Powodzie, jak ta z 2024 roku, mogą zniszczyć nie tylko drogi, mosty i infrastrukturę, ale także lokale mieszkalne i użytkowe będące przedmiotem umów najmu. W takich sytuacjach wielu najemców zastanawia się, jakie mają prawa oraz czy mogą domagać się obniżenia czynszu, a nawet jego całkowitego zawieszenia. Ten artykuł omawia prawne konsekwencje wynajmu lokalu w kontekście zniszczeń spowodowanych przez powódź i wskazuje, jakie kroki mogą podjąć najemcy oraz wynajmujący.
Kiedy lokal zostaje uszkodzony lub zniszczony
Zgodnie z polskim prawem, wynajmujący zobowiązany jest oddać lokal w stanie nadającym się do użytkowania. Jeśli jednak lokal ulegnie całkowitemu lub częściowemu zniszczeniu – na przykład w wyniku powodzi – zmienia to warunki wykonywania umowy najmu. Jak zauważa jedne z naszych prawników specjalizujący się w prawie cywilnym:
„Po stronie najemcy powstają liczne uprawnienia, z wypowiedzeniem umowy włącznie. Co więcej, jeśli budynek, w którym znajdował się lokal, nie istnieje, bo na przykład zawalił się na skutek powodzi, umowa najmu wygasa z mocy prawa.”
Taką sytuację reguluje art. 475 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że gdy świadczenie staje się niemożliwe z powodu okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności, zobowiązanie wygasa. Dotyczy to również przypadków, gdy wynajmowany lokal zostanie zniszczony do tego stopnia, że nie nadaje się do zamieszkania.
Prawa najemcy: wypowiedzenie umowy i obniżenie czynszu
Jeśli lokal został uszkodzony, a wynajmujący nie podejmuje napraw w odpowiednim czasie, najemca ma prawo wypowiedzieć umowę. Wskazuje to art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego:
„Najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy w rzeczy oddanej do używania powstają wady, które nie dają się usunąć albo wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim.”
W przypadku, gdy lokal nie został całkowicie zniszczony, ale np. uszkodzona została sieć gazowa lub kanalizacyjna, najemca nadal może korzystać z lokalu, ale ma prawo domagać się obniżenia czynszu. Wynika to z art. 495 § 1 Kodeksu cywilnego, który stwierdza, że jeśli świadczenie wzajemne (czyli możliwość użytkowania lokalu) stało się częściowo niemożliwe z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, wynajmujący nie może domagać się pełnej zapłaty czynszu.
Uszkodzenia infrastruktury – jak powódź wpływa na użytkowanie lokalu?
W przypadku powodzi może dojść do uszkodzenia elementów infrastruktury, takich jak sieci gazowe, kanalizacyjne czy elektryczne. Jak miało to miejsce w Lądku-Zdroju, zniszczenie sieci gazowej uniemożliwiało pełne korzystanie z wynajmowanych lokali. W takich sytuacjach, gdy lokal jest tylko częściowo zdatny do użytku, najemca może domagać się obniżenia czynszu, uznając, że nie może korzystać z wszystkich funkcji lokalu.
Podobna sytuacja miała miejsce w Stroniu Śląskim, gdzie choć mieszkania na wyższych kondygnacjach bloków nie zostały bezpośrednio zalane, to fundamenty budynków zostały poważnie podmyte, co stwarzało realne zagrożenie zawaleniem. W takich przypadkach władze mogą zakazać użytkowania budynku, co skutecznie uniemożliwia najemcom powrót do mieszkań.
Obowiązki wynajmującego w przypadku zniszczeń
W przypadku, gdy lokal staje się niezdatny do użytku, wynajmujący ma obowiązek utrzymania go w stanie zdatnym do użytku. W sytuacjach takich jak powódź, gdy lokal nie nadaje się do użytkowania, najemca ma prawo domagać się od wynajmującego znalezienia lokalu zastępczego.
„Taka sytuacja może rodzić obowiązek wynajmującego do zapewnienia dla najemcy lokalu zamiennego” – podkreśla nasz prawnik.
Najlepszym rozwiązaniem dla obu stron jest osiągnięcie porozumienia w sprawie nowych warunków najmu, zwłaszcza jeśli oczekiwanie na rozstrzygnięcie sądowe może potrwać wiele miesięcy.
Podsumowanie
Powódź 2024 roku z pewnością przyniosła wiele wyzwań zarówno dla wynajmujących, jak i najemców. Polskie prawo przewiduje jednak rozwiązania, które chronią interesy obu stron. Najemcy mogą korzystać z możliwości wypowiedzenia umowy najmu lub domagać się obniżenia czynszu, jeśli lokal stał się częściowo lub całkowicie niezdatny do użytkowania. Z kolei wynajmujący, aby uniknąć problemów prawnych, powinni zadbać o regularne utrzymanie lokalu w stanie zdatnym do użytku lub zapewnienie lokali zastępczych, jeśli zajdzie taka potrzeba.
Kluczowe jest, aby w takich sytuacjach obie strony starały się dążyć do porozumienia, które pozwoli na sprawne i sprawiedliwe rozwiązanie sytuacji, zanim trafi ona na drogę sądową.
Informacje zawarte na stronie stanowią opis stanu prawnego na dzień publikacji i nie są poradą prawną w indywidualnej sprawie. Stan prawny od opublikowania może ulec zmianie. Kancelaria nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie wpisu w celu rozwiązania problemów prawnych.
Masz pytania lub potrzebujesz pomocy – zapraszamy do kontaktu!
