Kto będzie właścicielem domu wybudowanego wspólnie przez małżonków na działce należącej do żony lub męża? Jakie rozliczenia będą miały miejsce między małżonkami po rozwodzie?
Wielokrotnie małżonkowie decydują się na wspólne zbudowanie domu na działce, która stanowi wyłączną własność jednego z nich, zatem wchodzi do jego osobistego majątku. Taka sytuacja ma miejsce nie tylko w przypadku, gdy nieruchomość została nabyta przez jednego z małżonków przed ślubem, ale także gdy działka została przekazana drogą darowizny lub spadku w trakcie trwania małżeństwa. Wynika to z przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, a konkretnie z art. 33 pkt 2, zgodnie z którym do osobistego majątku każdego z małżonków należą przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej. Oznacza to, że jeśli z treści umowy darowizny lub testamentu nie wynika, że darczyńca lub spadkodawca chciał, aby nieruchomość stała się wspólną własnością małżonków, to nabycie w taki sposób nieruchomości będzie stanowiło wyłączną własność jednego z nich. Wspólny dom, ale własność jednego z małżonków
Budowa domu na działce stanowiącej wyłączną własność jednego z małżonków powoduje, że ten dom również staje się własnością tego małżonka. Zgodnie z zasadą prawa rzymskiego superficies solo cedit („to, co jest na powierzchni, przynależy do gruntu”). I nie ma znaczenia dla prawa własności, czy dom na działce małżonka został zbudowany przy współudziale obu małżonków i za wspólne środki.
Rozliczenie nakładów na budowę domu
Brak prawa własności do domu wybudowanego na działce żony lub męża staje się problemem w przypadku rozwodu małżonków. Wówczas małżonek, który nie jest właścicielem nieruchomości, chce uzyskać zwrot środków, które wydał na budowę domu rodzinnej. Oczywiście ma on ku temu podstawę prawną. Zgodnie z art. 45 § 1 kro, każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Z kolei zgodnie z § 2 zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny. Zasadniczo więc drogą przeprowadzenia rozliczeń między małżonkami jest sprawa o podział majątku wspólnego, jednakże w sytuacji, gdy byli małżonkowie nie posiadają majątku wspólnego, właściwym do dokonania rozliczeń będzie tryb procesowy (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 stycznia 2000 roku, sygn.. akt I CKN 367/98, publ. LEX). Do określenia wartości nakładów i wydatków decydującej znaczenie ma ich wartość w chwili orzekania o podziale majątku lub wcześniejszym zwrocie.
Często jednak małżonek, który nie jest właścicielem nieruchomości, nie jest zainteresowany rozliczeniem nakładów i otrzymaniem od drugiej strony rekompensaty za budowę domu. Zależy mu bowiem na tym, by stać się współwłaścicielem nieruchomości. W takiej sytuacji może on wystąpić z żądaniem przeniesienia własności gruntu, na którym stoi dom. Podstawą tego żądania będzie art. 231 § 1 k.c., zgodnie z którym osoba, która w dobrej wierze stała się posiadaczem gruntu i wzniósł na nim budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętej działki, może żądać od właściciela przeniesienia na siebie własności zajętej działki za odpowiednie wynagrodzenie. Przepis ten stosuje się również do spraw dotyczących rozliczeń między małżonkami. Małżonek, który razem ze swoim współmałżonkiem zbudował na gruncie, który stanowi osobisty majątek tego współmałżonka, może zatem – na podstawie art. 231 k.c. – żądać przeniesienia na siebie udziału w tej nieruchomości (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 marca 1985 roku, sygn. akt III CZP 7/85, publ. OSNC 1985/11/170).
Uwagi dotyczące przeniesienia własności gruntu
Należy pamiętać, że spełnienie dwóch warunków jest niezbędne do uwzględnienia takiego roszczenia. Po pierwsze, wartość budynku musi przewyższać wartość gruntu. Po drugie, osoba składająca takie żądanie musi działać w dobrej wierze. W przypadku rygorystycznego podejścia do tego, co stanowi dobrą wiarę, spełnienie drugiego warunku byłoby praktycznie niemożliwe. Zasadniczo małżonek, który nie jest właścicielem gruntu, jest świadomy, że buduje dom na działce należącej do drugiego małżonka. Jednak w kontekście rozliczeń między byłymi małżonkami przyjmuje się, że posiadacz gruntu, który był w złej wierze na początku budowy, traktowany jest tak samo jak posiadacz w dobrej wierze, jeśli okoliczności sprawy tego wymagają ze względu na zasady współżycia społecznego.
Roszczenie o wykup gruntu za wynagrodzeniem
W przypadku tego roszczenia, osoba posiadająca grunt może żądać przeniesienia własności działki w zamian za odpowiednie wynagrodzenie, a nie tylko samej działki. Dlatego też, żądanie powinno być sformułowane jako żądanie przeniesienia własności działki (lub udziału w jej współwłasności) za wynagrodzeniem, zarówno w ramach procesu, jak i poza nim w ramach procedury działowej. Rozstrzygnięcie sprawy musi więc obejmować nie tylko ustalenie, czy warunki wykupu działki są spełnione, ale również określenie wysokości wynagrodzenia. Istnieje jedynie jeden wyjątek, który ma miejsce, gdy osoba uprawniona zdecyduje się zrezygnować z należnego jej wynagrodzenia.
Należy zaznaczyć, że wynagrodzenie nie może być uwzględnione w ramach spłat lub dopłat w kontekście podziału innych składników majątku wspólnego. Jest to część rozliczenia określonego nakładu w określony sposób i podziału wynikającego z tego rozliczenia. Co więcej, sposób, w jaki roszczenie o wykup jest realizowane jako forma rozliczenia nakładów z majątku wspólnego na majątek odrębny jednego z małżonków, nie wpływa na treść samego roszczenia. Innymi słowy, małżonek, który jest zobowiązany do przeniesienia własności działki zajętej pod budowę, zachowuje prawo do wynagrodzenia w tym zakresie. Sąd w ramach procedury działowej może również rozliczyć nakłady z majątku wspólnego na majątek odrębny jednego z małżonków poprzez zastosowanie roszczenia o wykup tylko na wniosek jednego z małżonków. Niemniej jednak, sąd nie jest związany takim wnioskiem i może zdecydować się na inny sposób rozliczenia danego nakładu.
Dwa podejścia do rozliczenia budowy domu na działce drugiego małżonka
Podsumowując, rozliczenie budowy domu na działce należącej do żony lub męża może być dokonane poprzez rozliczenie nakładów lub wykup gruntu za wynagrodzeniem. Wybór między tymi dwoma rozwiązaniami zależy od tego, czy bardziej zależy nam na spłacie z tytułu budowy domu na działce małżonka, czy też na uzyskaniu prawa własności do tej nieruchomości.
