Ostatni wyrok Sądu Najwyższego wydany w sprawie I CSK 219/23 dotyczącej praktycznej i często kontrowersyjnej kwestii ustanawiania służebności drogi koniecznej zawiera sedno tej sprawy.
Sąd rejonowy odrzucił prośbę S., która miała na celu poszerzenie drogi dojazdowej do jego działek do 6 metrów poprzez fragment działki sąsiada, za odpowiednim wynagrodzeniem.
Decyzję tę podtrzymał Sąd Okręgowy w Białymstoku, argumentując, że takie ustanowienie służebności, mające na celu umożliwienie budowy domów w zabudowie szeregowej, byłoby zbyt obciążające i nieuzasadnione ingerowanie w prawa własności sąsiadów. Taka decyzja faktycznie zmniejszyłaby powierzchnię ich działki o 800 mkw. oraz wymagałaby przeniesienia ogrodzenia, szamba oraz wycięcia drzew.
Mimo tego, Wnioskodawca nie zrezygnował i złożył skargę kasacyjną do SN, zarzucając błędną interpretację art. 145 § 1 kodeksu cywilnego, dotyczącego „odpowiedniego dostępu do drogi publicznej”, oraz odrzucenie wniosku, pomimo braku dostępu do drogi publicznej w zimie, gdy nie może ona być używana do przechowywania śniegu. Argumentował również, że Sądy Rejonowy i Okręgowy nie wzięły pod uwagę jego planów inwestycyjnych, naruszając przepisy prawa budowlanego, które wymagają, aby dojście i dojazd do działek budowlanych miały szerokość co najmniej 5 metrów. Brak prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej o takiej szerokości stanowiłby istotną przeszkodę w uzyskaniu pozwolenia na budowę.
Jednak Sąd Najwyższy nie zgodził się z tymi zarzutami, stwierdzając, że art. 145 kodeksu cywilnego nie stanowi podstawy do roszczeń o ustanowienie służebności drogi mającej zapewnić wygodniejsze korzystanie z nieruchomości. Zamiast tego, stanowi on podstawę prawną dla żądania ustanowienia drogi koniecznej, niezbędnej dla nieruchomości. Przy podejmowaniu takiej decyzji sąd musi uwzględnić interesy obu stron, nie tylko osoby domagającej się ustanowienia drogi, ale również właściciela nieruchomości, przez którą ta droga ma przebiegać. Służebność drogi koniecznej nie może być wykorzystywana dla wygody właściciela działki, kosztem ograniczenia praw właścicieli działki, na której ta droga ma być ustanowiona.
Dojazd do nieruchomości był możliwy
– Wbrew twierdzeniom wnioskodawcy sąd okręgowy nie naruszył art. 145 § 1 k.c., dokonując oceny, że wykorzystywany przez niego od wielu lat dojazd do jego działki z drogi publicznej jest wystarczający i odpowiedni w rozumieniu tego przepisu. Nie wykazał trudności z dojazdem do działki pojazdów większych niż osobowe, w tym śmieciarek, koncentrując się na zapewnieniu sobie łatwiejszego dostępu do drogi publicznej w celu realizacji własnych inwestycji – wskazała w konkluzji uzasadnienia sędzia Agnieszka Piotrowska.
Konkluzja:
To orzeczenie Sądu Najwyższego stanowi tematyczne zagadnienie, ponieważ dotyczy zmiany przeznaczenia nieruchomości na większą zabudowę i z tego powodu właściciel nieruchomości złożył wniosek o poszerzenie drogi dojazdowej poprzez ustanowienie drogi koniecznej częściowo na małej działce sąsiadów. Moim zdaniem, takie plany inwestycyjne nie uzasadniają żądania ustanowienia drogi koniecznej. Właściciel nieruchomości powinien planować wykorzystanie nieruchomości zgodnie z jej możliwościami, a nie według swoich intencji. Ponadto, nie ma gwarancji uzyskania drogi dojazdowej, zwłaszcza ze względu na gęstą zabudowę lub znaczne koszty dla sąsiadów, co często skutkuje ograniczeniem dostępu do przejścia lub wąskiego przejazdu.
Jeśli masz pytania lub potrzebujesz pomocy – zapraszamy do kontaktu!
