Reforma planowania przestrzennego, która w zasadniczej części weszła w życie 24 września 2023 r., wprowadziła istotne zmiany w przepisach ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Najważniejszą i najbardziej kontrowersyjną z tych zmian jest usunięcie przepisu pozwalającego odrolnić grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I‒III, położone poza granicami miast na uproszczonych zasadach.
Odrolnienie gruntów rolnych przed 24 września 2023 r.
Zgodnie z art. 7a ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 24 września 2023 r., przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III nie wymagało uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, jeżeli grunty te spełniały łącznie następujące warunki:
- co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawierała się w obszarze zwartej zabudowy,
- były położone w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej i w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej,
- ich powierzchnia nie przekraczała 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowiły jedną całość, czy kilka odrębnych części.
Reforma planowania przestrzennego i kłopotliwe przepisy przejściowe
Po 24 września 2023 r., nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy.
Analizując przepisy przejściowe reformy planowania przestrzennego można dojść do przekonania, że do czasu opracowania planu ogólnego i wyznaczenia w nim obszaru uzupełnienia zabudowy nie istnieje podstawa prawna, aby na takich gruntach ustalić w drodze decyzji warunki zabudowy dla użytkowania innego niż rolne. Brakuje przepisów przejściowych do zmian w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych, co może powodować rozbieżności interpretacyjne wśród organów administracji, które najczęściej będą kończyły się dla inwestora decyzją odmowną z uwagi na brak podstawy prawnej do wydania decyzji zgodnej z wnioskiem.
Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy
Zgodnie z obecnie obowiązującym art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia m.in. następujących warunków:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
- teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy, ma dostęp do drogi publicznej, nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc,
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi,
- zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu i strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Kolejne zmiany już 1 stycznia 2026 r.
Z dniem 1 stycznia 2026 r. wchodzi w życie kolejna zmiana, wynikająca z reformy planowania przestrzennego, która może przyczynić się do przyspieszenia uzyskiwania zgód na odrolnienie w przyszłości, tj. zasada milczącej zgody przy wyrażaniu zgody na odrolnienie i odlesienie w planie miejscowym. W przypadku konieczności wyrażenia przez właściwy organ zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne termin na jej udzielenie będzie wynosił 60 dni od daty otrzymania wniosku. Brak wyrażenia zgody albo odmowy wyrażenia zgody w terminie będzie uważany za wyrażenie zgody.
Kolejną istotną zmianą na gruncie procedury odrolnienia jest wyłączenie możliwości przeprowadzenia postępowania uproszczonego przy miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Postępowanie uproszczone – nie dla gruntów rolnych
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła możliwość zastosowania tzw. postępowania uproszczonego do sporządzania i uchwalania planu miejscowego lub jego zmiany. Ten tryb będzie można zastosować m.in. w przypadku niewielkich zmian ustaleń planu miejscowego, które nie zwiększają oddziaływania na środowisko ani uciążliwości lub ograniczeń dla terenów sąsiednich (celem wyznaczenia w planie miejscowym terenu instalacji odnawialnych źródeł energii czy zmian wynikających z uwarunkowań hydrogeologicznych, kolorystyki obiektów lub przebiegu linii ograniczających).
Postępowanie uproszczone nie będzie mogło dotyczyć:
- lokalizacji zakładów o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej,
- przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,
- obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości,
- obszarów szczególnego zagrożenia powodzią,
- terenów zagrożonych ru i masowymi ziemi oraz terenów, na których występują te ruchy,
- inwestycji lokalizowanych na obszarze parków narodowych i ich otulin, rezerwatów przyrody i ich otulin,
- obiektów i obszarów uznanych za pomniki historii,
- gruntów zmeliorowanych.
Podstawa prawna:
- art. 7a ust. 2 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 82)
- ustawa z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r., poz. 1688)
