Koniec z mieszkaniami komunalnymi dla wójta, jego żony i radnych

Zmiany w prawie, które będą obowiązywać od 31 sierpnia, wprowadzą zakaz dla określonych osób nabywania lub wynajmowania mieszkań z publicznego zasobu mieszkaniowego gminy, w której pełnią swoje funkcje. Nowe przepisy nie dotyczą jednak lokali użytkowych i nie regulują spraw już zawartych umów. Ustawa z 26 maja 2023 roku, opublikowana w Dzienniku Ustaw 31 lipca 2023 roku, dokonuje zmian w ustawach dotyczących samorządu gminnego, społecznych form rozwoju mieszkalnictwa, gospodarki nieruchomościami, podatku od czynności cywilnoprawnych oraz innych.

Wprowadzane zmiany obejmują dodanie nowego artykułu 24fa do ustawy o samorządzie gminnym z 8 marca 1990 roku. Według ust. 1 tego artykułu, wójtowie, zastępcy wójtów, radni, małżonkowie wójtów, zastępców wójtów, radnych oraz osoby pozostające we wspólnym pożyciu z wymienionymi nie mogą:

1. zawierać umów najmu mieszkań stanowiących zasób mieszkaniowy gminy, w której pełnią swoje funkcje wójt lub zastępca wójta, lub radny uzyskał mandat, ani umów najmu mieszkań utworzonych w wyniku społecznej inicjatywy mieszkaniowej, o której mowa w art. 23 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa z 26 października 1995 roku, w przypadku gdy gmina dysponuje ponad 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu;
2. nabywać własności mieszkań stanowiących zasób mieszkaniowy gminy, w której pełnią swoje funkcje wójt lub zastępca wójta, lub radny uzyskał mandat, ani własności mieszkań utworzonych w wyniku społecznej inicjatywy mieszkaniowej będącej samorządową osobą prawną.

Następujące dwa przepisy (paragrafy drugi i trzeci) zawierają konkretne sytuacje wyłączające stosowanie ograniczeń opisanych w poprzednim punkcie pierwszym. Nowe przepisy wejdą w życie 31 sierpnia tego roku.

Należy podkreślić, że nowe regulacje stanowią uzupełnienie istniejących przepisów antykorupcyjnych określonych w ustawie o samorządzie gminnym. Orzecznictwo sądowe, oparte m.in. na artykule 24fa wspomnianej ustawy, który stwierdza, że „radni nie mogą prowadzić działalności gospodarczej na własny rachunek lub we współpracy z innymi osobami, wykorzystując mienie komunalne gminy, w której uzyskali mandat radnego, oraz zarządzać taką działalnością lub być przedstawicielem lub pełnomocnikiem w prowadzeniu takiej działalności”, podkreśla główny cel przepisów antykorupcyjnych w ustawach samorządowych – eliminację sytuacji, w których radny uzyskuje nieuzasadnione korzyści dla siebie lub swoich bliskich przez wykorzystywanie swojej funkcji (por. np. wyroki NSA z 14 marca 2023 r., sygn. akt III OSK 7487/21; wyrok NSA z 2 lutego 2023 r., sygn. akt III OSK 1383/22).

Warto również podkreślić, że pomimo że wspomniane wyroki odnoszą się do radnych, to idee przeciwdziałania korupcji, na których się opierają, są nadal ważne w kontekście nowych ograniczeń dotyczących nabycia prawa własności lub najmu lokali mieszkalnych. Ograniczenia te dotyczą nie tylko radnych, ale także innych podmiotów takich jak wójtowie, ich zastępcy, małżonkowie wójtów, zastępcy wójtów oraz osoby pozostające we wspólnym pożyciu z wymienionymi osobami.

W kontekście nowych przepisów mogą pojawić się pewne wątpliwości dotyczące ich praktycznego zastosowania. Warto zwrócić uwagę, że ograniczenie dotyczy tylko lokali mieszkalnych, a nie obejmuje lokali użytkowych lub innych rodzajów nieruchomości, takich jak przestrzenie użytkowe, którymi dysponuje większość samorządów. Ponadto nowe ograniczenia nie obejmują innych rodzajów umów cywilnoprawnych możliwych do zawarcia przez JST, o których mówi artykuł 13 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 z późn. zm.). Warto przypomnieć, że w tym artykule mowa jest także o umowach takich jak zamiany, dzierżawy i użyczenia.

Jeśli chodzi o osoby już będące najemcami, pojawia się kwestia, jak nowe przepisy wpłyną na ich sytuację, zwłaszcza jeśli umowy najmu zostały zawarte przed wejściem w życie nowelizacji ustawy. Warto poszukać odpowiedzi w najnowszym orzecznictwie sądowym. W wyroku NSA z 7 czerwca 2023 r. (sygn. akt III OSK 2358/21 NSA) stwierdzono m.in., że brak przepisów przejściowych tworzy lukę w rozwiązaniu kwestii związanych z czasowym zasięgiem stosowania nowego prawa. Przyjęcie zasady, że nowe przepisy nie działają wstecz, jest zgodne z ważnymi założeniami państwa prawa. Niemniej jednak odstępstwa od tej zasady mogą mieć miejsce w istotnych przypadkach i muszą wynikać z samej treści nowych przepisów. Sąd Najwyższy zauważył również, że przestrzeganie tej zasady przyczynia się do poszanowania praw nabytych i budowania zaufania do obowiązującego prawa.

Inna kwestia wiąże się z zastosowaniem nowych ograniczeń wobec radnych obecnej kadencji. Oczekuje się, że założenie o braku możliwości stosowania nowych przepisów do sytuacji sprzed nowelizacji nie będzie miało zastosowania w tym przypadku. W związku z tym radni aktualnej kadencji również podlegają tym ograniczeniom. Ważne jest zrozumienie, że objęcie mandatu radnego na wcześniejsze lata w stosunku do wprowadzenia nowych przepisów nie może być traktowane jako naruszenie praw nabytych ani jako działanie przepisów wstecznych. W związku z tym zarówno radni obecnej, jak i przyszłej kadencji powinni ściśle przestrzegać nowych zasad.