Nieuregulowany stan prawny gruntów pod budynkami mieszkalnymi to jeden z największych problemów polskich spółdzielni mieszkaniowych. Według danych newsnadzis.pl, w samej Warszawie aż 300 tysięcy mieszkań w 99 spółdzielniach nie posiada księgi wieczystej. Oznacza to poważne trudności dla ich właścicieli – niemożność zaciągnięcia kredytu hipotecznego, ograniczone prawa lokatorskie oraz niższą wartość rynkową lokali.
Historia problemu – dekret Bieruta i skutki do dziś
Korzenie problemu sięgają okresu powojennego, kiedy to państwo przejęło znaczną część gruntów miejskich na podstawie tzw. dekretu Bieruta z 1945 roku. Nowe budynki powstawały na tych terenach, ale ich status prawny nie został w pełni uregulowany. Do dziś wiele działek formalnie nie ma jasno określonego właściciela lub są objęte roszczeniami reprywatyzacyjnymi.
Największe trudności występują w Warszawie, gdzie miasto nie ustanawia prawa użytkowania wieczystego dla spółdzielni, przez co ich mieszkańcy nie mogą uzyskać pełnej własności lokali. Łączna powierzchnia gruntów o nieuregulowanym statusie w stolicy wynosi aż 430 hektarów, a najbardziej dotkniętą spółdzielnią jest MSM „Energetyka”, obejmująca 40 tysięcy mieszkańców i 4400 rodzin.
Brak księgi wieczystej – co to oznacza dla mieszkańców?
Mieszkania, które nie mają księgi wieczystej, są znacznie trudniejsze do sprzedaży i finansowania. Największe konsekwencje to:
- Brak możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego – banki nie udzielają kredytów na lokale bez uregulowanego stanu prawnego.
- Niższa wartość rynkowa – mieszkanie, które można kupić tylko za gotówkę, jest mniej atrakcyjne dla nabywców, co obniża jego cenę.
- Problemy z remontami – spółdzielnie nie mogą legalnie przeprowadzać inwestycji, ponieważ nie są formalnymi właścicielami gruntów.
- Niepewność prawna – mieszkańcy nie mają pewności, czy w przyszłości ich nieruchomość nie zostanie objęta roszczeniami dawnych właścicieli.
Czy rząd rozwiąże problem? Prace legislacyjne trwają
Mimo że temat jest znany od wielu lat, politycy nie podjęli skutecznych działań, by go rozwiązać. Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP (ZRSMRP) wielokrotnie apelował o zmiany w prawie, ale jego propozycje były ignorowane.
Ostatnio w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów pojawiła się informacja o nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Niestety, w proponowanych zmianach brakuje zapisów dotyczących gruntów i ksiąg wieczystych, co oznacza, że problem może nadal pozostać nierozwiązany.
Spór w sądach – czy spółdzielnie mogą zasiedzieć grunty?
Niektóre spółdzielnie próbują samodzielnie regulować status swoich nieruchomości. Przykładem jest SBM „Ruda” w Warszawie, której tereny od 2011 roku są przedmiotem sporu sądowego.
- Sąd Rejonowy orzekł zasiedzenie gruntów na rzecz spółdzielni, uznając ją za posiadacza samoistnego.
- Miasto Warszawa odwołało się od tej decyzji, a sprawa trafiła do Sądu Okręgowego, gdzie pozostaje nierozstrzygnięta.
To pokazuje, że spółdzielnie nie mogą liczyć na szybkie i jednoznaczne rozwiązania – bez zmian w prawie, problem będzie się przeciągał latami.
Jakie mogą być rozwiązania? Propozycje ekspertów
Aby mieszkańcy uzyskali pełne prawo własności do swoich lokali, konieczne są zmiany systemowe. Eksperci sugerują kilka możliwych rozwiązań:
- Uproszczenie procedury zasiedzenia gruntów dla spółdzielni mieszkaniowych.
- Przekształcenie użytkowania wieczystego w pełną własność w zamian za opłatę na rzecz miasta.
- Powrót do rozmów o kompleksowej reformie gruntowej, aby uregulować sytuację w całej Polsce.
Problem nieuregulowanych gruntów pod budynkami spółdzielczymi dotyczy setek tysięcy Polaków i sprawia, że ich mieszkania są trudniejsze do sprzedaży i finansowania. Rząd deklaruje, że traktuje sprawę priorytetowo, ale wciąż brak konkretnych rozwiązań.
Bez nowelizacji przepisów mieszkańcy nadal będą żyć w niepewności, a ich nieruchomości mogą stracić jeszcze bardziej na wartości. Kluczowe pytanie brzmi: czy politycy w końcu zajmą się tą kwestią, czy pozostawią ją nierozwiązaną na kolejne lata?
