Uchwały wspólnoty mieszkaniowej zapadają z różną częstotliwością i dotyczą szerokiego zakresu kwestii związanych z zarządem części wspólnych nieruchomości. Mogą dotyczyć takich zagadnień jak opłaty remontowe na dach, renowacja windy czy modernizacja elewacji. Czasem jednak uchwały te mogą być podjęte z naruszeniem przepisów prawa lub umowy właścicieli lokali, co może budzić wątpliwości właścicieli. W takiej sytuacji właściciel ma prawo do ochrony swoich interesów poprzez zaskarżenie uchwały w sądzie.
Podstawy prawne zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Podstawą prawną dla zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest art. 25 ustawy o własności lokali, który stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeżeli jest ona niezgodna z przepisami prawa, umową właścicieli lokali lub narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, albo w inny sposób godzi w interes właściciela lokalu.
Kto może zaskarżyć uchwałę?
Uprawnienie to przysługuje każdemu właścicielowi lokalu, niezależnie od jego stanowiska podczas głosowania nad uchwałą. Sąd Najwyższy potwierdził, że podstawą powództwa na mocy art. 25 jest dążenie do uchylenia uchwały przez sąd, co może zmienić stosunki prawne wynikające z uchwały (por. post. SN z 27.2.2001 r., V CZ 4/01).
Jak składać pozew o uchylenie uchwały?
Właściciel w powództwie wnosi o uchylenie uchwały, wskazując na przyczyny, dla których jego zdaniem uchwała jest niezgodna z prawem lub narusza jego interesy. Istnieją określone przesłanki umożliwiające wniesienie skargi:
a) nieprzestrzeganie przepisów prawa
Wadliwość uchwały może wynikać z jej niezgodności z normami bezwzględnie obowiązującymi, co obejmuje zarówno przepisy ustawowe, jak i inne powszechnie obowiązujące regulacje.
b) naruszenie umowy właścicieli
Jeśli uchwała jest niezgodna z umową właścicieli, np. narusza zasady określone w umowie o zarządzanie nieruchomością wspólną, jest to podstawą do jej zaskarżenia.
c) zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną
Sąd rozpatruje zgodność uchwały z zasadami zarządzania, uwzględniając kryteria celowości, rzetelności i gospodarności. Przykładem nieprawidłowości może być podjęcie decyzji o kosztownym remoncie bez porównania ofert wykonawców.
d) naruszenie interesów właściciela
Orzecznictwo dopuszcza również zaskarżenie uchwały, która w inny sposób narusza interesy właściciela. Przykładem jest sytuacja, gdy wspólnota ustala inne wskaźniki opłat niż proporcjonalne do udziałów, co skutkuje nierównomiernym obciążeniem kosztami właścicieli (Sąd Apelacyjny w Warszawie, sygn. akt: V ACa 584/18).
Termin na zaskarżenie uchwały wspólnoty
Termin na zaskarżenie uchwały wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lub od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a ustawy). Termin ten jest terminem zawitym, co oznacza, że po jego upływie skarga nie będzie rozpatrzona.
Do którego sądu wnosić pozew?
Sprawy dotyczące uchwał wspólnot mieszkaniowych rozpoznaje sąd okręgowy, właściwy miejscowo dla nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 30 KPC właściwość ustala się według miejsca siedziby wspólnoty, którą stanowi miejsce położenia nieruchomości wspólnej (Sąd Apelacyjny w Katowicach, post. z 28.2.2012 r., I ACz 1128/11).
Właściciele lokali mają możliwość obrony swoich praw przed sądem, gdy uchwały wspólnoty wydają się godzić w ich interesy lub są sprzeczne z przepisami.
Informacje zawarte na stronie stanowią opis stanu prawnego na dzień publikacji i nie są poradą prawną w indywidualnej sprawie. Stan prawny od opublikowania może ulec zmianie. Kancelaria nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie wpisu w celu rozwiązania problemów prawnych.
Masz pytania lub potrzebujesz pomocy – zapraszamy do kontaktu!
