Czerwcowe dane z polskiego rynku nieruchomości bezlitośnie zweryfikowały majowy entuzjazm, który pojawił się po pierwszej od dwóch lat obniżce stóp procentowych. Sprzedaż mieszkań w siedmiu największych miastach Polski spadła o alarmujące 13 procent względem poprzedniego miesiąca, co jest wyraźnym sygnałem, że pojedynczy impuls monetarny nie wystarczy do trwałego ożywienia. Rynek błyskawicznie powrócił do rzeczywistości wysokich cen, ograniczonej dostępności kredytów hipotecznych i rosnącej ostrożności zarówno wśród kupujących, jak i deweloperów. Ta nagła zmiana dynamiki rynkowej otwiera jednak paradoksalnie nowe możliwości dla cierpliwych nabywców, jednocześnie stawiając pod znakiem zapytania przyszłość rynku wtórnego, który wyraźnie traci na popularności.
Majowa euforia ustąpiła miejsca twardej rzeczywistości
Po krótkiej fali optymizmu, wywołanej majową decyzją Narodowego Banku Polskiego o obniżeniu stóp procentowych z 5,75 do 5,25 procent, czerwiec przyniósł trzeźwe spojrzenie na kondycję polskiego rynku mieszkaniowego. W siedmiu największych aglomeracjach sprzedano zaledwie niecałe 3,1 tysiąca mieszkań, co stanowi wspomniany 13-procentowy spadek w stosunku do maja. Ten wynik jasno pokazuje, jak kruche było wiosenne ożywienie i że rynek nie zbudował trwałego trendu wzrostowego, który mógłby utrzymać się w dłuższej perspektywie w 2025 roku.
Rynek błyskawicznie ostygł po obu stronach transakcji. Kupujący, mimo niższych stóp, szybko zorientowali się, że kredyty hipoteczne wciąż pozostają drogie, a restrykcyjne wymagania banków dotyczące zdolności kredytowej nadal ograniczają dostępność finansowania. To skłoniło wielu potencjalnych nabywców do ponownego przemyślenia swoich planów zakupowych. Z drugiej strony, deweloperzy, widząc spowolnienie popytu, ponownie przyjęli ostrożną postawę, znacząco spowalniając wprowadzanie nowych projektów na rynek. Ta wzajemna asekuracja doprowadziła do obecnej stagnacji, która jest charakterystyczna dla rynku w połowie 2025 roku.
Niespodziewany zwrot: Popyt przewyższa podaż po raz pierwszy od 2023 roku
Mimo ogólnego spadku sprzedaży, czerwiec przyniósł jeden niezwykle istotny i pozytywny sygnał dla przyszłości rynku: po raz pierwszy od września 2023 roku popyt na mieszkania przewyższył nową podaż. To zjawisko nie było obserwowane od czasów programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, który sztucznie napędzał rynek w końcówce 2023 roku. Oznacza to, że choć sprzedaje się mniej, to deweloperzy wprowadzają na rynek jeszcze mniej nowych lokali, co może mieć długoterminowe konsekwencje.
Na siedmiu największych rynkach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży zaledwie 2,5 tysiąca nowych lokali. To zaskakująco niska liczba, biorąc pod uwagę, że firmy dysponują znacznymi rezerwami pozwoleń na budowę. Ta ostrożność jest dowodem na to, że branża coraz częściej dostosowuje swoją ofertę nie do prognozowanego popytu, lecz do faktycznego tempa sprzedaży. Obecnie w ofercie deweloperskiej znajduje się łącznie 62,1 tysiąca mieszkań, co oznacza praktyczną stagnację. Jednak w porównaniu z ubiegłym rokiem liczba dostępnych mieszkań wzrosła o 30 procent, dając kupującym znacznie większy wybór.
„Utrzymanie obecnego poziomu cen to dziś scenariusz korzystny z perspektywy deweloperów. Jeżeli jednak w otoczeniu rynkowym w najbliższych miesiącach nie pojawią się istotne impulsy, takie jak obniżki stóp procentowych czy zmiany w metodologii liczenia zdolności kredytowej, należy spodziewać się coraz częstszych korekt cenowych, zwłaszcza na poziomie indywidualnych ofert” – przewiduje Katarzyna Kuniewicz z Otodom w wypowiedzi dla PAP. Ta prognoza pokazuje, jak bardzo rynek uzależniony jest od czynników zewnętrznych, takich jak polityka monetarna NBP czy regulacje bankowe, które będą kluczowe dla dalszych ruchów cenowych w 2025 roku.
Rynek wtórny w odwrocie: Co dzieje się z mieszkaniami z drugiej ręki?
Czerwiec przyniósł również wyraźne osłabienie aktywności na rynku mieszkań z drugiej ręki, co jest kolejnym niepokojącym sygnałem dla sprzedających. W większości dużych miast liczba nowych ogłoszeń sprzedaży zmniejszyła się w porównaniu z majem, co może sygnalizować zmianę nastrojów wśród właścicieli mieszkań, którzy być może wstrzymują się ze sprzedażą, oczekując lepszych warunków rynkowych. Co więcej, roczny wzrost liczby ogłoszeń na siedmiu głównych rynkach wyniósł zaledwie 1,5 procenta, podczas gdy w poprzednich miesiącach sięgał kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu procent.
„Mniejsza liczba nowych ogłoszeń może być efektem wolniejszej rotacji ofert, wydłużającego się czasu sprzedaży oraz spadku zainteresowania zakupem mieszkań” – wskazała Milena Chełchowska z Otodom w rozmowie z PAP. To najmniejszy wzrost rok do roku w całym 2025 roku, co sugeruje wyraźne wyczerpywanie się podaży na rynku wtórnym i rosnącą niechęć właścicieli do oferowania nieruchomości w obecnych warunkach. Rynek wtórny, który jeszcze niedawno był motorem napędowym, teraz wyraźnie zwalnia.
Wśród największych miast, Wrocław okazał się liderem spadków w ujęciu miesięcznym, z liczbą nowych ogłoszeń zmniejszoną o 10,4 procenta. Kraków i Warszawa zanotowały identyczne spadki na poziomie 5 procent każde. Te dane pokazują, że osłabienie rynku wtórnego ma charakter ogólnopolski i nie ogranicza się do konkretnych regionów. Właściciele mieszkań prawdopodobnie wstrzymują się ze sprzedażą, oczekując lepszych warunków rynkowych lub obniżek cen, co dodatkowo ogranicza płynność na tym segmencie rynku.
Czas kupujących? Nieruchomości w 2025 roku pod lupą
Paradoksalnie, obecna sytuacja na rynku nieruchomości może okazać się korzystna dla potencjalnych nabywców mieszkań. Większy wybór dostępnych ofert (wzrost o 30% rok do roku), rosnąca presja na obniżki cen, szczególnie w segmencie indywidualnych ofert, oraz ostrożność deweloperów, którzy dostosowują podaż do realnego popytu, tworzą warunki, w których kupujący mogą mieć znacznie silniejszą pozycję negocjacyjną. Presja czasowa na podejmowanie szybkich decyzji zakupowych znacznie maleje, co pozwala na dokładniejszą analizę ofert i negocjowanie warunków.
Mimo czerwcowych spadków, w ujęciu rocznym sprzedaż mieszkań wzrosła o 9 procent w porównaniu do czerwca 2024 roku. Ten wynik może skłaniać do ostrożnego optymizmu w prognozach na drugą połowę 2025 roku, choć eksperci podkreślają, że bez istotnych impulsów rynkowych, takich jak kolejne obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej czy zmiany w regulacjach bankowych dotyczących udzielania kredytów hipotecznych, sytuacja może się jeszcze pogorszyć. Brak takich bodźców może pogrążyć rynek w stagnacji, a deweloperów zmusić do głębszych korekt cenowych, co ostatecznie przełoży się na większą korzyść dla kupujących. To właśnie teraz, w obliczu spowolnienia, może być najlepszy moment na poszukiwanie okazji.
