W 2025 roku administracja skarbowa w Polsce rozpoczęła intensywne kontrole finansowe, sięgając wstecz nawet pięć lat. W szczególności dotyczy to właścicieli nieruchomości wynajmujących je turystom poprzez platformy takie jak Booking.com czy Airbnb. Nowe regulacje, w tym implementacja unijnej dyrektywy DAC-7, umożliwiają fiskusowi monitorowanie transakcji internetowych, co prowadzi do wysokich kar dla osób unikających opodatkowania.
Od stycznia 2025 roku Krajowa Administracja Skarbowa (KAS) uzyskała dostęp do szczegółowych danych dotyczących transakcji przeprowadzanych na platformach internetowych, takich jak Booking.com, Airbnb, Allegro czy OLX. Informacje te obejmują m.in. imiona i nazwiska, numery PESEL oraz adresy właścicieli wynajmowanych nieruchomości. Dane dotyczą transakcji z lat 2023 i 2024, a pierwsze raporty trafiły do KAS w styczniu 2025 roku.
Najem krótkoterminowy pod szczególną kontrolą
Fiskus szczególnie skupia się na wynajmie krótkoterminowym, traktowanym jako świadczenie usług hotelarskich. Każda transakcja jest raportowana, niezależnie od kwoty. Jeśli wynajem jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, może zostać uznany za działalność gospodarczą, co wiąże się z obowiązkiem jej rejestracji. Właściciele nieruchomości powinni zwrócić uwagę na prawidłowe rozliczenie swoich dochodów, aby uniknąć kontroli skarbowej i potencjalnych kar finansowych.
Obowiązki podatkowe właścicieli nieruchomości
Osoby wynajmujące mieszkania w systemie krótkoterminowym są zobowiązane do odprowadzania następujących podatków:
- 8% VAT od wartości świadczonych usług zakwaterowania.
- 23% VAT od prowizji pobieranych przez platformy rezerwacyjne, klasyfikowanych jako import usług.
- Podatek dochodowy: PIT dla osób fizycznych lub CIT dla osób prawnych.
Niezarejestrowana działalność gospodarcza może skutkować grzywną w wysokości 5 000 zł, a za niedopełnienie obowiązku przekazywania danych gości do ewidencji meldunkowej grozi dodatkowa kara 1 000 zł. Unikanie opodatkowania może prowadzić do sankcji finansowych od 20 000 zł do 30 000 zł, a w przypadkach rażących – nawet do 21,6 miliona zł.
Kontrole obejmujące okres do 5 lat wstecz
Chociaż dyrektywa DAC-7 obejmuje raportowanie transakcji z lat 2023-2024, urzędy skarbowe mają prawo przeprowadzać kontrole obejmujące okres nawet pięciu lat wstecz. Oznacza to, że osoby wynajmujące swoje nieruchomości bez odpowiedniego opodatkowania w ostatnich latach mogą zostać wezwane do uregulowania zaległości.
Fiskus dysponuje zaawansowanymi narzędziami analitycznymi, pozwalającymi na identyfikację przypadków potencjalnych nieprawidłowości. Analizowane są m.in. historia rezerwacji, przelewy otrzymywane od platform rezerwacyjnych oraz opinie i komentarze pozostawiane przez gości. Media społecznościowe również stanowią źródło informacji, gdyż właściciele nieruchomości często publikują materiały potwierdzające prowadzenie regularnego wynajmu.
Legalizacja działalności jako rozwiązanie
Legalizacja działalności związanej z najmem krótkoterminowym nie musi wiązać się z nadmiernymi obciążeniami administracyjnymi. Polskie przepisy oferują korzystne rozwiązania podatkowe, takie jak ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, który może być atrakcyjną alternatywą dla standardowych form opodatkowania. Doradcy podatkowi zalecają szczegółową analizę dostępnych opcji i wybór optymalnej formy rozliczania się z fiskusem.
Oprócz obowiązków podatkowych, właściciele nieruchomości muszą pamiętać o spełnieniu wymogów przeciwpożarowych, sanitarnych czy budowlanych. W zależności od skali działalności, mogą być zobowiązani do uzyskania specjalnych zezwoleń lub certyfikatów, a także do opłacania składek na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne.
