Odkrycie usterek w budynku po latach użytkowania stanowi istotny problem, który kwestionuje jakość wykonania i zgodność z projektem. Czy jest możliwe żądanie od wykonawcy doprowadzenia budynku do wymogów przepisów, ewentualnie zwrot kosztów poniesionych na samodzielne usuwanie usterek?
Wady budynku wykryte po latach
Do umów o dzieło, w tym umów o roboty budowlane, mają zastosowanie przepisy o rękojmi z tytułu sprzedaży.
Zgodnie z art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego – sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony, albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne). Ustawodawca dodał, że warunkiem dochodzenia roszczenia z rękojmi jest dochowanie przez kupującego aktu staranności w postaci zawiadomienia o wadzie w terminie miesiąca od jej wykrycia (art. 563 § 1 K.c.), przy czym wykrycie wady rzeczy, której konstrukcja i właściwości nie są znane użytkownikowi nie posiadającemu wiadomości specjalnych, następuje wtedy, kiedy kupujący definitywnie przekonał się, że nabyta rzecz nie nadaje się do użytku zgodnie z jej przeznaczeniem.
Odpowiedzialność za wady fizyczne budynku
Na gruncie przepisu art. 556 § 1 K.c., a także w oparciu o dotychczasową praktykę orzeczniczą, przyjmuje się, iż odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy zależy od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy. O istnieniu wad decyduje zatem kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno-techniczne (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 listopada 2007 r., LEX nr 483295; por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 2006 r. w sprawie I CSK 147/05, LEX nr 180193). Także w literaturze przedmiotu podkreśla się, że wadą budynku jest każda niekorzystna i niezamierzona właściwość wybudowanego obiektu, utrudniająca zgodne z przeznaczeniem korzystanie z niego bądź jego konserwację lub obniżająca jego estetykę albo komfort użytkowników (por. C. G., H. A. Definicja wady budowlanej, „Inżynier budownictwa”, marzec 2006 r.).
Uprawnienia wynikające z rękojmi
Kwestia rękojmi za wadu ukryte uregulowana została w art. 556 § 1 K.c. Co do zasady więc: powodowie, powołując się, na te konkretne wady, mogli skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej.
Konsekwencją surowej odpowiedzialności wykonawcy dzieła jest obowiązek Państwa jako zamawiających, w tym wypadku Inwestorów, z uwagi na treść przepisu art. 563 § 1 K.c., dochowania określonych aktów staranności. Sprowadza się on do tego, iż poszkodowany, w celu dochodzenia roszczeń z rękojmi za wady, zawiadomić wykonawcę o wadzie w terminie miesiąca od jej wykrycia. Powyższy termin ma charakter terminu zawitego, a jego upływ powoduje utratę możności dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi.
Aktualnie, zgodnie z art. 568 § 1 K.c., sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Ponadto art. 568 § 2 K.c. stanowi, że roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady.
Zgodnie z § 6 ww. przepisu „upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił”.
Podstępne zatajenie wady jest umyślnym działaniem sprzedawcy ukierunkowanym na celowe ukrycie wady, przy czym przesłanką takiego postępowania musi być wiedza sprzedawcy o istnieniu wady. Wiedza ta musi towarzyszyć sprzedawcy także w razie przyjęcia, że działaniem podstępnym jest samo niedoinformowanie kupującego o ujawnionej wadzie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2003 r. II CKN 1382/00, LEX nr 28819).
Podsumowanie:
W przypadku wykrycia wad w budynku istotnych z punktu widzenia jego użyteczności i wartości, właściciele mają do dyspozycji konkretne narzędzia prawne. Przepisy o rękojmi za wady fizyczne pozwalają dochodzić naprawienia szkody, obniżenia ceny, a nawet odstąpienia od umowy.
