Nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która weszła w życie 24 września wraz z reformą planowania przestrzennego, wprowadziła istotne ograniczenia dla właścicieli działek rolnych. Dotychczasowi posiadacze nieruchomości rolnych klas I–III na obszarach względnie zurbanizowanych stali się pierwszymi dotkniętymi skutkami reformy, której skutki nie były szeroko omawiane.
Zgodnie z analizą prawnika z naszej kancelarii, dotychczasowa norma art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, obowiązująca do 24 września, pozwalała właścicielom niewielkich nieruchomości rolnych klas I–III na przekształcanie ich na cele mieszkaniowe o powierzchni do 0,5 ha, jeżeli były one położone blisko istniejących zabudowań. Jednak po zmianach wprowadzonych przez reformę planowania przestrzennego, te możliwości zostały znacznie ograniczone.
Do 24 września, aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla takiej działki na obszarze zwartej zabudowy, konieczne było spełnienie warunków, takich jak odległość nie większa niż 50 m od granicy działki budowlanej oraz od drogi publicznej. Brak spełnienia tych wymagań wymagał uzyskania zgody ministra do spraw rozwoju wsi. Dla pozostałych klas działek rolnych nie obowiązywały takie restrykcje.
Po 24 września, zgodnie z nowym brzmieniem art. 7 ust. 2a, przeznaczenie gruntów rolnych klas I–III na cele nierolnicze i nieleśne na obszarach uzupełnienia zabudowy nie wymaga zgody ministra. Kluczowe jest jednak pojęcie „obszaru uzupełnienia zabudowy”, które może być wyznaczone tylko w planach ogólnych.
W rezultacie przekształcenie gruntów o wysokiej jakości, szczególnie tych położonych blisko obszarów zurbanizowanych, zależy obecnie od obowiązującego planu ogólnego lub ewentualnej zgody ministra. W kontekście tego nowego przepisu, uchwalenie planów ogólnych przez gminy nie jest prawdopodobne w krótkim okresie, mają one na to czas do końca 2025 r.
Należy w tym miejscy podkreślić, że osoby dotknięte tymi zmianami muszą albo czekać na uchwalenie planu ogólnego z wyznaczeniem obszaru uzupełnienia zabudowy, albo przekonywać gminę do przyjęcia planu miejscowego dla danego obszaru. Warto podkreślić, że decyzje gminy nie podlegają zaskarżeniu do sądu administracyjnego, jeśli nie uwzględniają wniosków mieszkańców.
Dodatkowo, nowelizacja uderza w osoby, które uzyskały warunki zabudowy dla działek rolnych klas I–III przed 24 września, ale nie zainicjowały wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Warto zaznaczyć, że zmiana przepisu nie ma wpływu na branżę deweloperską, gdyż dotyczyła głównie mniejszych inwestycji, a inwestycje deweloperskie były marginalnie objęte tym przepisem.
