Ministerstwo Finansów alarmuje: nawet 25 proc. wynajmujących mieszkania nie zgłasza tego faktu do urzędu skarbowego. To oznacza nie tylko utratę wpływów do budżetu, ale także poważne konsekwencje dla właścicieli nieruchomości. Tymczasem fiskus w ostatnich latach znacząco zmodernizował swoje narzędzia analityczne i z łatwością potrafi namierzyć nieuczciwych podatników. Dla wielu może to być niemiłe zaskoczenie — szczególnie że kara może sięgnąć nawet 30 tys. zł, a to nie koniec wydatków.
Algorytmy na straży podatków
Skarbówka nie działa już wyłącznie na podstawie donosów czy ręcznej analizy dokumentów. Dziś urzędnicy korzystają ze specjalistycznych systemów analitycznych, które automatycznie przeszukują internet i łączą dane z różnych źródeł.
W szczególności analizowane są:
- portale ogłoszeniowe (np. OLX, Otodom),
- platformy najmu krótkoterminowego (Booking, Airbnb),
- media społecznościowe (ogłoszenia, zdjęcia wnętrz, hasztagi lokalizacyjne),
- a także historia przelewów bankowych i złożone deklaracje PIT.
Jeśli system wykryje, że dana osoba oferuje mieszkanie do wynajęcia, a w zeznaniu rocznym nie ma śladu po dodatkowych dochodach – fiskus podejmuje działania. Ryzyko wykrycia jest dziś realne, nawet jeśli ogłoszenie było opublikowane tylko na krótki czas.
Nawet 30 tys. zł grzywny i nie tylko
Zgodnie z kodeksem karnym skarbowym, osoba, która uchyla się od opodatkowania dochodów z najmu, może zostać ukarana grzywną do 30 tys. zł. Ale to nie wszystko.
Do grzywny dochodzą:
- zaległy podatek (np. ryczałt 8,5% lub 12,5% przy wyższych dochodach),
- odsetki za zwłokę,
- a w niektórych przypadkach również obowiązek zapłaty dodatkowych należności, jeśli urząd uzna, że doszło do uporczywego unikania opodatkowania.
Przykład: jeśli właściciel wynajmuje mieszkanie za 2,5 tys. zł miesięcznie, a nie zgłosił tego przez rok, zaległy podatek (przy stawce 8,5%) wyniesie około 2,5 tys. zł. Do tego doliczyć należy odsetki oraz ewentualną grzywnę. W sumie roczne ryzyko może sięgać nawet 35–40 tys. zł.
Nowe przepisy dla najmu krótkoterminowego
Szczególnie narażeni na kontrolę są właściciele mieszkań wynajmowanych w modelu krótkoterminowym, np. za pośrednictwem Airbnb czy Booking.com. To właśnie ten segment rynku trafił na celownik ustawodawców.
Ministerstwo Sportu i Turystyki przygotowuje nowe regulacje, które mają uporządkować ten rynek. Wśród planowanych zmian znalazły się:
- obowiązek rejestracji działalności i uzyskania specjalnego numeru identyfikacyjnego,
- konieczność umieszczania numeru identyfikacyjnego w ogłoszeniach,
- wymóg uzyskania zgody sąsiadów na prowadzenie najmu krótkoterminowego (np. w budynkach wielorodzinnych),
- potencjalne limity czasowe lub geograficzne dotyczące możliwości prowadzenia takiej działalności.
Celem nowych przepisów jest nie tylko ułatwienie kontroli fiskalnej, ale również ograniczenie konfliktów sąsiedzkich i negatywnego wpływu najmu krótkoterminowego na lokalne społeczności.
Dlaczego fiskus zaostrza kontrole?
Według analiz resortu finansów, rynek najmu – zarówno długoterminowego, jak i krótkoterminowego – generuje znaczące przychody, które nie zawsze są opodatkowane. W dobie cyfrowej gospodarki i pełnej dostępności danych, rząd nie chce rezygnować z tych wpływów, szczególnie w kontekście rosnących wydatków budżetowych.
Algorytmy, analiza danych i automatyczne krzyżowanie informacji to narzędzia, które mają przynieść nie tylko większe dochody fiskusowi, ale również uczynić rynek bardziej sprawiedliwym — tak, aby każdy uczestnik miał równe obowiązki.
Co powinien zrobić właściciel nieruchomości?
Dla osób, które do tej pory nie rozliczały się z wynajmu, najlepszym rozwiązaniem jest dobrowolne zgłoszenie działalności i uregulowanie zaległych należności. W niektórych przypadkach można skorzystać z tzw. czynnego żalu, co może ograniczyć konsekwencje prawne.
Warto też pamiętać, że obecnie dostępne są różne formy rozliczeń (np. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych), które pozwalają na stosunkowo prostą i korzystną fiskalnie legalizację działalności najmu.
