtownego wzrostu cen w latach 2020-2022, napędzanego pandemią i niskimi stopami procentowymi. Następnie agresywne podwyżki stóp NBP w latach 2022-2023 drastycznie obniżyły dostępność kredytów, wypychając z rynku wielu potencjalnych kupujących. Jedynym dużym polskim miastem, które wymyka się temu trendowi, jest Gdańsk. Tam ceny wzrosły o 10% w ujęciu rocznym – znacznie więcej niż w innych polskich miastach, ale wciąż mniej niż w większości stolic regionu. Fenomen Trójmiasta wynika z ograniczonej przestrzeni do rozbudowy i stałego, wysokiego popytu.
Dwa rynki, jedna gospodarka: Pierwotny w górę, wtórny w dół
III kwartał 2025 roku ujawnia wyraźny podział na dwa odrębne rynki nieruchomości. Na rynku pierwotnym, czyli mieszkaniach bezpośrednio od deweloperów, ceny w miastach wojewódzkich i Gdyni wzrosły o 3,2% w ujęciu rocznym. To nieznaczne spowolnienie względem II kwartału 2025 (wzrost o 3,5%), ale wciąż świadczy o tym, że deweloperzy bronią swoich marż, argumentując to rosnącymi kosztami materiałów, robocizny i gruntów.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja na rynku wtórnym. Tutaj ceny spadły o 2,6% względem analogicznego okresu w 2024 roku. W II kwartale spadek był nieco większy i wynosił 2,8%. Ta utrzymująca się korekta oznacza, że właściciele używanych mieszkań muszą obniżać ceny, aby znaleźć nabywców. Różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym sięga niemal 6 punktów procentowych, co tworzy unikalną dynamikę i daje pole do negocjacji dla kupujących poszukujących okazji.
Fala popytu na kredyty: Dlaczego Polacy rzucili się na hipoteki?
Mimo, a może właśnie dzięki spadającym cenom na rynku wtórnym, popyt na kredyty mieszkaniowe bije rekordy. W III kwartale 2025 roku do banków wpłynęło aż 116 tys. wniosków o kredyt hipoteczny. To drugi kwartał z rzędu, kiedy liczba wniosków przekroczyła 100 tys., i imponujący wzrost o 36% względem III kwartału 2024 roku. Tak dynamicznego ożywienia nie widziano od lat.
Za tym gwałtownym wzrostem stoją dwa kluczowe czynniki. Po pierwsze, ceny mieszkań na rynku wtórnym od sześciu miesięcy są niższe niż rok wcześniej, co otwiera okno możliwości dla kupujących. Po drugie, we wrześniu 2025 roku doszło do kolejnej obniżki stóp procentowych. Niższe stopy oznaczają tańsze kredyty, niższe raty i lepszą zdolność kredytową, co w połączeniu z niższymi cenami mieszkań stworzyło idealne warunki do zakupu. Ci, którzy przez lata czekali na lepszy moment, teraz masowo ruszyli do banków.
Dramatyczny spadek podaży: Czy okno okazji się zamyka?
Paradoksalnie, w momencie gdy popyt na kredyty osiąga historyczne maksima, podaż nowych ofert sprzedaży mieszkań była najniższa od początku roku. W III kwartale 2025 roku, w grupie miast wojewódzkich i Gdyni, na rynek co tydzień wpływało niecałe 9 tys. ofert. To wyraźnie mniej niż w poprzednich dwóch kwartałach, gdy liczba ta przekraczała 10,4 tys. Choć wynik z III kwartału był nadal o 11% wyższy niż rok wcześniej, trend jest wyraźnie spadkowy.
Największe rynki pod względem podaży to Warszawa (2265 ofert tygodniowo), Kraków (1395) oraz Wrocław (987), koncentrujące niemal połowę wszystkich nowych ofert. Spadek podaży przy rosnącym popycie to klasyczny mechanizm rynkowy, który zazwyczaj prowadzi do wzrostu cen. Jeśli ten trend się utrzyma, możemy spodziewać się odwrócenia spadkowej tendencji w najbliższych kwartałach, co może oznaczać koniec obecnych, korzystnych warunków dla kupujących.
Co to oznacza dla Ciebie? Perspektywy dla kupujących i sprzedających
Obecna sytuacja stwarza relatywnie korzystne warunki dla osób planujących zakup mieszkania, zwłaszcza na rynku wtórnym. Spadające ceny dają przestrzeń do negocjacji, a poprawiona dostępność kredytów ułatwia finansowanie. Warto jednak pamiętać, że okno możliwości może się zamykać. Malejąca podaż i rosnący popyt to sygnały, że dno rynku może być już za nami. Ci, którzy liczyli na dalsze spadki cen, mogą się rozczarować – czas na decyzje jest teraz.
Dla właścicieli mieszkań sytuacja jest mniej komfortowa. Spadające ceny na rynku wtórnym oznaczają trudności w sprzedaży po oczekiwanej cenie. Część potencjalnych sprzedających wycofuje się z rynku, czekając na lepsze czasy. Z drugiej strony, rosnący popyt na kredyty może przyciągnąć więcej kupujących, co zwiększy konkurencję wśród nabywców. Deweloperzy, mimo spowalniającego tempa, nadal utrzymują wzrost cen, co wskazuje na ich determinację w obronie marż.
W dłuższej perspektywie, strukturalne niedobory mieszkań w Polsce – budujemy mniej niż większość krajów Europy Zachodniej – w połączeniu z rosnącą liczbą gospodarstw domowych, powinny wspierać ceny. Polski rynek nieruchomości przechodzi przez unikalną fazę, ale obecne trendy mogą zapowiadać rychłe zmiany. Dla wielu to być może ostatni moment na korzystne zakupy, dla sprzedających – czas trudnych decyzji o tym, czy czekać na odbicie, czy realizować sprzedaż teraz.
