Ruszyły masowe kontrole w domach. Za brak tego jednego dokumentu grozi 5000 zł kary

Właściciele domów i mieszkań w całej Polsce muszą przygotować się na wzmożone kontrole. Urzędnicy sprawdzają posiadanie kluczowego dokumentu, a jego brak może skutkować dotkliwą grzywną w wysokości nawet 5000 złotych. Mowa o świadectwie charakterystyki energetycznej, które od niedawna stało się obowiązkowe w wielu sytuacjach. Nowe przepisy, które weszły w życie, mają na celu zwiększenie świadomości na temat zużycia energii w budynkach, ale dla wielu Polaków oznaczają konieczność dopełnienia formalności. Ignorowanie tego obowiązku jest kosztowne, ponieważ kontrole już trwają, a ich celem jest weryfikacja, czy właściciele nieruchomości stosują się do zaktualizowanego prawa. Kto dokładnie musi posiadać ten dokument, jak go uzyskać i co zrobić, aby uniknąć finansowych konsekwencji? Kluczowe jest zrozumienie, że nie chodzi tu o noszenie dokumentu przy sobie, ale o jego okazanie w ściśle określonych, kluczowych momentach, takich jak sprzedaż czy wynajem lokalu.

Świadectwo energetyczne – kogo dotyczy nowy obowiązek?

Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej nie dotyczy każdego właściciela nieruchomości, jednak grupa zobowiązanych jest bardzo szeroka. Przede wszystkim, dokument ten jest absolutnie niezbędny przy sprzedaży lub wynajmie domu, mieszkania lub lokalu użytkowego. Sprzedający lub wynajmujący ma prawny obowiązek przekazać świadectwo nabywcy lub najemcy najpóźniej w momencie zawarcia umowy. Co ważne, fakt ten jest odnotowywany przez notariusza w akcie notarialnym. Jeśli sprzedający nie dostarczy dokumentu, notariusz ma obowiązek pouczyć go o grożącej za to wykroczenie grzywnie. Brak świadectwa nie blokuje samej transakcji, ale naraża właściciela na odpowiedzialność finansową.

Kolejną grupą objętą obowiązkiem są właściciele wszystkich budynków wybudowanych po 2009 roku. W ich przypadku świadectwo jest częścią dokumentacji odbiorowej budynku. Istnieje jednak istotny wyjątek od tej reguły. Jeśli dom lub mieszkanie jest wykorzystywane wyłącznie na własny użytek, a właściciel nie planuje go sprzedawać ani wynajmować, nie musi na ten moment sporządzać certyfikatu. Obowiązek pojawi się dopiero w chwili, gdy zdecyduje się na wprowadzenie nieruchomości na rynek. W praktyce oznacza to, że miliony Polaków, którzy nie planują żadnych transakcji, mogą spać spokojnie, ale muszą pamiętać o tym wymogu w przyszłości.

Dlaczego ten dokument jest tak ważny? To nie tylko wymóg prawny

Świadectwo energetyczne to coś więcej niż kolejny biurokratyczny wymóg. To swoista metryka energetyczna budynku, która dostarcza kluczowych informacji o jego zapotrzebowaniu na energię. Dokument określa, ile energii potrzeba na ogrzewanie, przygotowanie ciepłej wody użytkowej, wentylację i klimatyzację. Dzięki niemu potencjalny nabywca lub najemca może oszacować przyszłe rachunki za media, co staje się coraz ważniejszym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji o zakupie lub najmie. Dla właściciela, posiadanie certyfikatu z dobrymi parametrami staje się istotnym argumentem negocjacyjnym i może podnieść wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie z prawem, w ogłoszeniach o sprzedaży lub najmie należy podawać kluczowe wskaźniki z certyfikatu, takie jak zapotrzebowanie na energię użytkową (EU), końcową (EK) i pierwotną (EP).

Świadectwo energetyczne jest ważne przez 10 lat od daty jego sporządzenia. Termin ten może jednak ulec skróceniu. Jeśli w budynku zostaną przeprowadzone istotne prace modernizacyjne, które wpłyną na jego charakterystykę energetyczną – na przykład docieplenie ścian, wymiana okien czy zmiana źródła ciepła – dokument traci ważność. W takiej sytuacji właściciel jest zobowiązany do sporządzenia nowego, zaktualizowanego certyfikatu. Koszt wyrobienia dokumentu nie jest wygórowany, biorąc pod uwagę potencjalne kary. W przypadku mieszkania jest to wydatek rzędu 300-500 zł, natomiast dla domu jednorodzinnego koszty wahają się w granicach 400-700 zł, w zależności od lokalizacji i złożoności budynku.

Ruszyły kontrole. Jakie są terminy i co sprawdzają urzędnicy?

Od 28 kwietnia 2023 roku w całej Polsce obowiązuje system okresowych kontroli systemów grzewczych i klimatyzacji w budynkach, co jest bezpośrednio powiązane z egzekwowaniem przepisów o świadectwach energetycznych. Częstotliwość inspekcji zależy od rodzaju i mocy źródła ciepła, co oznacza, że właściciele mogą spodziewać się wizyty kontrolerów w różnych terminach. Harmonogram kontroli przedstawia się następująco:

• Kotły o mocy od 20 kW do 100 kW – kontrola co najmniej raz na 5 lat.
• Kotły na paliwo ciekłe lub stałe o mocy powyżej 100 kW – kontrola co najmniej raz na 2 lata.
• Kotły gazowe o mocy powyżej 100 kW – kontrola co najmniej raz na 4 lata.
• Systemy klimatyzacji o mocy chłodniczej powyżej 12 kW – kontrola co najmniej raz na 5 lat.
• Dostępne części systemów ogrzewania lub połączonych systemów ogrzewania i wentylacji o mocy powyżej 70 kW – kontrola co najmniej raz na 3 lata.

Każda kontrola kończy się sporządzeniem protokołu w specjalnym systemie teleinformatycznym i jego zapisaniem w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków (CRCEB). Właściciel lub zarządca nieruchomości ma obowiązek przechowywać te protokoły przez cały okres użytkowania obiektu. To właśnie w ramach tych inspekcji może wyjść na jaw brak wymaganego świadectwa energetycznego przy transakcjach najmu lub sprzedaży, co prowadzi do wszczęcia postępowania w sprawie o wykroczenie.

Kara do 5000 zł to nie wszystko. Jak legalnie uzyskać świadectwo?

Najpoważniejszą konsekwencją braku świadectwa energetycznego przy sprzedaży lub wynajmie jest grzywna. Orzekanie w tej sprawie odbywa się na podstawie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia, a jej wysokość może sięgnąć nawet 5000 złotych. Jest to maksymalna stawka, a ostateczna kwota zależy od indywidualnych okoliczności, jednak ryzyko finansowe jest znaczne i niewspółmierne do kosztu wyrobienia dokumentu. Proces uzyskania certyfikatu jest na szczęście dość prosty i można go zamknąć w trzech krokach.

Po pierwsze, należy znaleźć osobę uprawnioną do sporządzania takich dokumentów. Listę certyfikowanych audytorów można znaleźć w oficjalnym, państwowym wykazie prowadzonym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, dostępnym online w systemie CRCEB. Po drugie, należy skontaktować się z wybranym audytorem i przekazać mu niezbędną dokumentację techniczną budynku, taką jak projekt budowlany, informacje o grubości izolacji, rodzaju okien czy systemie ogrzewania. Jeśli dokumentacja jest niekompletna, audytor może umówić się na wizję lokalną w celu dokonania inwentaryzacji. Po trzecie, po analizie danych lub oględzinach, audytor sporządza świadectwo i przekazuje je właścicielowi w formie elektronicznej (z podpisem kwalifikowanym) lub papierowej. Cały proces trwa zazwyczaj od kilku dni do dwóch tygodni.