Nadchodzi jedna z największych i najdroższych transformacji w polskim mieszkalnictwie od dekad. Rząd przygotował rewolucyjne zmiany w prawie budowlanym, które zmuszą tysiące wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni do kosztownych modernizacji. Kluczowa zmiana dotyczy obowiązku instalacji wind w znacznie niższych budynkach niż dotychczas. Dla wielu Polaków oznacza to koniec z wchodzeniem po schodach, ale również perspektywę ogromnych wydatków, które mogą sięgać setek tysięcy złotych na jeden blok. Nowe przepisy, przygotowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, mają wejść w życie już we wrześniu 2026 roku, dając zarządcom nieruchomości niewiele czasu na przygotowanie się do finansowego i logistycznego trzęsienia ziemi. To historyczna zmiana, która poprawi dostępność budynków dla seniorów i osób z niepełnosprawnościami, ale jej koszty w dużej mierze spadną bezpośrednio na mieszkańców.
Rewolucja w prawie budowlanym. Co dokładnie się zmieni?
Kluczowym elementem nadchodzącej reformy jest drastyczne obniżenie progu, od którego instalacja windy w budynku mieszkalnym staje się obowiązkowa. Obecnie prawo wymaga dźwigu w obiektach mających pięć lub więcej kondygnacji (lub wysokość 12 metrów). Nowe regulacje, które mają zostać wprowadzone rozporządzeniem, obniżą ten wymóg do zaledwie trzech kondygnacji nadziemnych. Oznacza to, że niemal każdy nowy, ale także istniejący blok z trzema piętrami lub wyższy, będzie musiał zostać wyposażony w windę lub inne urządzenie zapewniające transport pionowy.
Zmiana ta jest odpowiedzią rządu na palące potrzeby demograficzne Polski. Nasze społeczeństwo gwałtownie się starzeje, a liczba seniorów, dla których schody stanowią barierę nie do pokonania, systematycznie rośnie. Jednocześnie wzrasta świadomość praw osób z niepełnosprawnościami i potrzeba zapewnienia im pełnej dostępności architektonicznej. Nowe przepisy mają na celu likwidację barier, które przez lata więziły tysiące osób w ich własnych mieszkaniach, utrudniając im codzienne funkcjonowanie i dostęp do usług publicznych.
Kogo dotkną nowe przepisy? Lista jest długa
Skala nadchodzących zmian jest ogromna. Wstępne szacunki wskazują, że obowiązek modernizacji obejmie około 3,5 tysiąca wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni w całej Polsce. To jednak dopiero początek. Nowe wymagania dotyczące dostępności będą dotyczyć znacznie szerszej grupy budynków. Zgodnie z projektem, obowiązek montażu wind lub alternatywnych rozwiązań obejmie:
- Budynki mieszkalne wielorodzinne posiadające co najmniej trzy kondygnacje nadziemne.
- Budynki użyteczności publicznej o wysokości dwóch lub więcej kondygnacji.
- Obiekty zamieszkania zbiorowego, takie jak hotele, pensjonaty, domy studenckie czy schroniska, jeśli mają minimum trzy kondygnacje nadziemne.
W praktyce oznacza to, że modernizacją zostanie objęta znaczna część starszej zabudowy w Polsce, która powstawała w czasach, gdy standardy dostępności nie były priorytetem. Dla zarządców tych nieruchomości oznacza to konieczność natychmiastowego rozpoczęcia analiz technicznych i finansowych, aby zdążyć przed ostatecznym terminem wdrożenia przepisów.
Astronomiczne koszty modernizacji. Kto za to zapłaci?
Największe obawy mieszkańców i zarządców budzi aspekt finansowy. Koszt instalacji windy w istniejącym budynku to ogromny wydatek, który może wahać się od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złotych. Wszystko zależy od konstrukcji bloku, koniecznych przeróbek i wybranej technologii. Dla wielu wspólnot mieszkaniowych, których budżety są już napięte przez bieżące remonty i rosnące koszty utrzymania, jest to kwota astronomiczna.
Rząd zapowiada co prawda wsparcie finansowe, które ma być dystrybuowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych (PFRON). Niestety, wszystko wskazuje na to, że dofinansowanie nie pokryje całości kosztów. Co więcej, warunki jego uzyskania będą bardzo restrykcyjne. Wsparcie z PFRON będzie dostępne tylko dla budynków, w których udokumentowano zamieszkanie co najmniej dwóch osób z orzeczeniem o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności narządu ruchu. To kryterium w praktyce wykluczy wiele wspólnot. Oznacza to, że większość kosztów mieszkańcy będą musieli pokryć z własnej kieszeni, poprzez drastyczne podwyżki funduszu remontowego lub zaciągnięcie przez wspólnotę wieloletniego kredytu bankowego.
Co, jeśli montaż windy jest niemożliwy? Alternatywne rozwiązania
W wielu starszych budynkach, szczególnie tych z tzw. wielkiej płyty, montaż tradycyjnej windy wewnątrz szybu klatki schodowej może być technicznie niemożliwy lub nieopłacalny. Ograniczenia konstrukcyjne, brak miejsca czy układ korytarzy to częste problemy. Prawo przewiduje jednak taką ewentualność. W sytuacji, gdy ekspertyza techniczna wykaże brak możliwości instalacji dźwigu, zarządca będzie zobowiązany do zapewnienia dostępności za pomocą alternatywnych rozwiązań technicznych.
Do najpopularniejszych alternatyw należą specjalistyczne urządzenia, takie jak platformy przyschodowe (dla osób na wózkach), podnośniki krzesełkowe montowane przy poręczy schodów, a także budowa zewnętrznych pochylni i ramp. Choć często tańsze w instalacji od pełnowymiarowej windy, te rozwiązania również generują znaczne koszty i wymagają indywidualnego projektu dostosowanego do specyfiki budynku. Wybór odpowiedniej technologii będzie kluczowy dla zapewnienia funkcjonalności i spełnienia wymogów prawnych.
Harmonogram zmian. Kiedy nowe prawo wejdzie w życie?
Rząd zdaje sobie sprawę ze skali wyzwania, dlatego przewidziano okres przejściowy. Nowe rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ma oficjalnie wejść w życie 20 września 2026 roku. Od tego momentu wszystkie nowe projekty budowlane będą musiały spełniać zaostrzone normy.
Dla istniejących budynków, które będą musiały zostać zmodernizowane, przewidziano dodatkowy czas na dostosowanie. Spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe będą miały czas na przeprowadzenie niezbędnych prac do końca 2029 roku. Choć trzy lata wydają się długim okresem, w rzeczywistości jest to bardzo mało czasu na tak skomplikowany proces. Obejmuje on wykonanie ekspertyz, przygotowanie projektu, uzyskanie pozwoleń, zabezpieczenie finansowania i wreszcie samą realizację prac budowlanych. Dlatego eksperci alarmują, że wspólnoty mieszkaniowe powinny rozpocząć przygotowania już teraz, aby uniknąć problemów i sprostać wymogom w terminie.
