Od 28 kwietnia 2023 roku właściciele nieruchomości w Polsce podlegają nowym, istotnym obowiązkom wynikającym z przepisów dotyczących efektywności energetycznej budynków. Mimo że zmiany te obowiązują już od dwóch lat, wiele osób nadal nie zdaje sobie sprawy z ich konsekwencji. Brak wymaganych dokumentów może skutkować karą finansową sięgającą nawet 5000 złotych.
Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa ilość energii niezbędnej do funkcjonowania budynku. Zawiera informacje dotyczące zapotrzebowania na energię do:
- ogrzewania,
- wentylacji,
- przygotowania ciepłej wody użytkowej,
- chłodzenia,
- a w przypadku obiektów niemieszkalnych – także oświetlenia.
Można je porównać do „paszportu energetycznego”, który umożliwia ocenę efektywności energetycznej budynku i przypisanie go do odpowiedniej klasy energetycznej.
Dla kupujących i najemców nieruchomości dokument ten staje się jednym z głównych źródeł wiedzy o przyszłych kosztach eksploatacji i wpływa na decyzje finansowe oraz negocjacje czynszu.
Kogo dotyczy obowiązek?
Obowiązek posiadania świadectwa zależy od daty budowy oraz przeznaczenia nieruchomości:
- budynki wybudowane po 2009 roku muszą posiadać świadectwo bez względu na to, czy są sprzedawane, czy nie,
- nieruchomości starsze (przed 2009 rokiem) muszą mieć świadectwo tylko w przypadku sprzedaży lub wynajmu.
Kto jest zwolniony z obowiązku?
Niektóre nieruchomości są wyłączone spod przepisów:
- wolnostojące budynki o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
- obiekty sezonowe użytkowane nie dłużej niż cztery miesiące w roku,
- budynki przemysłowe i gospodarcze, które nie mają instalacji zużywających energię (poza oświetleniem wbudowanym).
Jak uzyskać świadectwo i ile to kosztuje?
Sporządzenie świadectwa musi być wykonane przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami, zgodnie z art. 14 ust. 1 Prawa budowlanego, lub przez wyspecjalizowaną firmę audytorską.
Koszt uzyskania dokumentu zależy od wielu czynników (m.in. powierzchnia, lokalizacja, złożoność instalacji), ale średnio wynosi od 500 do 800 zł. Jest to znacznie mniej niż potencjalna kara do 5000 zł, którą mogą nałożyć organy nadzoru budowlanego.
Jak długo ważne jest świadectwo?
Dokument jest ważny przez określony czas, ale powinien być aktualizowany po każdej istotnej modernizacji, takiej jak:
- docieplenie budynku,
- wymiana okien,
- zmiana źródła ciepła,
- instalacja fotowoltaiki lub innego OZE.
Zaktualizowane świadectwo pozwala na wierne odzwierciedlenie aktualnego stanu energetycznego budynku i może zwiększyć jego atrakcyjność na rynku.
Cykliczne kontrole systemów grzewczych – nowe obowiązki
Wprowadzone regulacje to nie tylko świadectwa energetyczne. Właściciele muszą także liczyć się z okresowymi kontrolami systemów grzewczych. Terminy kontroli zależą od rodzaju źródła ciepła, mocy oraz paliwa:
- Kotły na paliwo stałe lub ciekłe (>100 kW) – co 2 lata
- Inne źródła ciepła oraz połączone systemy grzewcze/wentylacyjne (>70 kW) – co 3 lata
- Kotły gazowe >100 kW – co 4 lata
- Kotły gazowe 20–100 kW – co 5 lat
Kontrole te muszą być wykonywane przez osoby z odpowiednimi kwalifikacjami. Koszty inspekcji ponosi właściciel nieruchomości.
Konsekwencje braku świadectwa lub kontroli
Nieprzestrzeganie przepisów może prowadzić do:
- kar finansowych do 5000 zł,
- problemów przy sprzedaży nieruchomości (notariusz może odmówić zawarcia aktu bez świadectwa),
- obniżenia wartości nieruchomości i trudności w jej wynajmie.
W praktyce, wysokość kary zależy od m.in. wielkości obiektu, okresu naruszenia i postawy właściciela. Jednak inwestycja w dokumentację jest relatywnie niska w porównaniu z potencjalnymi stratami.
Europejski kontekst zmian
Wymogi wpisują się w realizację unijnej strategii na rzecz poprawy efektywności energetycznej i redukcji emisji gazów cieplarnianych. Polska, jako państwo członkowskie UE, implementuje dyrektywy, które promują m.in. modernizację energetyczną budynków.
Wnioski: obowiązek czy szansa?
Choć dla wielu właścicieli nowe obowiązki mogą być postrzegane jako dodatkowe obciążenie, w praktyce są:
- narzędziem poprawy wartości nieruchomości,
- źródłem wiedzy o potencjale oszczędnościowym budynku,
- czynnikiem zwiększającym bezpieczeństwo systemów grzewczych.
W dobie rosnących kosztów energii i oczekiwań ekologicznych społeczeństwa, posiadanie aktualnego świadectwa charakterystyki energetycznej oraz regularne kontrole instalacji grzewczych mogą okazać się nie tylko obowiązkiem, ale i realną korzyścią dla właściciela.
Warto także pamiętać, że właściciele planujący modernizację swoich domów mogą skorzystać z programów wsparcia, takich jak „Czyste Powietrze”, które ułatwiają finansowanie zmian podnoszących efektywność energetyczną.
