Nową ustawą deweloperską ustawodawca od 1 lipca 2022 roku wprowadził nowe możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę, wzmacniając tym samym jego ochronę. Nabywca może odstąpić od umowy w przypadku wystąpienia istotnej wady.
Przesłanki odstąpienia od umowy
Artykuł 43 ustawy określa prawo nabywcy do odstąpienia od umowy deweloperskiej, określając przy tym przesłanki stanowiące podstawę tego odstąpienia. Do podstawy odstąpienia od umowy zalicza się między innymi sytuacje, gdy:
- informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach;
- deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami lub informacji o zmianie danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach;
- dane lub informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy;
- w przypadku nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Wprowadzona nowa formuła wprowadza uprawnienie nabywcy do odstąpienia od umowy z powodu nieusunięcia przez dewelopera wad istotnych lokalu, jednakże, aby z tego prawa nabywca mógł skorzystać konieczne jest uznanie w protokole odbioru wady za istotnej oraz wyznaczenie nowego terminu odbioru. Deweloper musi wówczas w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu usunąć istotną wadę. Jeżeli deweloper nie dokona napraw w tym terminie, obowiązany jest wskazać nowy termin wraz z uzasadnieniem opóźnienia. W sytuacji, w której drugi termin nie zostanie dochowany, nabywca zobowiązany jest wyznaczyć kolejny termin, a po jego bezskutecznym upływie zyskuje prawo do odstąpienia od umowy.
Ważne! Ustawa stanowi, że deweloper nie ma prawa zastrzec, że nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy za zapłatą określonej kwoty, a także nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy, a sama umowa uważana jest za niezawartą.
Różne terminy na odstąpienia od umowy
Umowa deweloperska wprowadza różne terminy na odstąpienie od umowy, zgodnie z art. 43 ust. 2-5, mianowicie:
- 30 dni na odstąpienie od umowy od dnia jej zawarcia dotyczy sytuacji, gdy:
- informacje zawarte w umowie nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach;
- deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami lub informacji o zmianie danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach;
- dane lub informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy;
- prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską nie zawiera danych lub informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego;
- 60 dni na odstąpienie od umowy od dnia jej zawarcia w przypadku, gdy deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia;
- 60 dni na odstąpienie od umowy od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o spełnieniu warunku gwarancji, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji (obowiązek informacyjny art. 12 ustawy).
Ważne! W sytuacji, w której deweloper nie przeniesie na nabywcę praw wynikających z umowy w terminie z niej wynikającym, nabywca przed odstąpieniem od umowy obowiązany jest do wyznaczenia 120-dniowego terminu na przeniesienie praw. Dopiero po bezskutecznym upływie terminu nabywca nabywa prawo do odstąpienia od umowy. Co istotne ze względu na interesy nabywcy, to fakt, iż zachowuje on roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.
Możliwość odstąpienia od umowy przez dewelopera
Ustawodawca wprowadził dwie sytuacje, w których zaktualizuje się prawo dewelopera do odstąpienia od umowy:
- Deweloper ma prawo odstąpić od umowy w przypadku niespełnienia świadczenia pieniężnego przez nabywcę w terminie lub wysokości określonej w umowie. Koniecznym jest jednak uprzednie wezwanie nabywcy do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania. Deweloperowi nie będzie mógł skorzystać z tego prawa, jeżeli brak zapłaty przez nabywcę spowodowany jest działaniem siły wyższej.
- Deweloper ma prawo odstąpić od umowy, jeżeli nabywca nie stawi się na odbiór lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego bądź podpisania aktu notarialnego, który przenosiłby na nabywcę prawa. W tej sytuacji deweloper obowiązany jest doręczyć dwukrotnie wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni. Deweloper nie będzie mógł skorzystać z tego prawa, jeżeli niestawiennictwo nabywcy spowodowane jest działaniem siły wyższej.
Obowiązki dewelopera w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy
Ustawa określa obowiązki, które ciążą na deweloperze w razie odstąpienia nabywcy od umowy, mianowicie:
- Deweloper ma obowiązek niezwłocznie, ale nie później niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy, zwrócić wpłacone deweloperowi środki przez bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
- Deweloper ma obowiązek w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy przekazać do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego informację o wysokości środków zwróconych nabywcy w konsekwencji odstąpienia od umowy, a także poinformowanie o terminie dokonania zwrotu tych środków.
Uwaga! Aby odstąpienie przez nabywcę było skuteczne, musi być złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, a także zawierać zgodę nabywcy na wykreślenie z księgi wieczystej odpowiednich roszczeń.
Niniejszy artykuł stanowi formę porady prawnej pro bono i ma na celu edukację prawną obywateli RP. Artykuł ten nie stanowi oferty handlowej w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego.
Nasza Kancelaria świadczy usługi prawne w zakresie każdej dziedziny prawnej. Jeśli poszukujecie Państwo prawnika, zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią pod nr tel. 579636527, lub poprzez formularz kontaktowy, jaki znajduje się na naszej stronie głównej.
Świadczymy usługi prawne również drogą online. Informujemy, że porady prawne nie są udzielane pro bono.
Opracowano przez: Zespół LEGA ARTIS
Podstawa prawna:
Polecamy inne nasze publikacje w zakresie zmian prawnych. Aby wejść w zakładkę „Prawo co dnia” kliknij poniższy obrazek.
