Obowiązkowe kontrole instalacji. Nowe przepisy zmienią zasady

Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad nowelizacją przepisów, która ma definitywnie rozwiązać problem utrudnionego dostępu do mieszkań podczas kontroli technicznych. Zmiany obejmą właścicieli oraz lokatorów zarówno we wspólnotach, jak i w spółdzielniach mieszkaniowych w całej Polsce. Nowe prawo ma na celu wyeliminowanie sytuacji, w których brak zgody jednego mieszkańca na wejście kontrolera zagraża bezpieczeństwu całego budynku.

Obecnie zarządcy nieruchomości często napotykają na opór przy próbie przeprowadzenia obowiązkowych przeglądów instalacji gazowych czy wentylacyjnych. W obecnym stanie prawnym, poza spółdzielniami, wyegzekwowanie prawa do kontroli jest żmudne i często wymaga drogi sądowej. Projektowane zmiany mają to zmienić, wprowadzając realne sankcje finansowe oraz uprawnienia do wejścia do lokalu w sytuacjach awaryjnych.

Kogo obejmą nowe przepisy i co się zmieni?

Projekt nowelizacji zakłada zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów oraz Prawie budowlanym. Kluczowym założeniem jest nałożenie na właściciela lub lokatora bezwzględnego obowiązku udostępnienia mieszkania w celu przeprowadzenia okresowych i doraźnych kontroli instalacji gazowych, elektrycznych, kominowych oraz wentylacyjnych. Obowiązek ten rozszerzono o konieczność wykonania zaleceń pokontrolnych, jeśli specjalista stwierdzi nieprawidłowości.

Najbardziej istotną zmianą dla zarządców będzie możliwość wejścia do mieszkania bez zgody właściciela w sytuacjach bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa. Operacja ta ma odbywać się w asyście policji lub straży pożarnej, przy jednoczesnym sporządzeniu protokołu i zabezpieczeniu lokalu oraz znajdujących się w nim rzeczy. To rozwiązanie ma wyeliminować ryzyko, w którym jedna niesprawna instalacja gazowa w bloku stanowi zagrożenie dla życia wszystkich mieszkańców.

Grzywny za brak współpracy

Projekt wprowadza realne narzędzia dyscyplinujące w postaci kar finansowych. Zarząd lub zarządca nieruchomości zyska uprawnienie do złożenia wniosku o ukaranie do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (PINB). Przewidywane kary za odmowę wpuszczenia kontrolera lub ignorowanie zaleceń pokontrolnych mają wynosić od 20 zł do nawet 5 000 zł.

Warto pamiętać, że konsekwencje finansowe to nie tylko grzywny administracyjne. W przypadku wystąpienia pożaru lub wybuchu gazu, ubezpieczyciele coraz częściej weryfikują historię przeglądów technicznych. Brak aktualnych wpisów w systemie CEEB lub protokołów z kontroli może stanowić podstawę do odmowy wypłaty odszkodowania. Sądy w wydawanych wyrokach coraz częściej podkreślają, że niedopełnienie obowiązków związanych z udostępnieniem lokalu obciąża właściciela.

Obowiązki, które obowiązują już dziś

Niezależnie od planowanej nowelizacji, prawo budowlane już teraz nakłada na właścicieli i zarządców obowiązek corocznego przeglądu instalacji gazowych oraz przewodów kominowych. Od 1 stycznia 2026 roku wszystkie protokoły z takich przeglądów muszą być wprowadzane elektronicznie do systemu Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB).

• System CEEB: Papierowe potwierdzenia przeglądu nie są już wystarczające. Inspektor nadzoru budowlanego może sprawdzić stan techniczny budynku zdalnie.
• Kary bieżące: Już teraz za brak obowiązkowego przeglądu kominiarskiego grozi mandat do 500 zł, a w sprawach skierowanych do sądu grzywna może wynieść do 5 000 zł.
• Ryzyko odcięcia mediów: W przypadku stwierdzenia niesprawnej instalacji podczas kontroli, dostawca gazu ma prawo do natychmiastowego wstrzymania dostaw paliwa.

Harmonogram zmian i co warto zrobić

Projekt nowelizacji znajduje się obecnie na etapie konsultacji. Rząd planuje przyjęcie ustawy w II kwartale 2026 roku, co oznacza, że nowe przepisy mogą wejść w życie pod koniec 2026 lub na początku 2027 roku. Do tego czasu zapisy mogą jeszcze ulec doprecyzowaniu, szczególnie w zakresie definicji „bezpośredniego zagrożenia”.

Praktyczne wskazówki dla mieszkańców:

1. Nie ignoruj zawiadomień o przeglądach – obowiązek ten wynika z obecnych przepisów prawa budowlanego.
2. Upewnij się, że protokół z kontroli został wpisany do systemu CEEB przez osobę uprawnioną.
3. W przypadku posiadania pieca gazowego lub na paliwo stałe, pamiętaj o częstotliwości czyszczenia kominów (w przypadku paliw stałych – co najmniej 4 razy w roku).
4. Jeśli otrzymałeś karę, pamiętaj, że nakładana jest ona w trybie administracyjnym, co daje prawo do odwołania się od decyzji PINB, jeśli kontrola została przeprowadzona nieprawidłowo.