Nadchodzi koniec z luką prawną, którą przez lata wykorzystywali inwestorzy i spekulanci na rynku nieruchomości. Ministerstwo Finansów przygotowało projekt nowelizacji, który od 1 stycznia 2026 roku drastycznie zmieni zasady korzystania z ulgi mieszkaniowej. Jeśli posiadasz więcej niż jedną nieruchomość i planujesz sprzedaż przed upływem pięciu lat od zakupu, przygotuj się na zapłatę aż 19% podatku dochodowego. To cios w tak zwanych flipperów, ale może dotknąć także osoby, które uczciwie chciały poprawić swoje warunki mieszkaniowe, posiadając jednocześnie np. odziedziczone mieszkanie.
Zmiany są odpowiedzią na masowe nadużycia, gdzie wystarczał „tydzień zamieszkania”, by uniknąć opodatkowania ogromnych zysków. Rząd jasno stawia sprawę: mieszkanie ma służyć do mieszkania, a nie do zarabiania. Eksperci ostrzegają – to ostatni dzwonek, by dostosować swoje plany inwestycyjne. Co konkretnie się zmieni i jak możesz uniknąć wysokiego podatku? Przygotuj się na rewolucję, która dotknie tysiące Polaków.
Koniec z „tygodniem zamieszkania”. Co zmienia Ministerstwo Finansów?
Dotychczasowe przepisy, choć z pozoru proste, otwierały szerokie pole do optymalizacji podatkowej. Dochody ze sprzedaży nieruchomości, od której nabycia upłynęło mniej niż 5 lat, były zwolnione z podatku, jeśli środki przeznaczono na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat. Problem? Definicja „własnych celów mieszkaniowych” była tak elastyczna, że pozwalała na kuriozalne sytuacje. Jak wyjaśnia Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy, w rozmowie z portalem Fakt.pl: „Wystarczyło wprowadzić się na tydzień, żeby uznać, że cel mieszkaniowy został zrealizowany. W ten sposób unikało się zapłaty podatku. Ponadto z ulgi można było skorzystać, mając nawet kilka mieszkań”.
Od 1 stycznia 2026 roku to się kończy. Kluczową zmianą jest wprowadzenie nowego warunku: podatnik chcący skorzystać z ulgi nie może być właścicielem innej nieruchomości mieszkalnej. To fundamentalna różnica, która uderza bezpośrednio w model biznesowy wielu flipperów. Jak podkreśla Grzegorz Grochowina, szef zespołu zarządzania wiedzą w departamencie podatkowym w KPMG w Polsce, dla portalu Prawo.pl, to „duża zmiana w stosunku do obecnej dość liberalnej linii interpretacyjnej dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej”. KIS dotychczas zgadzał się na ulgę nawet dla posiadaczy kilku nieruchomości. Co więcej, sformułowanie „własne cele mieszkaniowe” zostanie zastąpione przez „zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych” – to nie kosmetyka, a jasny sygnał od resortu finansów, komu ulga ma służyć.
Flipperzy w kryzysie. Wojciech Orzechowski symbolem końca boomu
Zmiany w uldze mieszkaniowej nie są oderwane od szerszego kontekstu na rynku nieruchomości, który przeżywa gwałtowne spowolnienie. Wojciech Orzechowski, niegdyś ikona polskich flipperów, stał się symbolem trudności, z jakimi mierzą się inwestorzy. W wywiadzie dla Gazety Wyborczej przyznał, że nie może znaleźć nabywców na swoje 68 mieszkań. Po wycofaniu dopłat do kredytów hipotecznych, popyt gwałtownie wyhamował, a ceny mieszkań, zamiast rosnąć, zaczęły spadać. Flipperzy zostali z drogimi nieruchomościami, których sprzedaż bez dużej straty jest niemal niemożliwa, a koszty utrzymania – czynsze, raty kredytowe i podatki – wciąż rosną.
Sytuacja na rynku jest znacznie trudniejsza, niż wielu inwestorów chciałoby przyznać. Planowana zmiana ulgi podatkowej to dodatkowy gwóźdź do trumny dla spekulantów. Rząd dąży do ograniczenia działań osób, które masowo wykupowały nieruchomości, traktując je jako towar, a nie miejsce do życia, i wykorzystywały ulgę do unikania podatku od zysków. To jasny sygnał, że czas łatwego zarobku na szybkich transakcjach mieszkaniowych dobiega końca, a rynek ma zostać uwolniony od nadmiernej spekulacji, co ma finalnie wpłynąć na stabilizację cen i większą dostępność mieszkań dla faktycznych nabywców.
Darowizna jako ratunek? Ograniczone wyjątki od nowej reguły
Mimo zaostrzenia przepisów, projekt przewiduje pewne mechanizmy łagodzące, które mogą pomóc w specyficznych sytuacjach. Osoba posiadająca więcej niż jedno mieszkanie będzie mogła nadal skorzystać z ulgi, jeśli w ciągu 3 lat od sprzedaży dokona darowizny nieruchomości na rzecz dzieci, wnuków, Skarbu Państwa lub gminy. Jak wyjaśnia Katarzyna Siwiec w rozmowie z Faktem: „Przykładowo, jeśli ktoś sprzeda mieszkanie, ale ma jeszcze drugie – kupione wcześniej jako inwestycję pod wynajem – nie skorzysta już z ulgi mieszkaniowej. Może ją jednak zachować, jeśli w ciągu 3 lat od zakupu nowego przekaże ten drugi lokal np. swoim dzieciom”. Ekspertka podkreśla, że to rozwiązanie ma charakter łagodzący i nie powinno prowadzić do masowych nadużyć, gdyż krąg uprawnionych do darowizn jest ograniczony, a Urząd Skarbowy będzie dokładnie sprawdzał każdą transakcję.
Rząd przewidział również trzy kluczowe wyjątki od zasady posiadania tylko jednej nieruchomości. Do liczby posiadanych mieszkań nie będą wliczane lokale odziedziczone, nieruchomości objęte wspólnością majątkową małżeńską oraz udziały we współwłasności nieprzekraczające 50%. „Nie chodzi o to, by karać ludzi, którzy odziedziczyli mieszkanie po rodzicach czy są współwłaścicielami niewielkiego udziału. Intencją ustawodawcy jest raczej to, by ulga przestała być instrumentem dla osób traktujących mieszkania jako towar” – dodaje Siwiec dla portalu E-budownictwo.pl. Warto pamiętać, że sprzedaż mieszkania po 5 latach od jego nabycia jest i tak zwolniona z podatku dochodowego, więc nowe przepisy dotyczą wyłącznie transakcji realizowanych przed upływem tego okresu.
Ostatni dzwonek! Jak uniknąć 19% podatku od zysku?
Co te zmiany oznaczają dla Ciebie w praktyce? Jeśli planujesz sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat od zakupu i jednocześnie posiadasz inną nieruchomość mieszkalną, nie skorzystasz z ulgi podatkowej. Będziesz musiał zapłacić 19% podatku od uzyskanego dochodu. Dla osoby, która zarobiła na sprzedaży 100 000 zł, oznacza to konieczność oddania fiskusowi aż 19 000 zł. Jedynym sposobem na zachowanie ulgi będzie wówczas wspomniana darowizna drugiego mieszkania na rzecz najbliższej rodziny lub państwa w ciągu 3 lat od sprzedaży pierwszego, co dla większości inwestorów nie będzie opłacalne.
Jest jednak dobra wiadomość dla tych, którzy już teraz myślą o inwestycjach. Jeśli mieszkanie, które chcesz sprzedać, kupiłeś przed 1 stycznia 2026 roku, nowe przepisy Cię nie dotyczą. Zmiany mają objąć przychody ze sprzedaży nieruchomości nabytych po tej dacie. Oznacza to, że masz jeszcze szansę na dokonanie zakupu na starych, korzystniejszych zasadach. Warto zadbać o podpisanie aktu notarialnego przed końcem 2025 roku, jeśli transakcja zakupu jest w toku. To dosłownie ostatni dzwonek dla osób planujących inwestycję w nieruchomości z myślą o wykorzystaniu ulgi podatkowej. Ministerstwo Finansów zakłada, że nowe przepisy to element szerszego pakietu działań, mających zwiększyć wpływy do budżetu o 18,7 mld zł w 2026 roku, co podkreśla determinację rządu w uszczelnianiu systemu.
Zmiany w uldze mieszkaniowej to jasny sygnał od Ministerstwa Finansów: koniec z nadużyciami i spekulacją na rynku nieruchomości. Jak podsumowuje Katarzyna Siwiec dla portalu E-budownictwo.pl, to „powrót do pierwotnego sensu ulgi, czyli wsparcia tych, którzy rzeczywiście zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe”. Najbardziej dotknięci będą flipperzy i inwestorzy, którzy traktowali mieszkania jako towar. Dla osób faktycznie poprawiających swoje warunki mieszkaniowe, zmiany nie powinny stanowić przeszkody, o ile nie posiadają dodatkowych nieruchomości. Celem jest stabilizacja rynku i zapewnienie, by mieszkania były dostępne dla tych, którzy naprawdę ich potrzebują, a nie dla finansowych spekulantów. Proces legislacyjny jest w toku, a ustawa ma wejść w życie 1 stycznia 2026 roku, co oznacza, że decyzje podjęte w najbliższych miesiącach będą kluczowe dla Twoich przyszłych zobowiązań podatkowych.
