Polski rynek mieszkaniowy znalazł się w bezprecedensowym impasie, a jesień 2025 roku zapowiada się jako moment prawdy dla całej branży. Nadpodaż nowych lokali, rekordowo drogie kredyty hipoteczne i rosnąca ostrożność kupujących sprawiły, że transakcje zamarły, a tysiące mieszkań stoją puste, czekając na nabywców. To sytuacja, której nie obserwowaliśmy od lat, stawiająca pod znakiem zapytania dotychczasowe strategie deweloperów i plany tysięcy Polaków marzących o własnym kącie.
Analitycy rynkowi są zgodni: obecny kryzys to efekt splotu niekorzystnych czynników, które doprowadziły do drastycznego spadku popytu. Podczas gdy jeszcze kilka lat temu mieszkania sprzedawały się na pniu, dziś oferty przybywają w zastraszającym tempie, a klienci coraz częściej wycofują się z decyzji o zakupie. Czy nadchodzące miesiące przyniosą upragnione obniżki cen, czy pogłębią stagnację? Odpowiedź na to pytanie będzie miała kluczowe znaczenie dla przyszłości polskiego budownictwa.
Dlaczego rynek utknął? Nadpodaż i drogie kredyty paraliżują sprzedaż
Sytuacja na polskim rynku nieruchomości uległa dramatycznej zmianie w ciągu ostatnich miesięcy. Jak wynika z danych Chambers & Partners, na początku 2025 roku na rynku pierwotnym niesprzedanych pozostawało ponad 16 tysięcy lokali, co stanowiło około 10% całej podaży. Tendencja ta uległa nasileniu, a według Investropa, w połowie roku liczba dostępnych mieszkań wzrosła aż o 54% rok do roku. Ta rekordowa nadpodaż jest bezpośrednią konsekwencją wcześniejszego boomu deweloperskiego, który nie wyhamował na czas, zderzając się teraz z realiami rynkowymi.
Deweloperzy, próbując ratować sprzedaż, sięgają po coraz bardziej agresywne strategie marketingowe. Oferują darmowe miejsca postojowe, wykończenie pod klucz, a nawet bezpośrednie rabaty. Mimo tych zachęt, kupujący pozostają ostrożni. Wielu z nich świadomie wstrzymuje się z decyzją, licząc na to, że ceny będą dalej spadać. Przykładem jest właścicielka mieszkania w Warszawie, która przyznaje, że jej lokal wystawiony w marcu nadal czeka na nabywcę, mimo dwukrotnej obniżki ceny. To jasno pokazuje, że nawet znaczne obniżki nie zawsze są wystarczające, aby przełamać barierę niepewności wśród potencjalnych klientów.
Kredyt hipoteczny: Bariera nie do przejścia dla Polaków
Głównym hamulcem rynku mieszkaniowego pozostaje drastycznie pogorszona dostępność kredytów hipotecznych. Obecne oprocentowanie hipotek przekracza 8%, co sprawia, że średnia rata kredytu na popularną kwotę 500 tysięcy złotych sięga już ponad 4 tysiące złotych miesięcznie. Dla zdecydowanej większości polskich rodzin, szczególnie tych o średnich dochodach, jest to obciążenie finansowe praktycznie niemożliwe do udźwignięcia. Sytuacja ta jest o tyle trudna, że popularny program wsparcia „Bezpieczny Kredyt 2%” został zakończony, a jego ewentualni następcy wciąż pozostają w fazie planowania, bez konkretnych dat uruchomienia.
Konsekwencje są widoczne w statystykach. W czerwcu i lipcu 2025 roku liczba wniosków kredytowych spadła o ponad 30% w porównaniu do początku roku. To wyraźny sygnał, że rynek kredytowy jest w głębokiej zapaści. Analitycy nie mają złudzeń: przy obecnych warunkach finansowych, zakup mieszkania na kredyt staje się luksusem dostępnym jedynie dla najzamożniejszych. Bez interwencji państwa lub znaczącej obniżki stóp procentowych, trudno spodziewać się ożywienia w tym segmencie, co bezpośrednio wpływa na cały rynek nieruchomości.
Rynek wtórny pod presją: Ceny mieszkań używanych hamują
Problemy nie omijają również rynku wtórnego, gdzie sprzedający mierzą się z rosnącą konkurencją ze strony nowych inwestycji. Nowe mieszkania często kuszą lepszym standardem, nowoczesnymi rozwiązaniami i atrakcyjnymi lokalizacjami, co sprawia, że starsze nieruchomości mają trudności ze znalezieniem nabywców. W efekcie, ceny mieszkań używanych wyhamowały, a w niektórych miastach obserwuje się nawet ich spadki. To duża zmiana w porównaniu do wcześniejszych lat, kiedy to rynek wtórny był równie dynamiczny jak pierwotny.
Co więcej, na rynku wtórnym coraz aktywniej pojawiają się inwestorzy gotówkowi, którzy wykorzystują obecną sytuację, oferując ceny znacznie niższe od ofertowych – często o kilkanaście procent. Sprzedający, zdesperowani brakiem zainteresowania ze strony klientów kredytowych, coraz częściej muszą godzić się na takie warunki, aby w ogóle sfinalizować transakcję. To dodatkowo potęguje presję na spadek cen i pogłębia poczucie niepewności wśród właścicieli nieruchomości, którzy planowali sprzedaż.
Jesień 2025: Kluczowy moment dla deweloperów i kupujących
Eksperci są zgodni: najbliższe miesiące będą decydujące dla przyszłości polskiego rynku mieszkaniowego. Jeśli nie nastąpi szybka poprawa dostępności kredytów hipotecznych lub nie zostaną uruchomione nowe, efektywne programy wsparcia dla kupujących, sprzedaż będzie dalej spadać. Dr Katarzyna Kuniewicz z Otodom Analytics ostrzega, że „jesień 2025 będzie kluczowa. Jeśli rynek nie odbije, część firm będzie zmuszona sprzedawać poniżej kosztów”. To może oznaczać realne obniżki cen, które wielu kupujących wyczekuje od dawna.
Paradoksalnie, choć obecna sytuacja teoretycznie sprzyja kupującym, wielu z nich wciąż pozostaje w fazie „przeczekania”. Obawy przed dalszymi spadkami cen sprawiają, że wolą oni poczekać, licząc na jeszcze lepsze okazje. To dodatkowo zamraża rynek i opóźnia jego ewentualne ożywienie. Polski rynek mieszkaniowy znalazł się w fazie głębokiego przewartościowania. Przez lata napędzany hossą, deweloperski pociąg nie wyhamował na czas, a teraz trudno znaleźć pasażerów gotowych zapłacić za dotychczasowe ceny. O tym, czy ceny runą, czy rynek znajdzie nowe dno, zdecydują najbliższe tygodnie
