Terminy zasiedzenia, czyli 20 lub 30 lat, są ogólnie znane, ale ich upływ nie zawsze skutkuje zasiedzeniem. Kluczowym warunkiem zasiedzenia, gdy sąd rozpatruje wniosek, jest posiadanie samoistne. Zasiedzenie stanowi instytucję prawa, mającą na celu dostosowanie stanu prawnego do faktycznego posiadania. Długotrwałe korzystanie z nieruchomości (20 lub 30 lat) może prowadzić do uzyskania praw do niej. Brak zainteresowania własnością przez właściciela może skutkować negatywnymi konsekwencjami, gdy ktoś inny przejmie nieruchomość poprzez zasiedzenie.
Warunki zasiedzenia nieruchomości
Zgodnie z art. 172 k.c., do warunków zasiedzenia należy samoistne posiadanie nieruchomości i upływ określonego czasu, czyli 20 lub 30 lat, w zależności od tego, czy posiadanie samoistne było w dobrej czy złej wierze. Dobra lub zła wiara posiadacza nie decyduje o uzyskaniu własności, lecz wpływa jedynie na czas trwania zasiedzenia. Posiadanie samoistne a posiadanie zależne Pierwszym warunkiem zasiedzenia jest posiadanie samoistne nieruchomości, czyli posiadanie właścicielskie. Jedynie posiadacz samoistny może zasiedzieć nieruchomość.
Posiadanie samoistne a posiadanie zależne
Generalnie, posiadanie to władztwo nad rzeczą, czyli kontrola nad nieruchomością. Zakres tego władztwa jest najszerszy w przypadku posiadania samoistnego i obejmuje uprawnienia do korzystania z rzeczy, pobierania pożytków, przekształcania, a czasem nawet niszczenia. Posiadanie samoistne, zgodnie z kodeksem, to władanie rzeczą w sposób identyczny z właścicielem, czyli faktyczne korzystanie z niej bez udziału innych oraz dysponowanie rzeczą (np. pobieranie pożytków, opłacanie podatków).
Art. 336 k.c. stanowi: „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada, jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”. Art. 336 k.c. stanowi: „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada, jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”.
Warto zaznaczyć, że posiadanie samoistne jest ściśle powiązane z wykonywaniem obowiązków właścicielskich, ograniczonych przez przepisy prawa i zasady współżycia społecznego, takie jak opłacanie podatku od nieruchomości czy troszczenie się o stan rzeczy. Te elementy stanowią typowe zewnętrzne przejawy posiadania samoistnego.
Zgodnie z doktryną i orzecznictwem, na stan posiadania składają się dwa elementy: fizyczny (corpus) oraz intelektualny element zamiaru (animus) władania rzeczą dla siebie. Mówiąc o posiadaniu, które może prowadzić do zasiedzenia, Sąd Najwyższy (decyzja z dnia 19 grudnia 2000 r., V CKN 767/00) podkreśla, że musi ono mieć kwalifikowany charakter, czyli być posiadaniem „właścicielskim”.
Chodzi o sytuację, w której dana osoba, na skutek konkretnego zdarzenia, uzyskuje tytuł (podstawę) do posiadania rzeczy wyłącznie we własnym imieniu, niezależnie od tego, czy działa w dobrej, czy w złej wierze. Przeważnie jest to nabycie rzeczy poprzez umowę przenoszącą własność, ale zawartą bez zachowania wymaganej formy, lub w drodze umowy przewidzianej formą, ale nieważnej, na przykład z powodu okoliczności leżących po stronie zbywcy, zgodnie z art. 82 k.c. W wyjątkowych przypadkach uzasadnionym tytułem do posiadania „właścicielskiego” może być nawet samowolne, bezprawne przejęcie rzeczy (apprehensio possessionis).
Ponadto, biorąc pod uwagę brak zasady nemo sibi ipse causam possessionis mutare potest w polskim prawie, dopuszczalne jest przekształcenie charakteru władztwa z powodu zmiany woli posiadacza. Niemniej jednak, taka zmiana musi wynikać z uzasadniających ją okoliczności zewnętrznych, zgodnie np. z postanowieniem Sądu Najwyższego z 29 października 1996 r., III CKU 8/96, OSNC 1997, nr 4, poz. 38, oraz z postanowieniem Sądu Najwyższego z 20 kwietnia 1995 r., II CRN 164/94, niepublikowanym.
Inne orzeczenie Sądu Najwyższego podkreśla: „Należy zastrzec, że bardzo istotne jest właściwe oddzielenie w postępowaniu cywilnym faktu od prawa; na ustalenia faktyczne dotyczące posiadania składają się fakty mogące wskazywać na istnienie posiadania (np. korzystanie z nieruchomości z wyłączeniem innych osób) i jego rodzaj (np. uiszczanie podatku od nieruchomości). Ocena natomiast na ich podstawie, czy jest to posiadanie samoistne czy zależne, w dobrej czy w złej wierze oraz skutków tych pojęć w zakresie możliwości zasiedzenia to zagadnienia prawne, a nie ustalenia faktyczne” (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z 2 sierpnia 1935 r., C II 658/35, RPEiS 1936, nr 3, s. 639).
Natomiast posiadanie zależne, które nie skutkuje zasiedzeniem, ma miejsce, na przykład, gdy korzystamy z nieruchomości na mocy umowy najmu, użytkowania wieczystego, użyczenia lub zastawu. Choć formalnie posiadamy tę nieruchomość, regulujemy czynsz na rzecz jej prawowitego właściciela zgodnie z zawartą umową. Płacenie takich opłat za użytkowanie świadczy o tym, że nie traktujemy nieruchomości jak własnej. Innymi słowy, nawet jeśli podpisujemy z właścicielem umowę na czasowe korzystanie z nieruchomości, nawet na okres dłuższy niż 30 lat, nie dojdzie do zasiedzenia. Warto jednak zaznaczyć, że istnieje możliwość przekształcenia posiadania zależnego w samoistne poprzez jednostronny zamiar posiadacza, pod warunkiem, że ten zamiar zostanie wyrażony publicznie, na przykład przez opłacanie podatku od nieruchomości, co wiąże się z określonymi konsekwencjami prawnymi.
Podsumowując, posiadacz zależny to osoba, która zarządza rzeczą we własnym imieniu i dla siebie, ale na podstawie innego prawa niż własność, związana z określonym zakresem władztwa nad rzeczą. Posiadacz zależny jednocześnie pełni rolę zarządcy w imieniu posiadacza samoistnego, zdając sobie sprawę, że posiadacz samoistny nie zamierza zrezygnować ze swojego posiadania. Posiadanie zależne może istnieć jedynie wtedy, gdy istnieje równoczesne posiadanie samoistne tej samej rzeczy.*
Biorąc pod uwagę, że w wyniku procedury zasiedzenia można uzyskać orzeczenie sądu, stwierdzające jego wystąpienie, co stanowi podstawę do aktualizacji stanu prawnego w księdze wieczystej (lub utworzenia nowej), warto rozważyć złożenie stosownego wniosku. Niemniej jednak, aby uniknąć dodatkowych kosztów w przypadku niepowodzenia sprawy, konieczne jest poprzednie dokładne ustalenie, czy posiadanie było samoistne czy zależne.
* B. Szolc-Nartowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 336.
Drogi czytelniku przypominamy, że wszystkie sprawy prawne w tym sprawa, o jakiej piszemy, potrafią być zawiłe i często wymagają uzyskania pomocy prawnika. Warto przed podjęcie kraków prawnych zawsze omówić je z prawnikiem.
Skontaktuj się z nami już teraz. Przeanalizujemy Twoją sprawę i sprawdzimy dokładnie, co da się zrobić w Twojej sprawie. Nasi eksperci pomogli już niejednemu klientowi, który myślał, że jest już w sytuacji bez wyjścia.
Napisz do nas lub zadzwoń już teraz.
☎️ 579-636-527
