Koniec anonimowości w najmie krótkoterminowym stał się faktem. Platformy takie jak Airbnb i Booking.com przekazały polskiemu fiskusowi kompletne dane o zarobkach właścicieli za lata 2023-2024. To efekt unijnej dyrektywy DAC7, która nałożyła na cyfrowych gigantów obowiązek raportowania. Dla dziesiątek tysięcy Polaków, którzy do tej pory działali w szarej strefie, oznacza to jedno: nieuchronną kontrolę i ryzyko dotkliwych kar finansowych. Krajowa Administracja Skarbowa (KAS) już zapowiedziała, że wynajem krótkoterminowy jest jednym z jej priorytetowych obszarów kontroli. Według szacunków, nawet 87 tysięcy ofert w Polsce może być rozliczanych nieprawidłowo, a straty budżetu państwa sięgają miliarda złotych rocznie. Pierwsze raporty trafią do KAS do 31 stycznia 2025 roku, co uruchomi falę postępowań. Czas na uregulowanie swojej sytuacji podatkowej kurczy się z każdym dniem.
Fiskus ma już wszystko na tacy. Jak działają nowe przepisy?
Implementacja dyrektywy DAC7 od lipca 2024 roku to prawdziwa rewolucja dla rynku najmu krótkoterminowego. Zgodnie z nowymi przepisami, platformy rezerwacyjne są zobowiązane do gromadzenia i automatycznego przekazywania organom podatkowym szczegółowych informacji o swoich sprzedawcach. Raporty, które trafią do KAS do 31 stycznia 2025 roku, będą zawierać dane za ostatnie dwa lata (2023-2024). Fiskus otrzyma imię i nazwisko wynajmującego, jego adres, numer NIP lub PESEL, numer rachunku bankowego oraz, co najważniejsze, pełną kwotę przychodów uzyskanych za pośrednictwem platformy. Nie ma żadnych limitów kwotowych – raportowana jest każda transakcja.
Grzegorz Żurawski, prezes Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, w rozmowie z Interią nie pozostawia złudzeń: „Każda osoba prywatna zajmująca się wynajmem krótkoterminowym, która przynajmniej raz dokonała sprzedaży noclegu przez Airbnb czy Booking.com, znalazła się automatycznie w bazie fiskusa”. To oznacza, że skarbówka dysponuje już narzędziami do błyskawicznego porównania danych z platform z deklaracjami podatkowymi Polaków. Wiceminister finansów Zbigniew Stawicki potwierdził, że KAS wykorzysta zaawansowane metody analityczne do wykrywania nieprawidłowości, a kontrole będą prowadzone na szeroką skalę, zwłaszcza w popularnych miejscowościach turystycznych.
Pułapki podatkowe, o których nie wie 90% wynajmujących
Wielu właścicieli nie zdaje sobie sprawy ze skomplikowanych przepisów podatkowych. Kluczowe jest rozróżnienie między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą. Od 2023 roku najem prywatny musi być rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawki wynoszą:
- 8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie,
- 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie.
Problem pojawia się, gdy oprócz samego noclegu oferujemy gościom dodatkowe usługi, takie jak sprzątanie w trakcie pobytu, wymiana pościeli czy wyżywienie. Wówczas urząd skarbowy może automatycznie przekwalifikować nasz najem na działalność gospodarczą. To z kolei oznacza konieczność płacenia wyższych podatków (skala podatkowa lub podatek liniowy), opłacania składek ZUS oraz, przy obrocie powyżej 200 tys. zł, płacenia 8% VAT. Co więcej, wielu właścicieli zapomina o obowiązku posiadania kasy fiskalnej, jeśli ich obroty na rzecz osób fizycznych przekroczą 20 tys. zł rocznie. Kolejną pułapką jest tzw. mechanizm reverse charge, czyli obowiązek rozliczenia 23% VAT od prowizji pobieranej przez zagraniczne platformy, takie jak Booking.com czy Airbnb.
Kara nawet 30 tys. złotych. Tyle możesz zapłacić za błędy
Konsekwencje finansowe błędów w rozliczeniach mogą być druzgocące. Urząd skarbowy może nałożyć sankcje za wykroczenia i przestępstwa skarbowe. Maksymalna grzywna za wykroczenie skarbowe wynosi obecnie nawet 30 tysięcy złotych, a mandat karny skarbowy może sięgnąć 14 tysięcy złotych. To jednak dopiero początek. Do tego dochodzi konieczność zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami za zwłokę. KAS ma prawo do prowadzenia kontroli do pięciu lat wstecz, co oznacza, że może sprawdzić nasze rozliczenia aż do 2020 roku.
Przykładowo, jeśli właściciel wynajmował mieszkanie za 2500 zł miesięcznie i nie płacił podatku, roczne zaległości z tytułu ryczałtu (8,5%) wyniosą 2550 zł. Do tego należy doliczyć odsetki (ok. 300-500 zł) oraz sankcję karną w wysokości co najmniej 1900 zł. W optymistycznym scenariuszu łączny koszt wyniesie około 5000 zł za jeden rok. W przypadku nałożenia przez sąd maksymalnej grzywny, całkowita kwota do zapłaty może wzrosnąć do ponad 35 tysięcy złotych. Jeśli fiskus uzna, że prowadziliśmy niezarejestrowaną działalność gospodarczą, dojdą do tego jeszcze zaległe składki ZUS.
Co robić, by uniknąć problemów? Praktyczny poradnik
W obliczu nadchodzących kontroli kluczowe jest podjęcie natychmiastowych działań. Czekanie na wezwanie z urzędu skarbowego jest najgorszą strategią. Pierwszym krokiem powinna być dokładna weryfikacja swoich rozliczeń podatkowych za lata 2023-2024. Jeśli okaże się, że nie złożyliśmy deklaracji lub zrobiliśmy to błędnie, należy jak najszybciej uregulować zaległości. Można skorzystać z instytucji tzw. czynnego żalu – to zawiadomienie urzędu skarbowego o popełnionym błędzie, które pozwala uniknąć kary, o ile złożymy je, zanim fiskus sam rozpocznie kontrolę.
Warto również skonsultować się z profesjonalnym doradcą podatkowym, który pomoże ocenić, czy nasz wynajem kwalifikuje się jako najem prywatny, czy już jako działalność gospodarcza. Przy regularnym wynajmie i wysokich przychodach rejestracja firmy może być nie tylko obowiązkiem, ale i korzystniejszym rozwiązaniem. Należy pamiętać, że Ministerstwo Sportu i Turystyki pracuje nad dalszymi regulacjami, które mają wejść w życie w 2026 roku. Planowane jest m.in. stworzenie centralnego rejestru obiektów noclegowych, co jeszcze bardziej uszczelni system. Era podatkowego eldorado w najmie krótkoterminowym definitywnie się skończyła.
