Przełom na rynku hipotek jest blisko. Banki nie będą mogły już tego wymagać

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) przygotował rewolucyjny projekt, który może na stałe zmienić zasady gry na polskim rynku kredytów hipotecznych. Proponowany wzorzec umowy ma na celu radykalne zwiększenie bezpieczeństwa i przejrzystości dla setek tysięcy Polaków zaciągających zobowiązania na zakup nieruchomości. Jeśli zmiany wejdą w życie, banki stracą jedno ze swoich kluczowych narzędzi – możliwość narzucania klientom dodatkowych, często niekorzystnych produktów w zamian za lepsze warunki kredytu. Inicjatywa zakłada wprowadzenie jednolitego, prostego w analizie formularza umowy o kredyt hipoteczny ze stałą stopą procentową na okres co najmniej pięciu lat. Projekt, nad którym pracowano wspólnie z Komisją Nadzoru Finansowego, ma trafić do konsultacji publicznych już po wakacjach, a jego wdrożenie planowane jest na połowę 2026 roku. To kluczowa informacja dla wszystkich, którzy planują zakup mieszkania w najbliższych latach.

Co dokładnie zmieni nowy, jednolity wzór umowy hipotecznej?

Głównym założeniem propozycji UOKiK jest wprowadzenie standardowego, ujednoliconego wzorca umowy o kredyt hipoteczny. Obecnie każdy bank stosuje własne, często skomplikowane i wielostronicowe dokumenty, których porównanie jest dla przeciętnego konsumenta niemal niemożliwe. Nowy wzór ma być prosty, czytelny i skupiony na najważniejszych elementach zobowiązania.

Kluczowym elementem projektu jest promocja kredytów o stałej stopie procentowej na okres minimum 5 lat. Wzorzec umowy został przygotowany właśnie dla tego typu produktu. Ma to zapewnić kredytobiorcom stabilność i przewidywalność wysokości raty, chroniąc ich przed gwałtownymi podwyżkami stóp procentowych, które w przeszłości były przyczyną problemów finansowych wielu polskich rodzin. Dzięki temu klienci będą mogli podejmować decyzje w oparciu o pewne i niezmienne przez kilka lat warunki.

Nowa umowa ma jasno i w widocznym miejscu przedstawiać kluczowe parametry kredytu, takie jak:

• Całkowita kwota do spłaty – bez ukrytych kosztów.
• Marża banku – jako stały element oprocentowania.
• Wysokość miesięcznej raty – gwarantowana przez okres stałego oprocentowania.
• Okres kredytowania – jasno określony w latach i miesiącach.

Dzięki standaryzacji, konsument będzie mógł wziąć oferty z kilku banków i w prosty sposób je porównać, koncentrując się na realnych kosztach, a nie na skomplikowanych zapisach prawnych. To prawdziwy przełom, który ma na celu wyrównanie pozycji klienta w relacji z potężną instytucją finansową.

Koniec z cross-sellingiem. Bank nie zmusi Cię do zakupu dodatkowych produktów

Jedną z najbardziej dotkliwych dla klientów praktyk, którą UOKiK chce wyeliminować, jest tak zwany cross-selling, czyli sprzedaż wiązana. Chodzi o sytuacje, w których bank uzależnia przyznanie kredytu hipotecznego lub zaoferowanie lepszych warunków (np. niższej marży) od zakupu przez klienta dodatkowych produktów finansowych. Najczęściej są to płatne konta osobiste, karty kredytowe czy drogie pakiety ubezpieczeń.

Nowe przepisy mają wprowadzić całkowity zakaz tego typu praktyk w przypadku umów opartych na nowym wzorcu. Bank będzie zobowiązany przedstawić ofertę kredytu hipotecznego jako samodzielnego produktu. Oznacza to, że klient nie będzie musiał zakładać konta, wyrabiać karty kredytowej ani kupować ubezpieczenia w danym banku, aby otrzymać finansowanie. To fundamentalna zmiana, która pozwoli na realne porównanie kosztów samego kredytu.

Jak podkreślił prezes UOKiK, Tomasz Chróstny: „Chcemy, by konsumenci czuli się bezpieczni, zaciągając kredyt na mieszkanie, a banki miały stabilne warunki do oferowania tego produktu”. Eliminacja cross-sellingu ma sprawić, że oferta stanie się w pełni transparentna, a klient będzie płacił tylko za to, czego rzeczywiście potrzebuje – czyli za kredyt na nieruchomość. W praktyce oznacza to koniec z ukrytymi kosztami w postaci opłat za konto czy kartę, które w skali 25-30 lat kredytowania mogły generować tysiące złotych dodatkowych obciążeń.

Jaka jest droga legislacyjna projektu i kiedy zmiany wejdą w życie?

Inicjatywa UOKiK to na razie propozycja, która musi przejść całą ścieżkę legislacyjną, aby stać się obowiązującym prawem. Projekt powstał jednak w ścisłej współpracy z Komisją Nadzoru Finansowego (KNF) oraz przedstawicielami sektora bankowego, co znacząco zwiększa szanse na jego powodzenie. Wspólne prace nad dokumentem sugerują, że jest on odpowiedzią na realne potrzeby rynku i ma na celu nie tylko ochronę konsumentów, ale także stabilizację sektora bankowego.

Harmonogram prac przedstawia się następująco:

1. Konsultacje publiczne – UOKiK planuje rozpocząć szerokie konsultacje projektu już po tegorocznych wakacjach. W ich trakcie swoje uwagi będą mogły zgłosić zarówno banki, organizacje konsumenckie, jak i obywatele.
2. Prace rządowe i parlamentarne – Po zakończeniu konsultacji i wprowadzeniu ewentualnych poprawek, projekt zostanie oficjalnie skierowany do rządu, a następnie do Sejmu i Senatu.
3. Wejście w życie – Urząd zakłada, że celem jest wdrożenie nowych przepisów i obowiązywanie wzorca umowy w połowie 2026 roku.

Chociaż perspektywa dwóch lat może wydawać się odległa, jest to kluczowa informacja dla osób planujących zakup nieruchomości w najbliższym czasie. Warto śledzić postępy prac nad projektem, ponieważ jego ostateczny kształt zadecyduje o warunkach, na jakich setki tysięcy Polaków będą zaciągać kredyty hipoteczne w przyszłości.

To nie wszystko. UOKiK chce też ukrócić mylące reklamy kredytów

Równolegle do prac nad wzorcem umowy hipotecznej, UOKiK przygotowuje kolejną ważną zmianę, która ma ucywilizować rynek finansowy. Chodzi o nowe przepisy dotyczące reklamy produktów kredytowych. Urząd chce położyć kres komunikatom, które wprowadzają konsumentów w błąd, sugerując, że pożyczka jest łatwym i bezproblemowym sposobem na poprawę sytuacji materialnej.

Projekt, który został już wpisany do wykazu prac legislacyjnych rządu, zakłada wprowadzenie kilku kluczowych ograniczeń. Przede wszystkim reklamy kredytów i pożyczek będą musiały zawierać wyraźne ostrzeżenia o ryzyku i kosztach związanych z zadłużeniem. Nie będzie można dłużej promować kredytu jako „prezentu” czy „darmowej gotówki”.

„Kredyt to zobowiązanie, a nie prezent” – stanowczo podkreśla prezes Tomasz Chróstny. Zgodnie z nowymi regulacjami, instytucje finansowe nie będą mogły sugerować, że zaciągnięcie długu jest rozwiązaniem problemów finansowych. Celem jest ograniczenie zjawiska nadmiernego zadłużania się Polaków i budowanie świadomości, że każde zobowiązanie finansowe wiąże się z długoterminowymi konsekwencjami. Te zmiany mają szansę wejść w życie znacznie szybciej niż wzorzec umowy hipotecznej, ponieważ prace nad nimi są już bardziej zaawansowane.