W wyniku ostatniej reformy planowania przestrzennego ustawodawca usprawnił zasady określania stron postępowania i ich powiadamiania w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego (ULICP). Wyeliminowano rozbieżności interpretacyjne i uregulowano zasady postępowania organów administracji w przypadku niewystarczających danych stron poprzez obwieszczenie, zwłaszcza w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.
Nieuregulowany stan prawny
Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się obecnie nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. Ta zasada znajduje zastosowanie także w przypadku, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe.
Odwołując się do poglądu orzecznictwa sądów administracyjnych można zacytować Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, który wskazał, iż „jeżeli na podstawie istniejących dokumentów możliwe jest jednoznaczne ustalenie wszystkich współwłaścicieli nieruchomości nieposiadającej ani księgi wieczystej, ani zbioru dokumentów, brak jest podstaw, aby twierdzić, że nieruchomość ta posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 u.g.n., nawet jeżeli w ewidencji gruntów i budynków, zamiast jednego ze współwłaścicieli, mylnie ujawniono inną osobę, nie będącą w istocie jej formalnoprawnym współwłaścicielem” (zob. wyrok z 13 grudnia 2018 r., sygn. akt II SA/Bk 546/18).
Strona postępowania
Jednym z obowiązków organu prowadzącego postępowanie jest zawiadomienie inwestora i stron postępowania o jego wszczęciu. Jest to o tyle problematyczne, że przepisy nie zawierają definicji strony postępowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy. W szczególności nie wskazują, że stroną postępowania o wydanie decyzji w sprawie warunków zabudowy ma być podmiot, którego nieruchomość graniczy z terenem będącym przedmiotem wniosku o wydanie warunków zabudowy.
W praktyce przyjęło się, że stroną postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest właściciel lub wieczysty użytkownik nieruchomości, której dotyczy postępowanie. Za stronę postępowania uznaje się także właścicieli lub wieczystych użytkowników działek bezpośrednio sąsiadujących z nieruchomością, której dotyczy postępowanie, z zastrzeżeniem, że w przypadku takich nieruchomości, ich właściciele, wieczyści użytkownicy mogą być jego stroną po wykazaniu w konkretnej sprawie i w konkretnych okolicznościach tej sprawy przesłanek z art. 28 k.p.a. W myśl tego przepisu stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.
W najnowszym orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że stroną postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest wnioskodawca (inwestor) oraz podmioty legitymujące się tytułem prawnym do nieruchomości, dla której mają zostać ustalone warunki zabudowy. Za stronę postępowania mogą być również uznani właściciele (użytkownicy wieczyści) działek sąsiadujących bezpośrednio z terenem inwestycji, a także dalej położonych nieruchomości – a to z uwagi na położenie tych działek w obszarze oddziaływania inwestycji.
O tym, czy danej osobie przysługuje status strony postępowania administracyjnego w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji przewidzianej na działce sąsiadującej, nie decyduje automatycznie sama bliskość danej działki od działki inwestora. W każdym przypadku należy przeprowadzić analizę, czy dana osoba ma interes prawny, aby uczestniczyć w takim postępowaniu. Zastosowanie znajduje zatem przepis art. 28 k.p.a. O istnieniu interesu prawnego w takiej sytuacji przesądza zasięg oddziaływania danej inwestycji na nieruchomości sąsiednie oraz stopień jej uciążliwości dla tych nieruchomości. W tego rodzaju sprawach przy ustaleniu kręgu stron ma znaczenie kwestia oddziaływania planowanej inwestycji na sąsiednie nieruchomości (zob. wyrok NSA z 26 kwietnia 2023 r., sygn. akt II OSK 1453/20).
Ważne! Stroną postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy może być wyłącznie podmiot, który wykaże swój interes prawny w rozstrzygnięciu konkretnej sprawy. Interes prawny ma charakter materialnoprawny, musi być osobisty, własny, indywidualny i konkretny, dający się obiektywnie stwierdzić oraz aktualny, a nie ewentualny. Powinien rzeczywiście istnieć w dacie stosowania danych norm prawa administracyjnego.
Jak prawidłowo ustalać krąg stron postępowania
W obecnym stanie prawnym prawa rzeczowe do nieruchomości oraz dane dotyczące osób, którym te prawa przysługują, ustala się na podstawie ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów i budynków, zbioru dokumentów albo innych dokumentów urzędowych.
Jeżeli organ prowadzący postępowanie na podstawie wskazanych wyżej dowodów, w tym w szczególności zbioru dokumentów albo innych dokumentów urzędowych, nie jest w stanie ustalić, komu przysługują prawa rzeczowe w odniesieniu do opisanej w pytaniu nieruchomości, powinien zweryfikować, czy przedmiotowa nieruchomość stanowi nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym.
W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym lub nieuzyskania danych pozwalających na ustalenie adresu właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na podstawie wszelkich okoliczności, jeżeli są one znane organowi z urzędu lub zostały wskazane przez stronę, w tym również na podstawie ewidencji gruntów i budynków, zawiadomienia dokonuje się w sposób, o którym mowa w art. 49 k.p.a.
| Art. 49 k.p.a.§ 1. Jeżeli przepis szczególny tak stanowi, zawiadomienie stron o decyzjach i innych czynnościach organu administracji publicznej może nastąpić w formie publicznego obwieszczenia, w innej formie publicznego ogłoszenia zwyczajowo przyjętej w danej miejscowości lub przez udostępnienie pisma w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej właściwego organu administracji publicznej.§ 2. Dzień, w którym nastąpiło publiczne obwieszczenie, inne publiczne ogłoszenie lub udostępnienie pisma w Biuletynie Informacji Publicznej wskazuje się w treści tego obwieszczenia, ogłoszenia lub w Biuletynie Informacji Publicznej. Zawiadomienie uważa się za dokonane po upływie czternastu dni od dnia, w którym nastąpiło publiczne obwieszczenie, inne publiczne ogłoszenie lub udostępnienie pisma w Biuletynie Informacji Publicznej. |
Ważne! Organ prowadzący postępowanie nie ma obowiązku w takich przypadkach występowania do sądu z wnioskiem o wyznaczenie przedstawiciela dla osoby nieobecnej lub niezdolnej do czynności prawnych, o ile przedstawiciel nie został już wyznaczony. Przepis art. 34 § 1 k.p.a. nie ma tu bowiem zastosowania.
Co należy zapamiętać
Podstawowa zmiana w zakresie procedury uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i ULICP od 24 września 2023 r. dotyczy postępowania w przypadku stwierdzenia nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym:
1) prawa rzeczowe do nieruchomości oraz dane dotyczące osób, którym te prawa przysługują, ustala się na podstawie ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów i budynków, zbioru dokumentów albo innych dokumentów urzędowych,
2) adresy osób, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości, ustala się na podstawie wszelkich okoliczności, jeżeli są one znane organowi z urzędu lub zostały wskazane przez stronę, w tym również na podstawie ewidencji gruntów i budynków; doręczenie na tak ustalony adres jest skuteczne,
3) w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym lub nieuzyskania danych pozwalających na ustalenie adresu właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości w sposób określony powyżej, zawiadomienia dokonuje się w sposób, o którym mowa w art. 49 k.p.a. Przepisu art. 34 § 1 k.p.a. nie stosuje się.
Podstawa prawna:
- art. 53 ust. 1a w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130)
- art. 113 ust. 6 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 1145)
