Polski rynek mieszkaniowy stoi u progu radykalnej zmiany. Minister Funduszy i Polityki Regionalnej, Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, ogłosiła podczas konferencji w Szkole Głównej Handlowej, że rząd wypowiada wojnę spekulantom, którzy, jej zdaniem, windują ceny nieruchomości. To nie są już tylko zapowiedzi – to kompleksowy plan, który może wywrócić dotychczasowe zasady gry do góry nogami, uderzając w posiadaczy wielu nieruchomości i fundusze inwestycyjne. Czy czeka nas koniec ery mieszkań jako luksusowego dobra inwestycyjnego? Odpowiedź na to pytanie poznamy już w najbliższych miesiącach, ale pierwsze sygnały są jednoznaczne: rząd idzie po tych, którzy posiadają więcej niż dwa mieszkania.
Dramatyczny rachunek „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.”: Jak program podbił ceny?
Minister Pełczyńska-Nałęcz nie pozostawiła złudzeń co do efektów poprzednich programów wsparcia. „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, choć miał pomóc Polakom w dostępie do własnego M, w rzeczywistości okazał się paliwem dla wzrostu cen. Dane są bezlitosne: średnio w całej Polsce mieszkania zdrożały o 13 procent, a w największych miastach, takich jak Warszawa i Kraków, wzrosty przekroczyły 20 procent. To oznacza, że zamiast demokratyzować dostęp do nieruchomości, program pogłębił nierówności.
„Z programu skorzystała niewielka grupa osób, wcale nie najmniej zamożnych, która taniej kupiła mieszkania, a dla wszystkich pozostałych były one na koniec droższe” – podsumowała Pełczyńska-Nałęcz. Jeszcze dwa lata temu na zakup standardowego 50-metrowego mieszkania w Warszawie trzeba było wydać równowartość 84 średnich pensji. Dziś to już astronomiczne 92 średnie wynagrodzenia. Ten brutalny rachunek pokazuje, że siła nabywcza Polaków w obliczu galopujących cen nieruchomości drastycznie spada. To właśnie te alarmujące dane stanowią fundament dla nowej, radykalnej polityki mieszkaniowej.
Podatek katastralny i wojna z funduszami: Kto zapłaci najwięcej?
Centralnym punktem rewolucji jest bezkompromisowa walka ze spekulacją. Minister deklaruje totalną blokadę dla REITów mieszkaniowych, czyli funduszy inwestujących w nieruchomości na wynajem. „Jeśli ta kwestia pojawi się na rządzie, będę to blokować” – zapowiedziała stanowczo. Jej zdaniem, badania jednoznacznie wskazują, że wejście takich funduszy na rynek powoduje wzrost cen mieszkań i czynszów, co w Polsce, gdzie dostępność mieszkań jest krytycznym problemem, jest nieakceptowalne. Dopuszczone mają być jedynie fundusze inwestujące w nieruchomości stricte komercyjne, co jasno sygnalizuje, że walka toczy się o lokale mieszkalne dla obywateli.
Najbardziej kontrowersyjną, ale jednocześnie kluczową propozycją, jest podatek katastralny od trzeciego posiadanego mieszkania. „Nie bójmy się katastru” – uspokaja minister, podkreślając, że dotknie to mniej niż 1 procent obywateli. Celem jest zniechęcenie do inwestowania w mieszkania jako czysto spekulacyjną lokatę kapitału. Ważne jest jednak zastrzeżenie: z opodatkowania zwolnione byłyby mieszkania kupione z myślą o dzieciach. To ma chronić rodziny wielopokoleniowe, które zabezpieczają przyszłość swojego potomstwa, a uderzyć wyłącznie w inwestorów, którzy „zamrażają kapitał w betonie”, zamiast kierować go na rozwój gospodarczy, produkcję i innowacje.
Zwrot ku mieszkaniom społecznym: Koniec wyprzedaży, więcej dostępności?
Nowa polityka to także fundamentalna zmiana podejścia do budownictwa społecznego. Zamiast kontynuować wyprzedaż mieszkań komunalnych z bonifikatami, co w praktyce oznacza trwałą utratę publicznego zasobu, państwo ma je remontować i uzupełniać nowymi projektami. „To nie ma sensu, bo z jednej budujemy, a jednocześnie mieszkania wypływają z zasobu komunalnego jak z dziurawego wiadra” – obrazowo tłumaczyła minister Pełczyńska-Nałęcz.
Lokale społeczne mają być przeznaczone dla osób, których nie stać na zakup mieszkania, ale są w stanie opłacić czynsz niższy niż w przypadku najmu komercyjnego. W dużych miastach będą to głównie lokale na wynajem, natomiast w mniejszych ośrodkach – z możliwością dojścia do własności, aby zatrzymać odpływ ludności. Minister zapowiedziała również rozwój społecznych agencji najmu, które mają zapewnić stabilne i bezpieczne warunki zarówno dla najemców, jak i wynajmujących. To krok w kierunku budowania trwałego i dostępnego zasobu mieszkaniowego, który nie będzie podlegał rynkowym wahaniom i spekulacji.
Pierwsze oznaki zmian na rynku: Czy ceny wreszcie spadną?
Słowa minister Pełczyńskiej-Nałęcz nabierają szczególnego znaczenia w kontekście najnowszych danych rynkowych. W lutym 2025 roku, po raz pierwszy od trzech lat, odnotowano spadki cen mieszkań w Warszawie i Krakowie – odpowiednio o 0,3 i 3,3 procent w ujęciu rocznym. „Po roku bez programu dopłat do kredytów rynek się wreszcie uspokaja, ceny przestały rosnąć” – stwierdziła minister w najnowszym wywiadzie. To może być początek trendu, który potwierdzi słuszność diagnozy o szkodliwości państwowych dopłat do kredytów i skuteczność wycofywania się z nich.
Dodatkowo, Minister Funduszy i Polityki Regionalnej zapowiada już kolejne inicjatywy swojego ugrupowania Polska 2050. Deweloperzy mają zostać ustawowo zobowiązani do publikowania cen ofertowych lokali. To kolejny element walki z informacyjną asymetrią na rynku mieszkaniowym, który ma zwiększyć transparentność i chronić kupujących przed ukrytymi kosztami. Czy te radykalne pomysły znajdą polityczne poparcie i przełożą się na konkretne działania? To będzie prawdziwy test determinacji rządu w kwestii mieszkaniowej, ponieważ propozycje te uderzą w interesy wpływowych grup, w tym lobby deweloperskiego i inwestorów.
