Przepisanie nieruchomości na bliskich to częsta praktyka, zwłaszcza wśród rodzin. Jednocześnie, wiele osób chce zachować prawo do mieszkania w nieruchomości, co umożliwia służebność mieszkania. Jak przebiega proces ustanawiania służebności, jakie prawa i obowiązki wiążą się z tym rozwiązaniem i w jakich sytuacjach można ją znieść? Odpowiadamy na te pytania w szczegółach.
POLECAMY: Darowizna ze służebnością mieszkania a zachowek
Czym jest służebność mieszkania?
Służebność mieszkania to rodzaj służebności osobistej, przysługującej konkretnej osobie wskazanej z imienia i nazwiska. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, powiązane z nieruchomością, a nie z osobą. Ustanowienie służebności daje uprawnionemu prawo do korzystania z określonych pomieszczeń lub całej nieruchomości na ustalonych zasadach.
Kiedy ustanawia się służebność mieszkania?
Najczęściej służebność mieszkania ustanawia się przy darowiźnie nieruchomości, np. gdy rodzice przekazują dom swoim dzieciom, zachowując prawo do zamieszkania. Służebnik (osoba z przyznanym prawem) może korzystać z części nieruchomości, takich jak pokoje, piwnica czy strych, oraz przyjąć do mieszkania małżonka i dzieci.
Obowiązki służebników:
- Regulowanie kosztów mediów i czynszu.
- Dbanie o porządek w udostępnionych pomieszczeniach.
Różnica między służebnością mieszkania a umową dożywocia
Służebność mieszkania zapewnia uprawnionemu prawo do korzystania z nieruchomości, ale bez obowiązku opieki nad nim ze strony właściciela. W przypadku umowy dożywocia, nowy właściciel zobowiązuje się do utrzymania i opieki nad osobą przekazującą nieruchomość.
Zniesienie służebności mieszkania: Możliwe jest tylko na mocy orzeczenia sądowego lub za zgodą stron. W sytuacjach konfliktowych sąd może zamienić służebność na rentę, zwłaszcza gdy służebnik zakłóca porządek.
Jak ustanowić służebność mieszkania?
Proces wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Właściciel nieruchomości musi dostarczyć:
- Dowód tożsamości.
- Numer księgi wieczystej nieruchomości.
- Dane służebników.
- Informację o odpłatności lub nieodpłatności służebności.
Po podpisaniu umowy notariusz dokonuje wpisu w księdze wieczystej nieruchomości.
Koszty notarialne i wartość służebności
Wartość służebności oblicza się na podstawie ustawy o podatku od spadków i darowizn. Wynosi ona 4% wartości nieruchomości rocznie, pomnożone przez 10 lat. Dla nieruchomości wartej 300 000 zł, wartość służebności wynosi:
300 000 x 4% = 12 000 zł rocznie, 12 000 x 10 lat = 120 000 zł.
Sprzedaż nieruchomości z obciążeniem służebności
Dożywotnia służebność mieszkania najczęściej stosuje się w przypadku starszych osób, które były dotychczasowymi właścicielami danej nieruchomości. Decydując się na przekazanie jej w darowiźnie lub odsprzedanie członkom rodziny, chcą bezpiecznie zapewnić sobie prawo do mieszkania w tym miejscu dożywotnio.
Co się dzieje, kiedy nowy właściciel chce sprzedać mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością osobistą? Oczywiście, jest to możliwe, jednak należy pamiętać o ważnym aspekcie. O ile nieruchomość może zostać sprzedana lub wynajęta i to bez zgody służebnika, to jednak zachowuje on swoje prawa do mieszkania lub korzystania z niej.
Dlatego każdy, kto zakupi tę nieruchomość będzie musiał uszanować jego prawa i zezwolić mu na ich wypełnianie. Nie można odebrać mu tych praw, może nadal korzystać z pomieszczeń, które udostępnił mu właściciel poprzez zawartą umowę służebności mieszkania.
W związku z tym, sprzedaż nieruchomości, gdzie nałożona jest dożywotnia służebność mieszkania, to proces trudny i skomplikowany. Służebność mieszkania wygasa najpóźniej z śmiercią uprawnionego. Wcześniej jest to możliwe, jeśli służebność mieszkania nie była wykonywana przez 10 lat. Ta zasada obowiązuje również w przypadku służebności gruntowej. Jednak ważnym aspektem w tym przypadku jest pamiętanie o tym, że konieczne będzie dostarczenie konkretnych dowodów, na które może się powołać właściciel obciążonej nieruchomości w trakcie postępowania w sądzie.
To oznacza, że trzeba udowodnić, że uprawniona osoba, czyli służebnik, od co najmniej dziesięciu lat nie korzysta ze swojego prawa. Czyli nie mieszka już w tym domu lub mieszkaniu. Należy jednak pamiętać, że w razie nawet krótkiego zamieszkania służebnika, ten termin się zeruje i nalicza od nowa.
Jak znieść służebność mieszkania?
Pozew nie jest jednak jedynym możliwym wyjściem, aby możliwe było zniesienie służebności mieszkania. Możliwe jest, że strony umowy nie toczą sporu o dane mieszkanie lub dom. W takim wypadku wystarczy, dobrowolne zrzeczenie się służebności mieszkania. Służebność mieszkania powstaje zazwyczaj na mocy umowy, zwykle na mocy umowy darowizny. Jeśli w takiej umowie jest zastrzeżona służebność mieszkania, tą samą drogą można się jej zrzec.
Kiedy więc uprawniony do służebności, czyli służebnik, chce się zrzec swojego prawa, musi udać się do notariusza. Musi tam złożyć przed notariuszem oświadczenie woli o zrzeczeniu się służebności, a urzędnik sporządza z tej czynności akt notarialny. Następnie notariusz taki właśnie akt przekazuje do określonego wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, gdzie trafia do księgi odpowiadającej danej nieruchomości.
W przypadku chęci jednoczesnej sprzedaży nieruchomości, wraz ze zrzeczeniem się służebności osobistej mieszkania. Nie jest konieczne załatwianie tego u notariusza przed sprzedażą. Wtedy obie te czynności można wykonać za jednym razem. Przy umowie sprzedaży nieruchomości wystarczy zastrzec oświadczenie uprawnionego służebnika o zrzeczeniu się służebności mieszkania.
Podsumowanie
Służebność mieszkania to korzystne rozwiązanie dla osób chcących zabezpieczyć swoje prawo do mieszkania w przekazanej nieruchomości. Wymaga jednak ścisłego przestrzegania procedur i może generować koszty. Przed podjęciem decyzji warto skonsultować się z notariuszem i rozważyć wszystkie możliwości prawne.
