Ustawodawca na początku 2022 roku postanowił wprowadzić przepisy upraszające procedurę budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, dwukondygnacyjnych o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której zostały zaprojektowane. Warunkiem koniecznym do skorzystania z tych uproszczeń była budowa prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Teraz jednak okazuje się, że w stosunku do tych inwestycji coraz częściej wydawane są nakazy rozbiórki.
Najczęstsze nieprawidłowości w zgłoszeniach
Inwestorzy często nie mają świadomości, że zwolnienie z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę nie oznacza rezygnacji z jakiejkolwiek regulacji administracyjno-prawnej. Inwestycja nadal musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy oraz wszystkimi innymi aktami mającymi zastosowanie, np. ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami czy ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Prawidłowe zgłoszenie musi być kompletne
Rozpoczęcie budowy uzależnione jest od złożenia zgłoszenia w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Jednak tylko kompletne dokumenty mogą być uznane za prawidłowe zgłoszenie.
W praktyce wiele zgłoszeń zawiera błędy – może to być tak poważne uchybienie jak niezgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo tak łatwe do poprawy, jak brak podpisu pod zgłoszeniem.
Jednak w przypadku budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, dwukondygnacyjnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, każde z nich prowadzi do wszczęcia odpowiedniego postępowania przez organy nadzoru budowlanego.
Starosta lub prezydent miasta mają ograniczone kompetencje
Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może w razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia nałożyć na zgłaszającego obowiązku uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów.
Oznacza to, że organ administracji architektoniczno-budowlanej nie sprawdza:
- zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:
- ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,
- wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,
- ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;
- zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;
- kompletności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenia;
- posiadania przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych.
Wytyczne GINB
W tym zakresie wytyczne głównego inspektora nadzoru budowlanego brzmią następująco: Organ administracji architektoniczno-budowlanej po przyjęciu zgłoszenia oraz wykonaniu czynności kancelaryjnych z nim związanych powinien niezwłocznie przekazać zgłoszenie wraz z kompletem dołączonej do niego dokumentacji do właściwego miejscowo organu nadzoru budowlanego. Jednocześnie, jeżeli w ocenie organu administracji architektoniczno-budowlanej zgłoszenie zawiera błędy, to w piśmie przekazującym dokumentację do organu nadzoru budowlanego, może wskazać ich charakter i rodzaj. Takie pismo powinno zostać również przekazane do wiadomości inwestora.
W przypadku, gdy organ nadzoru budowlanego otrzyma od organu administracji architektoniczno-budowlanej pismo wskazujące na błędy w dołączonej do zgłoszenia dokumentacji, powinien przede wszystkim dokonać analizy charakteru i rodzaju tych błędów. W przypadku, gdy organ nadzoru budowlanego potwierdzi, że dokumentacja zawiera błędy, po otrzymaniu zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, powinien niezwłocznie podjąć działania kontrolne w stosunku do przedmiotowej inwestycji.
Postępowanie prowadzone przez nadzór budowlany może zakończyć się nakazem rozbiórki, jeśli stwierdzonych nieprawidłowości nie da się usunąć. Przykładowo będzie to sytuacja, w której inwestor nie uzyskał decyzji o warunkach zabudowy i nie ma możliwości jej wydania.
Niniejszy artykuł stanowi formę porady prawnej pro bono i ma na celu edukację prawną obywateli RP. Artykuł ten nie stanowi oferty handlowej w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego.
Nasza Kancelaria świadczy usługi prawne w zakresie każdej dziedziny prawnej. Jeśli poszukujecie Państwo prawnika, zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią pod nr tel. 579636527, lub poprzez formularz kontaktowy, jaki znajduje się na naszej stronie głównej.
Świadczymy usługi prawne również drogą online. Informujemy, że porady prawne nie są udzielane pro bono.
Opracowano przez: Zespół LEGA ARTIS
Podstawa prawna:
