Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego funkcjonuje jako tzw. ograniczone prawo rzeczowe. Oznacza to, że faktycznym właścicielem nieruchomości pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa, natomiast kupujący posiada jedynie prawo użytkowania lokalu. Mimo że nie jest to pełna własność, prawo to daje wiele możliwości obrotu lokalem, ale wiąże się też z pewnymi ograniczeniami. W tym artykule wyjaśnimy, co musisz wiedzieć przed zakupem takiego lokalu, na co zwrócić uwagę oraz jakie są korzyści i wady tego rozwiązania.
Czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbywalne?
Choć faktycznym właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbywalne, dziedziczne i podlega egzekucji. Oznacza to, że można sprzedać takie mieszkanie, zapisać je w spadku, a także obciążyć je hipoteką. Warto jednak pamiętać, że niektóre działania, takie jak kompleksowe remonty czy przekształcenie lokalu w użytkowy, wymagają zgody spółdzielni.
Jak podkreśla Joanna Kmoch-Kuglasz, licencjonowana pośredniczka nieruchomości z The Square Estate, istotne jest, aby upewnić się, że kupujemy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a nie prawo lokatorskie, które nie jest zbywalne ani dziedziczne. „Prawo lokatorskie często myli się z własnościowym, a to bardzo ważna różnica” — dodaje.
Problemy z nieuregulowanymi gruntami
Kolejnym kluczowym aspektem, który należy zbadać przed zakupem, jest status prawny gruntu, na którym znajduje się budynek. W wielu przypadkach grunty pod spółdzielczymi budynkami mogą być nieuregulowane, co uniemożliwia założenie księgi wieczystej. A bez księgi wieczystej nie otrzymamy kredytu hipotecznego na zakup mieszkania.
Jak mówi Joanna Kmoch-Kuglasz, nieuregulowane grunty to te, które znajdują się w posiadaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządowych, ale nie zostały prawidłowo przekazane na własność spółdzielni. Taki stan prawny sprawia, że trudno jest określić, kto faktycznie posiada prawa do gruntu.
W przypadku takich mieszkań, które często są oferowane „tylko za gotówkę”, warto być ostrożnym, chociaż mogą one być okazją dla inwestorów lub osób poszukujących lokali na wynajem. „Warto zapytać w spółdzielni, jaki jest status regulacji gruntu, ponieważ jeśli zostaną one uregulowane, wartość nieruchomości może znacząco wzrosnąć” — radzi ekspertka.
Sprawdź regulamin spółdzielni
Zanim zdecydujesz się na zakup mieszkania na spółdzielczym własnościowym prawie, koniecznie zapoznaj się z regulaminem spółdzielni. Każda spółdzielnia posiada swój wewnętrzny regulamin, który określa, co właściciel lokalu może, a czego nie może robić w odniesieniu do swojego mieszkania oraz części wspólnych budynku.
Często regulaminy te zawierają informacje na temat dozwolonych prac remontowych oraz zasad korzystania z części wspólnych, takich jak przechowywanie rowerów czy segregacja śmieci. Przed planowaniem modernizacji lokalu zawsze musisz uzyskać zgodę spółdzielni, a niektóre prace mogą wymagać szczegółowego opisu i projektu.
Zadbaj o stan finansowy lokalu
Zanim podpiszesz umowę kupna, upewnij się, że mieszkanie nie jest zadłużone. Notariusz wymaga zaświadczenia od spółdzielni o stanie prawnym i finansowym lokalu, ale to kupujący powinien sprawdzić, czy ewentualne zadłużenie zostało spłacone. Zadłużenie często dotyczy zaległych opłat czynszowych, które po sprzedaży przechodzą na nowego właściciela.
Czy można przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu we własność?
Tak, możliwe jest przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w pełną własność, proces ten nazywa się „wyodrębnieniem”. Aby tego dokonać, konieczne jest spełnienie kilku warunków, takich jak uregulowanie wszystkich zobowiązań wobec spółdzielni oraz uzyskanie jej zgody na wyodrębnienie. Po zakończeniu tego procesu właściciel lokalu otrzymuje pełną księgę wieczystą, co daje pełnię praw własnościowych.
Korzyści i wady spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
Korzyści:
- Łatwość w obrocie: Prawo to można swobodnie sprzedać, dziedziczyć i obciążać hipoteką, co daje szerokie możliwości obrotu na rynku wtórnym.
- Mniejsza odpowiedzialność: Spółdzielnia odpowiada za zarządzanie budynkiem, co zwalnia właściciela z wielu formalności.
Wady:
- Ograniczenia własności: Brak pełnej własności gruntu i budynku może być przeszkodą przy długoterminowych inwestycjach.
- Koszty i opłaty: Właściciel lokalu jest zobowiązany do regularnych opłat na rzecz spółdzielni, co może być obciążeniem finansowym.
Podsumowanie
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to popularna forma użytkowania nieruchomości w Polsce. Oferuje ono wiele możliwości, ale również niesie pewne ograniczenia. Zanim zdecydujesz się na zakup takiego mieszkania, dokładnie sprawdź status prawny gruntu, regulamin spółdzielni oraz stan finansowy lokalu. To pozwoli Ci uniknąć potencjalnych problemów i świadomie zarządzać swoją nieruchomością w przyszłości.
