Koniec z łatwym zarobkiem na wynajmie krótkoterminowym? Tysiące Polaków, którzy postawili na platformy takie jak Airbnb czy Booking.com jako źródło dochodu, stoją przed rewolucją. Rząd przygotowuje gruntowne zmiany, które wprowadzą obowiązkowe rejestry, kontrole i dotkliwe sankcje. To odpowiedź na unijną dyrektywę i rosnące problemy w centrach miast, gdzie całe kamienice zamieniają się w hotele bez recepcji. Już w 2025 roku, brak rejestracji może oznaczać kary idące w dziesiątki, a nawet setki tysięcy złotych, skutecznie wygaszając ten intratny biznes dla wielu właścicieli.
Dlaczego państwo wkracza do gry? Koniec z „hotelami bez recepcji”
Boom na najem krótkoterminowy drastycznie zmienił charakter polskich metropolii. W centralnych dzielnicach Warszawy, Krakowa czy Gdańska mieszkańcy od lat skarżą się na uciążliwości: hałas w środku nocy, ciągłą rotację nieznanych osób w klatkach schodowych i lawinowy wzrost czynszów. Właściciele mieszkań często preferują wynajem turystom za trzy tysiące złotych tygodniowo, zamiast rodzinom za dwa tysiące złotych miesięcznie, co prowadzi do drastycznego spadku dostępności lokali na rynku najmu długoterminowego.
Problem ten dostrzegła już Komisja Europejska, wydając dyrektywę, którą wszystkie państwa członkowskie muszą wdrożyć do połowy przyszłego roku. Polska pracuje nad ustawą, która ma uporządkować ten chaotyczny rynek. Projekt zakłada wprowadzenie obowiązkowego rejestru lokali wynajmowanych na mniej niż trzydzieści dni. Każde mieszkanie czy apartament będzie musiało otrzymać unikalny numer rejestracyjny. Portale ogłoszeniowe, takie jak Airbnb i Booking.com, dostaną nowy obowiązek weryfikacji. Zanim opublikują ogłoszenie, będą musiały sprawdzić, czy właściciel podał prawdziwy numer i czy lokal ma odpowiedni status. Kto nie poda numeru lub poda fałszywy, nie zamieści ogłoszenia, a Portal Samorządowy informuje o zbliżających się dotkliwych karach.
Co to oznacza dla Ciebie, Właścicielu? Od rejestracji po ZUS i veto wspólnoty
Jeśli wynajmujesz jedno mieszkanie okazjonalnie, na przykład podczas wakacji, zmiany dotyczą cię bezpośrednio. Będziesz musiał zarejestrować lokal w systemie, otrzymać unikalny numer i podawać go we wszystkich ogłoszeniach. Proces rejestracji będzie prawdopodobnie bezpłatny i odbywać się przez internet, ale wymaga dopełnienia formalności. Dodatkowo, w mieszkaniu musisz umieścić kontakt do osoby odpowiedzialnej za wynajem.
Posiadacze kilku mieszkań, którzy regularnie wynajmują je turystom, muszą przygotować się na większą rewolucję. Prawdopodobnie będą musieli zarejestrować działalność gospodarczą. To oznacza konieczność opłacania składek ZUS, prowadzenia księgowości i rozliczania przychodów na innych zasadach niż przychód z najmu prywatnego. Koszt prowadzenia działalności to minimum około tysiąc trzysta złotych miesięcznie tylko na składki, plus koszty księgowej. Dla kogoś, kto wynajmuje dwa mieszkania za cztery tysiące złotych miesięcznie netto każde, to wciąż opłacalny biznes. Ale dla właściciela jednego czy dwóch lokali przynoszących dwa tysiące złotych miesięcznie, opłacalność gwałtownie spadnie.
Co więcej, wspólnota mieszkaniowa w twoim budynku może dostać prawo veta. Projekt rozważa wprowadzenie zasady, że najem krótkoterminowy wymaga zgody wspólnoty. Jeśli większość mieszkańców zagłosuje przeciw, nie będziesz mógł wynajmować turystom, nawet jeśli jesteś właścicielem lokalu. To fundamentalna zmiana w prawie własności, która budzi ogromne kontrowersje.
Gminy zyskują potężne narzędzia. Lokalne zakazy i skuteczne kontrole
Samorządy od lat domagały się regulacji tego rynku. Teraz dostaną możliwość wprowadzania lokalnych ograniczeń. Gmina będzie mogła zadecydować, że w konkretnych dzielnicach najem krótkoterminowy jest zabroniony lub ograniczony do określonego procentu mieszkań w budynku. Barcelona już to zrobiła, drastycznie ograniczając Airbnb w centrum miasta, a polskie metropolie mogą pójść tą samą drogą.
Urzędnicy otrzymają również dostęp do rejestru lokali i będą mogli sprawdzać, kto wynajmuje bez rejestracji. Kontrole staną się łatwiejsze i bardziej skuteczne. Wystarczy przejrzeć ogłoszenia na popularnych portalach, sprawdzić numery rejestracyjne i zweryfikować w systemie. Kto wynajmuje bez numeru, dostanie wezwanie, a potem karę. Wysokość kar nie jest jeszcze dokładnie określona, ale wzorując się na innych krajach europejskich, można spodziewać się kwot od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. W Berlinie kara za wynajem bez rejestracji może sięgnąć nawet stu tysięcy euro. Polski ustawodawca prawdopodobnie ustali niższe sankcje, ale wystarczająco dotkliwe, żeby zniechęcić do omijania przepisów.
Kto straci najwięcej, a kto zyska? Analiza skutków dla rynku i mieszkańców
Inwestorzy, którzy kupili mieszkania specjalnie pod najem krótkoterminowy, stoją przed poważnym problemem. Jeśli mają kredyt hipoteczny liczony pod wysokie przychody z Airbnb, a nagle najem zostanie ograniczony lub zakazany w danej dzielnicy, mogą nie być w stanie spłacać rat. Rezygnacja z najmu krótkoterminowego na rzecz długoterminowego oznacza spadek przychodów nawet o połowę.
Mieszkańcy kamienic w centrach miast teoretycznie wygrywają. Mniej turystów w budynku to więcej spokoju i być może stabilizacja cen najmu długoterminowego. W praktyce efekt może być złożony – jeśli tysiące mieszkań wyjdzie z najmu krótkiego, ale właściciele nie zdecydują się na najem długi, tylko je sprzedadzą, ceny nieruchomości mogą spaść. Platformy typu Airbnb i Booking.com będą musiały wdrożyć kosztowne systemy weryfikacji, jednak dla nich to inwestycja techniczna, którą rozłożą na wszystkie rynki. Liczba ogłoszeń spadnie, ale te pozostałe będą legalne i zweryfikowane, co ograniczy problemy prawne i skargi.
Jak przygotować się na nadchodzące zmiany? Działaj już teraz!
Jeśli planujesz kontynuować najem krótkoterminowy, śledź prace nad ustawą. Ministerstwo opublikuje projekt do konsultacji społecznych, co pozwoli poznać szczegóły. Przygotuj dokumenty dotyczące lokalu – akt własności, zgłoszenie w urzędzie skarbowym, ewentualnie zgodę wspólnoty, jeśli taki wymóg wejdzie w życie.
Jeśli masz kilka mieszkań, skonsultuj się z księgowym już teraz. Sprawdź, czy rejestracja działalności gospodarczej będzie opłacalna przy twoich obecnych przychodach. Może okaże się, że lepiej zmniejszyć liczbę wynajmowanych lokali i skupić się na tych najlepiej wynajmujących się. Jeśli wynajmujesz nielegalnie, bez zgłoszenia przychodów do urzędu skarbowego, czas na poważną decyzję. Nowy system sprawi, że ukrywanie tego biznesu będzie znacznie trudniejsze. Albo wejdziesz do legalnego obiegu teraz, albo ryzykujesz wysoką karę i zaległości podatkowe z odsetkami.
Zmiany są nieuniknione i przyjdą szybko. Dla jednych to koniec łatwego zarobku, dla innych szansa na przywrócenie normalności w swoich budynkach. Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce się nie skończy, ale na pewno zmniejszy i uporządkuje. Obserwuj nas w Google News, aby być na bieżąco z najnowszymi informacjami.
