Właściciel obiektu jest zobowiązany do utrzymywania go w należytym stanie technicznym, a w przypadku wykrycia nieprawidłowości, organ administracyjny nakłada obowiązek ich usunięcia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w nieprawomocnym wyroku z 21 grudnia 2023 r., sygn. akt II SA/Gl 1380/23 podkreślił, że kontrola dotyczy jedynie legalnie istniejącego obiektu, ocenianego pod kątem prawidłowego spełniania obowiązków z zakresu utrzymania w odpowiednim stanie technicznym.
POLECAMY: Wady ukryte budynku wykryte po latach
Na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, organ administracyjny może nakazać usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w obiekcie budowlanym i określić termin wykonania tego obowiązku. Przy tym istotne jest, że właściciel obiektu jest zobowiązany do użytkowania go zgodnie z przeznaczeniem, spełniając wymagania ochrony środowiska, oraz do utrzymywania go w należytym stanie technicznym i estetycznym. Sąd zaznaczył, że przyczyna nieodpowiedniego stanu technicznego nie ma znaczenia, a decyzja dotyczy właściciela lub zarządcy, a nie podmiotu odpowiedzialnego za powstanie nieprawidłowości.
W przypadku konkretnego budynku mieszkalnego, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości poprzez przeprowadzenie remontu, ustalając termin realizacji. Mimo odwołania wniesionego przez adresata nakazu, organ drugiej instancji zmienił jedynie termin realizacji robót budowlanych, podtrzymując pozostałe ustalenia. Spór nie został zakończony, gdyż właściciel budynku zdecydował się złożyć skargę w sprawie.
Problemy z lokatorami bez znaczenia dla sprawy
Na podstawie zebranego materiału dowodowego stwierdzono, że budynek mieszkalny jest zamieszkiwany przez trzech lokatorów, wobec których prowadzone jest postępowanie dotyczące ewentualnej eksmisji. Istotne jest, że skarżący, będący właścicielem, nie korzystał z tego obiektu. Sąd zaznaczył, że relacja pomiędzy skarżącym a lokatorami stanowi kwestię cywilnoprawną, należącą do kompetencji sądu powszechnego. W związku z tym organy nadzoru budowlanego nie posiadają kompetencji do rozstrzygania tego typu spraw. Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) stwierdził, że ze względu na brak pełnej dokumentacji dowodowej, nie istniały podstawy do zastosowania przepisu art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy. Zasada ta ma zastosowanie wyłącznie w przypadku usuwania nieprawidłowości wynikających z użytkowania budynku zgodnie z obowiązującymi przepisami budowlanymi.
Sporna regulacja dotyczy tylko legalnych obiektów
Sąd zaznaczył, że kontrola w zakresie prawidłowego utrzymania obiektu w odpowiednim stanie technicznym może dotyczyć jedynie legalnie istniejącego obiektu. Jednakże organy nadzoru budowlanego nie dokonały odpowiednich ustaleń w tej kwestii, ponieważ brakowało dokumentacji związanej z budową i oddaniem obiektu do użytkowania w aktach sprawy. Posiadanie takiej dokumentacji jest istotne dla dokładnych analiz dotyczących charakteru obiektu oraz technicznych parametrów jego funkcjonowania. Ponadto, z dostępnego materiału dowodowego nie wynikało jednoznacznie, jaki jest aktualny stan techniczny omawianego obiektu. W związku z tym Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że organy nie podjęły samodzielnie niezbędnych działań mających na celu wyjaśnienie kluczowych dla sprawy okoliczności. Te braki uzasadniały uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji poprzedzającej.
