Często zadawane pytanie w Kancelarii przez klientów brzmi: Czy mogę samodzielnie usunąć uciążliwego, niepłacącego lokatora z mojego mieszkania? Niniejszy artykuł ma na celu udzielenie odpowiedzi na to pytanie.
Po pierwsze, polskie prawo nie przewiduje możliwości samodzielnej eksmisji, czyli usuwania lokatora bez udziału sądu lub komornika, nawet w przypadku wygaśnięcia lub wypowiedzenia umowy najmu.
Kodeks cywilny chroni posiadanie, czyli faktyczne władanie lokalem, niezależnie od uprawnień, i wymaga przestrzegania odpowiednich procedur.
Niezgodna z prawem eksmisja – konsekwencje
W praktyce, gdy właściciel mieszkania samowolnie dokonuje eksmisji, na przykład wyrzuca rzeczy byłego najemcy i zmienia zamki, były lokator może domagać się przywrócenia posiadania w sądzie. Zazwyczaj wygrywa się takie sprawy, ponieważ eksmisja została przeprowadzona wbrew procedurom. Dodatkowo, właściciel naraża się na odpowiedzialność karną, gdy np. pozbawia lokatora prądu lub innych mediów w celu zmuszenia go do opuszczenia mieszkania.
Jak przeprowadzić skuteczną eksmisję?
Odpowiedź może wydawać się prosta – jedynie poprzez postępowanie sądowe i egzekucję komorniczą lub egzekucję na podstawie aktu notarialnego (co przyspiesza procedurę, ale wymaga wcześniejszej wizyty u notariusza i spełnienia warunków formalnych).
W przypadku klasycznego postępowania, trzeba złożyć pozew o eksmisję i opróżnienie lokalu. Ważne jest, aby pozwać wszystkich lokatorów zamieszkujących mieszkanie, nie tylko osobę, która podpisała umowę, z uwagi na tzw. współuczestnictwo konieczne.
Eksmisja przez sąd
W ramach tego postępowania, które teoretycznie może trwać nawet kilka lat, sąd musi rozstrzygnąć kwestie takie jak prawo lokatora do dalszego korzystania z lokalu, skuteczność wypowiedzenia umowy najmu, a także prawo do lokalu socjalnego.
Prawo do lokalu socjalnego przysługuje m.in. osobom małoletnim, kobietom w ciąży, osobom niepełnosprawnym, emerytom, rencistom czy bezrobotnym, chyba że ich sytuacja pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.
Po uzyskaniu prawomocnego wyroku eksmisyjnego, sprawa zostaje skierowana do komornika.
Eksmisja a lokal socjalny
Jeśli lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego, eksmisję komorniczą można przeprowadzić dopiero po tym, jak gmina zaproponuje taki lokal, co może potrwać. Eksmisji nie przeprowadza się również w okresie zimowym (01 listopada – 31 marca). Proces eksmisji może więc być długi i czasochłonny.
Najem okazjonalny – legalna eksmisja
Innym sposobem eksmisji jest skorzystanie z etapu komorniczego od razu, ale tylko w przypadku umowy najmu okazjonalnego. Ta umowa wymaga spełnienia dodatkowych formalności, ale jest korzystniejsza dla właściciela.
Umowa ta wymaga, aby lokator przedstawił oświadczenie osoby trzeciej, która zgodzi się przyjąć lokatora pod swój dach w razie eksmisji. Po uzyskaniu oświadczenia, lokator musi udać się do notariusza, podpisując oświadczenie o poddaniu się egzekucji do lokalu osoby trzeciej. Umowę należy zgłosić do Urzędu Skarbowego, aby była skuteczna.
Ten rodzaj umowy umożliwia właścicielowi dokonanie eksmisji bez udziału sądu. Po rozwiązaniu umowy, właściciel wzywa lokatora do opuszczenia lokalu, a jeśli ten nie posłucha, może skierować sprawę bezpośrednio do komornika, skracając procedurę. Jest to korzystne dla właściciela lokalu mieszkalnego, zwłaszcza gdy nie zna lokatora ani nie ma do niego zaufania.
Drogi czytelniku przypominamy, że wszystkie sprawy prawne w tym sprawa, o jakiej piszemy, potrafią być zawiłe i często wymagają uzyskania pomocy prawnika. Warto przed podjęcie kraków prawnych zawsze omówić je z prawnikiem.
Skontaktuj się z nami już teraz. Przeanalizujemy Twoją sprawę i sprawdzimy dokładnie, co da się zrobić w Twojej sprawie. Nasi eksperci pomogli już niejednemu klientowi, który myślał, że jest już w sytuacji bez wyjścia.
Napisz do nas lub zadzwoń już teraz.
☎️ 579-636-527
