Wielki strach padł na właścicieli mieszkań oferujących wynajem krótkoterminowy. Era działania w szarej strefie i unikania podatków dobiega końca, a wszystko za sprawą nowych, unijnych przepisów, które dają fiskusowi potężne narzędzie do prześwietlania dochodów. Krajowa Administracja Skarbowa już w 2025 roku otrzyma automatyczny dostęp do szczegółowych danych o Twoich transakcjach z portali takich jak Airbnb czy Booking.com. To prawdziwy przełom, który oznacza, że ukrywanie przychodów stanie się praktycznie niemożliwe. Dla tysięcy osób, które do tej pory nie zgłaszały swoich zysków, to ostatni dzwonek na uregulowanie swojej sytuacji. W przeciwnym razie konsekwencje mogą być niezwykle dotkliwe – mowa nie tylko o konieczności zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami, ale również o wysokich karach karnoskarbowych. Eksperci podatkowi alarmują: nie ma na co czekać, fiskus już zaciera ręce.
Dyrektywa DAC7: Skąd fiskus będzie miał Twoje dane?
Kluczem do zrozumienia tej rewolucji jest dyrektywa unijna DAC7. To właśnie ona nakłada na operatorów platform cyfrowych, w tym gigantów rynku najmu krótkoterminowego, obowiązek gromadzenia i automatycznego przekazywania danych o sprzedawcach (w tym przypadku gospodarzach) do organów podatkowych. To nie jest już kwestia tego, CZY urząd skarbowy się o Tobie dowie, ale KIEDY to nastąpi. Proces ten ruszy pełną parą już w 2025 roku, kiedy to platformy zaraportują dane za rok 2024.
Jakie konkretnie informacje trafią na biurka urzędników? Zakres jest niezwykle szeroki i nie pozostawia pola do manewru. Platformy takie jak Airbnb, Booking.com, Noclegi.pl czy Slowhop będą musiały przekazać:
- Pełne dane identyfikacyjne gospodarza: imię, nazwisko, adres, numer NIP lub PESEL.
- Identyfikator rachunku bankowego: numer konta, na które wpływały środki z wynajmu.
- Adres wynajmowanej nieruchomości: dokładna lokalizacja każdego lokalu.
- Łączne wynagrodzenie: suma wszystkich wpływów uzyskanych za pośrednictwem platformy w danym okresie, pomniejszona o prowizje i podatki pobrane przez portal.
- Liczba wykonanych transakcji: każdy pojedynczy wynajem zostanie odnotowany.
Oznacza to, że fiskus otrzyma gotowy, szczegółowy raport o Twojej działalności. Nie będzie już możliwości tłumaczenia się niewiedzą czy pomyłką. Dane będą czarno na białym, a ich analiza i porównanie z Twoimi deklaracjami podatkowymi będzie dla urzędników dziecinnie proste.
Wielkie kary i zaległy podatek. Co grozi za ukrywanie dochodów?
Konsekwencje zignorowania nowych przepisów i dalszego działania w szarej strefie będą bardzo poważne. Właściciele mieszkań, którzy zostaną przyłapani na nieujawnianiu dochodów z najmu, muszą liczyć się z całym wachlarzem sankcji finansowych. Przede wszystkim urząd skarbowy wezwie do zapłaty zaległego podatku dochodowego nawet za 5 lat wstecz. To jednak dopiero początek problemów.
Do kwoty zaległego podatku należy doliczyć karne odsetki za zwłokę, które obecnie są wysokie i mogą znacząco podnieść ostateczną kwotę do zapłaty. Co gorsza, w przypadku uporczywego ukrywania dochodów, fiskus może zastosować sankcyjną stawkę podatku w wysokości 75% od nieujawnionych źródeł przychodów. To potężny bat, który ma zniechęcić do jakichkolwiek prób oszustwa. Na tym nie koniec – w grę wchodzą również kary z Kodeksu karnego skarbowego, które za uszczuplenie należności publicznej mogą sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Warto pamiętać, że wynajem krótkoterminowy, w przeciwieństwie do długoterminowego najmu prywatnego, często jest traktowany jako działalność gospodarcza. To z kolei rodzi dodatkowe obowiązki, takie jak potencjalna konieczność rejestracji jako płatnik VAT, jeśli roczne przychody przekroczą 200 000 zł. Niedopełnienie tego obowiązku to kolejne źródło potężnych problemów i zaległości podatkowych.
Jak legalnie rozliczać wynajem krótkoterminowy w 2025 roku?
Choć sytuacja wydaje się groźna, istnieją jasne i legalne sposoby na rozliczanie dochodów z najmu krótkoterminowego. Kluczowe jest podjęcie świadomej decyzji i wybór odpowiedniej formy opodatkowania. Najczęściej właściciele mieszkań mają do wyboru dwie ścieżki.
Pierwszą, i często najprostszą opcją, jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W tym modelu płacimy podatek od samego przychodu, bez możliwości odliczania kosztów (takich jak sprzątanie, media, remonty). Stawki są stałe i wynoszą 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. To dobre rozwiązanie dla osób, które nie ponoszą wysokich kosztów związanych z wynajmem.
Drugą możliwością są zasady ogólne, czyli skala podatkowa. Tutaj stawki podatku wynoszą 12% do progu 120 000 zł dochodu rocznie i 32% od nadwyżki. Kluczową zaletą tej formy jest możliwość odliczania kosztów uzyskania przychodu. Można więc odliczyć wydatki na prowizje dla portali, sprzątanie, rachunki za media, internet, a nawet amortyzację mieszkania. Ta opcja jest korzystniejsza dla osób, które inwestują w lokal i ponoszą regularne, wysokie koszty jego utrzymania.
Nie czekaj na wezwanie! Co zrobić, by uniknąć problemów?
Bierność jest najgorszą strategią. Czekanie na list z urzędu skarbowego to proszenie się o kłopoty i maksymalizowanie potencjalnych kar. Najlepszym momentem na działanie jest TERAZ, zanim dane z platform trafią do systemu fiskusa. Co konkretnie powinieneś zrobić?
Po pierwsze, przeanalizuj swoje dochody z lat ubiegłych. Zbierz wszystkie informacje o wpływach z Airbnb, Booking.com i innych portali. Po drugie, jeśli do tej pory nie rozliczałeś tych przychodów, musisz jak najszybciej nadrobić zaległości. Najskuteczniejszym narzędziem jest złożenie korekty deklaracji podatkowych za poprzednie lata. Co niezwykle ważne, warto dołączyć do nich tzw. „czynny żal”. To pismo, w którym informujesz urząd skarbowy o popełnionym błędzie, zanim on sam go wykryje. W wielu przypadkach czynny żal pozwala uniknąć kar karnoskarbowych, ograniczając konsekwencje jedynie do zapłaty zaległego podatku i odsetek.
Jeśli masz wątpliwości, która forma opodatkowania jest dla Ciebie najlepsza lub jak prawidłowo przygotować korekty, nie wahaj się skonsultować z doradcą podatkowym lub księgowym. Koszt takiej porady jest nieporównywalnie niższy niż potencjalne kary. Jedno jest pewne: era wynajmu „na czarno” bezpowrotnie się kończy. Proaktywne działanie to jedyny sposób, by spać spokojnie i uniknąć finansowej katastrofy.
