Ostatnie lata na polskim rynku nieruchomości były pełne dynamicznych zmian, które wpływały na ceny mieszkań oraz dostępność kredytów hipotecznych. Jak podaje Eurostat, w pierwszym kwartale 2024 roku ceny mieszkań w Polsce wzrosły o 18% w porównaniu do roku poprzedniego, co było najszybszym wzrostem w Unii Europejskiej. Jednak najnowsze raporty wskazują na zmianę tego trendu. Sprzedający zaczynają obniżać ceny, a na rynku pojawia się coraz więcej ofert sprzedaży. W artykule omówimy szczegółowo te zmiany, ich przyczyny oraz potencjalne konsekwencje dla rynku nieruchomości.
Rosnące Ceny Mieszkań w Polsce
Na początku 2024 roku ceny mieszkań w Polsce rosły w zawrotnym tempie, osiągając najwyższy wzrost w całej Unii Europejskiej. Eurostat podał, że w pierwszym kwartale 2024 roku ceny mieszkań były o 18% wyższe niż rok wcześniej. Dla porównania, średni wzrost cen mieszkań w UE wyniósł zaledwie 1%. Polska oraz Bułgaria, gdzie ceny wzrosły o 16%, były jedynymi krajami z dwucyfrowymi wzrostami.
Spadki Cen Mieszkań w Polskich Miastach
Jednak od czerwca 2024 roku zauważalny jest wyraźny spadek cen mieszkań w wielu polskich miastach. Po raz pierwszy od maja 2023 roku większość miast odnotowała spadki cen. W 10 z 17 badanych miast ceny mieszkań spadły, z największym spadkiem odnotowanym w Toruniu (-7,5%). Inne miasta, gdzie ceny obniżyły się, to Gdańsk (-3,1%), Rzeszów (-3,1%), Łódź (-2%), Białystok (-2%), Sosnowiec (-1,3%), Szczecin (-1,2%), Gdynia (-1%), Poznań (-0,8%) i Warszawa (-0,1%).
Miasta z Wzrostem Cen
Mimo ogólnej tendencji spadkowej, niektóre miasta odnotowały wzrosty cen mieszkań w nowych ofertach. W Radomiu ceny wzrosły o 7,6% do 8000 zł za metr kwadratowy, a w Częstochowie o 4,4% do 7295 zł za metr kwadratowy. Bydgoszcz odnotowała wzrost o 3,7% do 8888 zł za metr kwadratowy, Lublin o 2% do 10 612 zł za metr kwadratowy, a Wrocław o 0,8% do 13 405 zł za metr kwadratowy. W Katowicach i Krakowie również zaobserwowano wzrosty cen, choć nie przekroczyły one rekordowych poziomów z poprzednich miesięcy.
Najgorsza Sytuacja na Rynku Małych Mieszkań
Dane za drugi kwartał 2024 roku pokazują, że największe spadki cen odnotowano w segmencie małych mieszkań. W Sosnowcu ceny małych mieszkań spadły o 9%, a we Wrocławiu o 6%. Z kolei największy wzrost cen miał miejsce w przypadku małych mieszkań w Toruniu (+14%) i średnich w Radomiu (+13%). Średnia kwartalna zmiana cen wyniosła 1,5% dla małych mieszkań, 3,1% dla średnich i 3,6% dla dużych lokali, co pokazuje, że segment małych mieszkań radzi sobie gorzej niż średnich i dużych.
Rośnie Liczba Mieszkań na Rynku
Pod koniec lipca 2024 roku, liczba ofert sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym znacząco wzrosła. Jak wynika z danych serwisów Otodom i OLX, w siedmiu największych miastach Polski liczba dostępnych mieszkań na sprzedaż przekroczyła 91 tysięcy, co stanowi wzrost o 40% w porównaniu z analogicznym okresem 2023 roku. Nominalnie, liczba ogłoszeń zwiększyła się o 26 tysięcy.
W Warszawie odnotowano jeden z największych wzrostów, z liczbą 23 964 ofert, co oznacza wzrost o 56,8% w porównaniu z 30 lipca 2023 roku i najwyższy wynik od listopada 2022 roku. We Wrocławiu, druga co do wielkości liczba ofert wyniosła 15 970, co stanowi wzrost o 45,9% w porównaniu z rokiem poprzednim.
Analiza Poszczególnych Miast
Warszawa
Warszawa, jako stolica i największe miasto Polski, zawsze odgrywała kluczową rolę na rynku nieruchomości. Z liczbą 23 964 ofert sprzedaży mieszkań w lipcu 2024 roku, Warszawa odnotowała najwyższy wzrost ofert od listopada 2022 roku. Ten wzrost o 56,8% w porównaniu do poprzedniego roku pokazuje, że rynek mieszkaniowy w stolicy jest coraz bardziej konkurencyjny, co może przyczynić się do dalszych obniżek cen.
Wrocław
We Wrocławiu, liczba ofert sprzedaży mieszkań wyniosła 15 970, co stanowi wzrost o 45,9% w porównaniu z rokiem poprzednim. Wrocław, jako dynamicznie rozwijające się miasto z dużym potencjałem akademickim i biznesowym, przyciąga zarówno inwestorów, jak i nowych mieszkańców. Wzrost liczby ofert może świadczyć o zwiększonej podaży, co może prowadzić do stabilizacji lub nawet spadków cen.
Kraków
Kraków, z liczbą ofert przekraczającą 10 tysięcy, odnotował wzrost o 38,7% w skali roku. Kraków, będący jednym z najważniejszych ośrodków kulturalnych i akademickich w Polsce, również obserwuje wzrost podaży mieszkań. Wzrost liczby ofert na poziomie z marca 2023 roku, kiedy to zapowiedziano wprowadzenie programu dopłat do kredytów mieszkaniowych „Bezpieczny kredyt 2%”, wskazuje na znaczący wpływ polityki rządowej na rynek nieruchomości.
Łódź i Poznań
W Łodzi i Poznaniu, liczba ofert również osiągnęła rekordowe poziomy. W Łodzi dostępnych było 10 590 mieszkań, co stanowi wzrost o blisko 60% w porównaniu do roku poprzedniego, a w Poznaniu 9849, co oznacza wzrost o 43,7% w tym samym okresie. Łódź i Poznań, mimo że są mniej popularne niż Warszawa, Wrocław czy Kraków, również doświadczają dynamicznych zmian na rynku nieruchomości, co może przyciągać inwestorów szukających korzystnych okazji.
Czynniki Wpływające na Rynek Nieruchomości
Napływ Ludności Ukraińskiej
Jednym z potencjalnych czynników, które mogą wpłynąć na rynek nieruchomości, jest napływ ludności ukraińskiej. Sytuacja geopolityczna w regionie może prowadzić do zwiększonego napływu uchodźców, którzy będą poszukiwać mieszkań. Może to zwiększyć popyt na rynku nieruchomości, prowadząc do wzrostu cen, zwłaszcza w dużych miastach.
Programy Wspierające Kredyty Mieszkaniowe
Programy wspierające kredyty mieszkaniowe, takie jak „Bezpieczny kredyt 2%”, mają istotny wpływ na rynek nieruchomości. Wprowadzenie takich programów może zwiększyć dostępność kredytów hipotecznych, co z kolei zwiększy popyt na mieszkania. Wzrost popytu może prowadzić do stabilizacji lub wzrostu cen mieszkań.
Stabilizacja Rynku
Pomimo obecnych wyzwań, rynek nieruchomości może się ustabilizować na przestrzeni 2-3 lat. Stabilizacja rynku będzie zależała od wielu czynników, w tym polityki rządowej, sytuacji gospodarczej oraz napływu ludności. Jeśli nie zostaną wprowadzone nowe programy wspierające kredyty lub jeśli napływ uchodźców będzie niewielki, rynek może osiągnąć równowagę, co pozwoli na bardziej przewidywalne i stabilne ceny mieszkań.
