Bezpieczny Kredyt 2 proc. przyczynił się do wzrostu sprzedaży mieszkań, a zapowiedzi obniżek stóp procentowych mogą dodatkowo przyspieszyć ten trend. Jednakże, wzrastający popyt na mieszkania prowadzi do coraz większych różnic między podażą a popytem na rynku, co może doprowadzić do dwucyfrowych podwyżek cen nieruchomości, jeśli ta sytuacja się nie zmieni.
Wprowadzenie Bezpiecznego Kredytu 2 proc. było odpowiedzią na potrzeby rynku i miało zachęcić klientów do zakupu nieruchomości, oferując bardzo atrakcyjne warunki kredytowe. Taka inicjatywa zdynamizowała sprzedaż mieszkań, przyczyniając się do wzrostu ich popularności. Dodatkowo, planowane obniżki stóp procentowych przez bank centralny mogą jeszcze bardziej pobudzić popyt na kredyty hipoteczne, co skutkuje zwiększonym zainteresowaniem zakupem mieszkań.
Niestety, w miarę rosnącego popytu na nieruchomości, oferta mieszkań nie nadąża za wzrostem zapotrzebowania. Ta asymetria popytu i podaży może prowadzić do dalszych wzrostów cen mieszkań. Jeśli taka sytuacja się utrzyma, istnieje ryzyko, że ceny nieruchomości mogą rosnąć dwucyfrowo, co może utrudnić dostęp do rynku mieszkaniowego dla wielu osób.
Jarosław Sadowski, główny analityk, przewiduje, że ceny mieszkań mają szansę wzrosnąć w ciągu kolejnych miesięcy średnio o 5 proc. Istnieje również możliwość, że podwyżki cen nie przekroczą 10 proc. Zdaniem ekspertów Expandera, w czerwcu średnia cena za metr kwadratowy mieszkania wynosiła 9092 zł.
Aby uniknąć drastycznych wzrostów cen nieruchomości i utrzymania stabilności na rynku, konieczne może być podjęcie odpowiednich działań, takich jak zwiększenie inwestycji w budownictwo, rozwój infrastruktury, czy wprowadzenie rozwiązań wspierających młodych ludzi w dostępie do mieszkań. Wszystkie te czynniki mogą pomóc w zrównoważeniu rynku mieszkaniowego i zapewnieniu bardziej dostępnych cen mieszkań dla społeczeństwa.
Sprzedaż mieszkań na dopingu
Nie ma wątpliwości, że program Bezpieczny Kredyt 2 proc. nadal będzie wpływał na zwiększenie popytu na mieszkania, a w konsekwencji na wzrost cen. Jak podkreśla ekspert Marek Wielgo, już w grudniu ubiegłego roku, podczas samej zapowiedzi rządowego programu dopłat, zauważalny był wzrost zainteresowania klientów wobec ofert firm deweloperskich. Oczekiwane pojawienie się preferencyjnego kredytu w ofertach banków od lipca doprowadziło do tego, że wielu potencjalnych nabywców zdecydowało się wcześniej rezerwować mieszkania, co teraz przyczynia się do skumulowanego popytu.
W pierwszym półroczu 2023 roku deweloperzy w dziesięciu największych miastach odnotowali duże zainteresowanie zakupem mieszkań – sprzedali blisko 33,6 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 53 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym. Warto zauważyć, że najlepszy wynik pod względem sprzedaży mieszkań w ciągu ostatnich pięciu lat został zanotowany w pierwszym półroczu 2021 roku, kiedy deweloperzy zawarli aż 35 tys. umów deweloperskich.
Największy boom na rynku nieruchomości obserwowano w lipcu, a znaczne zainteresowanie programem dopłat można spodziewać się również w sierpniu. Ekspert Marek Wielgo prognozuje, że zainteresowanie zakupem mieszkań w ramach tego programu powoli zacznie maleć od września. Z każdym kolejnym rokiem liczba uczestników programu może zmniejszać się, ponieważ warunki programu zostaną spełnione głównie przez młodych ludzi, przeważnie urodzonych w okresie niżu demograficznego.
Wzrost popytu na mieszkania wywołany programem Bezpieczny Kredyt 2 proc. jest zrozumiały, ponieważ oferuje on atrakcyjne warunki kredytowe dla potencjalnych nabywców. Jednak, rosnący popyt przy ograniczonej podaży mieszkań może skutkować dalszym wzrostem cen, co może utrudnić dostęp do nieruchomości dla niektórych grup społecznych. Aby zapewnić stabilność na rynku nieruchomości, konieczne może być podjęcie długofalowych działań mających na celu zwiększenie podaży mieszkań oraz zapewnienie odpowiednich rozwiązań dla mieszkańców w sferze mieszkaniowej.
Mało się buduje, dużo sprzedaje
W obecnej sytuacji na rynku nieruchomości zauważalny jest problem z niewystarczającą podażą mieszkań w porównaniu do rosnącego popytu. W ciągu pierwszego półrocza 2023 roku, deweloperzy wprowadzili do sprzedaży jedynie niecałe 18,8 tysiąca lokali w dziesięciu największych miastach, podczas gdy sprzedaż przekroczyła tę liczbę. To spowodowało kurczenie się dostępnej oferty mieszkań na rynku. Dodatkowo, liczba dostępnych mieszkań z rynku wtórnego również szybko maleje – od czerwca zmniejszyła się aż o 1/8.
Najbardziej niepokojąca sytuacja występuje w Warszawie, Krakowie i Trójmieście, gdzie dostępność mieszkań z oferty deweloperskiej zmniejszyła się odpowiednio o 23 procent, 28 procent i 18 procent w ciągu ostatnich sześciu miesięcy. W sumie, w 10 największych metropoliach oferowano pod koniec czerwca około 54,7 tysiąca mieszkań, co stanowiło aż 15 procent mniej niż pod koniec ubiegłego roku.
Ekspert ostrzega, że sytuacja może się powtórzyć, przypominając wydarzenia sprzed zaledwie dwóch lat, kiedy to niedostateczna podaż mieszkań spowodowała gwałtowny wzrost cen. Na przykład w Warszawie, podaż mieszkań zmniejszyła się w ciągu pierwszych sześciu miesięcy tamtego roku o 1/4, co skutkowało wzrostem średniej ceny metra kwadratowego o 14 procent przez cały rok. Podobne podwyżki cen dotknęły również Kraków i Wrocław (18 procent) oraz Trójmiasto (18 procent).
Niestety, w tym roku obserwuje się kontynuację wzrostu cen nieruchomości. Średnie ceny metra kwadratowego wzrosły o 10 procent w Krakowie i Szczecinie, o 9 procent w Warszawie i Trójmieście, o 7 procent w Bydgoszczy oraz o 5 procent w Łodzi i Poznaniu. Wprawdzie wzrost ceny we Wrocławiu, Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii i Lublinie wyniósł jedynie 3 procent, ale wciąż jest to znaczący wzrost.
Sytuacja na rynku nieruchomości wzbudza obawy, ponieważ brak równowagi między popytem a podażą może skutkować dalszym wzrostem cen mieszkań. To może utrudnić dostęp do mieszkań dla wielu osób, szczególnie dla młodych ludzi i rodzin. Aby zapobiec dalszym drastycznym wzrostom cen, konieczne jest zwiększenie inwestycji w sektor budownictwa, wprowadzenie rozwiązań wspierających dostępność mieszkań dla mieszkańców, oraz odpowiednie regulacje na rynku nieruchomości.
Wyprzedają się najtańsze mieszkania
Według eksperta Mareka Wielgo, ryzyko podwyżek cen mieszkań na rynku nieruchomości jest zróżnicowane i zależy od konkretnej lokalizacji. W miastach takich jak Łódź, Poznań czy Katowice ryzyko podwyżek jest na razie niewielkie, ponieważ deweloperzy posiadają zapasy mieszkań, na które uzyskali już pozwolenia na budowę, ale jeszcze nie rozpoczęli ich realizacji.
Jednak sytuacja wygląda inaczej w Warszawie, Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu, gdzie aktywność inwestycyjna firm deweloperskich w tym roku jest zbyt mała w porównaniu do rosnącego popytu na mieszkania. Jeśli popyt na nieruchomości w tych miastach będzie nadal rosnąć, to zapasy mieszkań dostępne w pozwoleniach na budowę, które zostały uzyskane także w poprzednich latach, szybko się wyczerpią.
Z perspektywy potencjalnych kupujących, zagrożenie wyraźnie widoczne jest w strukturze cen mieszkań oferowanych przez deweloperów, szczególnie w Krakowie, gdzie średnia cena za metr kwadratowy najbardziej wzrosła o aż 10 procent. To skutkowało zmniejszeniem liczby mieszkań oferowanych w cenie poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy z 21 do 14 procent. Z drugiej strony, odsetek mieszkań z ceną powyżej 15 tys. zł za metr wzrósł z 18 do 31 procent.
Wzrost cen mieszkań, zwłaszcza w dużych miastach, stwarza wyzwanie dla wielu potencjalnych nabywców, którzy mogą napotykać trudności w znalezieniu przystępnych cenowo mieszkań. Aby zrównoważyć rynek nieruchomości i zapewnić dostępność mieszkań dla szerokiego grona obywateli, konieczne jest podjęcie odpowiednich działań, takich jak zachęcanie deweloperów do większych inwestycji, wspieranie rozwoju sektora budownictwa, a także wprowadzenie odpowiednich regulacji mających na celu kontrolowanie wzrostu cen nieruchomości. Długofalowe podejście i równowaga na rynku nieruchomości są kluczowe dla zapewnienia stabilności i dostępności mieszkań dla mieszkańców.
