Na rozgrzanym rynku nieruchomości dochodzi do sytuacji, w której pośrednicy oczekują prowizji od sprzedaży nieruchomości zarówno od kupującego, jak i sprzedającego. Taka praktyka budzi różne oceny etyczne ze strony klientów. Pytanie pozostaje, czy takie działanie jest legalne?
Rynek nieruchomości w Polsce
Rynek nieruchomości jest obecnie szczególnie „gorącym” tematem w Polsce. Rosnące ceny nieruchomości powodują również wzrost wysokości prowizji pośredników, co budzi wiele emocji. W praktyce zdarzają się sytuacje „podwójnej prowizji”, gdzie pośrednicy oczekują prowizji od obu stron transakcji – od kupującego oraz sprzedającego.
Konflikt interesów
Z ekonomicznego punktu widzenia, sytuacja, gdzie pośrednik nieruchomości oczekuje prowizji od obu stron transakcji, grozi konfliktem interesów. Pośrednik może być bardziej zainteresowany samą sprzedażą niż zapewnieniem, że obie strony podejmują decyzje korzystne dla nich na podstawie pełnych i obiektywnych informacji.
Ponadto, pośrednik może mieć trudności z zachowaniem poufności informacji od jednej strony, które mogą być istotne dla negocjacji z drugą stroną. Na przykład, wiedząc, że kupujący jest skłonny zapłacić więcej, może nieuczciwie doradzić sprzedającemu w negocjacjach. Taka sytuacja jest etycznie wątpliwa, a dla wielu osób wręcz nie do zaakceptowania. Przykładem może być RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), która od 1 stycznia 2018 roku zakazała podwójnej reprezentacji kupującego i sprzedającego.
Propozycje regulacji
W 2023 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaproponowało, aby agenci nieruchomości mogli pobierać prowizję tylko od jednej strony transakcji – tej, która zleca usługę. Na razie jednak propozycje te nie doczekały się realizacji w postaci ustawy.
Aspekty prawne
Nie wszystko, co nieetyczne, jest nielegalne. Obecnie nie istnieje regulacja, która wprost zakazywałaby pobierania prowizji od obu stron. Niemniej jednak, można dyskutować o potencjalnym braku legalności na podstawie klauzul ogólnych.
Sprzeczność z naturą stosunku
Umowa pośrednictwa nieruchomości jest umową zlecenia regulowaną przez Kodeks cywilny (art. 734–751 k.c.). Jest to umowa oparta na wzajemnym zaufaniu stron. Możliwość wypowiedzenia umowy z ważnych powodów, określona w art. 746 k.c., podkreśla znaczenie tego zaufania. Można więc wątpić, czy istnieje wzajemne zaufanie, gdy agent pobiera prowizję od obu stron. Może to być uznane za sprzeczne z naturą stosunku prawnego, co prowadziłoby do nieważności umowy na podstawie art. 353^1 k.c.
Naruszenie praw konsumenta
Kolejną kwestią jest ochrona praw konsumentów, w tym klauzul abuzywnych. Zgodnie z art. 3851 § 1 k.c., postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Postanowienie umowne o pobieraniu prowizji od obu stron może kształtować prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Aby jednak uznać takie postanowienie za abuzywne, konieczne byłoby wykazanie, że rażąco narusza interesy konsumenta.
Przeciwdziałanie Nieuczciwym Praktykom Rynkowym
Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, praktyki wprowadzające w błąd są uznawane za nieuczciwe. Praktyka pośrednika może być uznana za nieuczciwą, jeśli wprowadza w błąd konsumenta co do pobierania prowizji od obu stron. Jeśli konsument nie był świadomy, że pośrednik pobiera prowizję od drugiej strony, a wiedząc o tym, nie zawarłby umowy, można uznać to za naruszenie ustawy.
Podsumowanie
Pobieranie przez pośredników nieruchomości prowizji od obu stron transakcji budzi wątpliwości etyczne i prawne. Choć nie istnieje regulacja, która wprost zakazywałaby takiej praktyki, to nie można wykluczyć jej potencjalnej nielegalności na podstawie klauzul ogólnych. W przyszłości możliwe są ciekawe orzeczenia i wypowiedzi doktryny w tej kwestii.
Masz pytania lub potrzebujesz pomocy – zapraszamy do kontaktu!
Informacje zawarte na stronie stanowią opis stanu prawnego na dzień publikacji i nie są poradą prawną w indywidualnej sprawie. Stan prawny od opublikowania może ulec zmianie. Kancelaria nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie wpisu w celu rozwiązania problemów prawnych.
