Kiedy następuje przedawnienie czynsz najmu gminnego lokalu ?

Przedawnienie jest mechanizmem prawnym, który pozwala dłużnikom na uchylenie się od obowiązku zapłaty długu po upływie określonego czasu. Dotyczy to również długów z tytułu zaległych czynszów najmu lokali. Przepisy dotyczące najmu lokali komunalnych są szczegółowo uregulowane w Kodeksie cywilnym oraz w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

POLECAMY: Przedawnienie zobowiązań podatkowych

Najemca lokalu komunalnego ma obowiązek płacić czynsz, jak to określa art. 659 Kodeksu cywilnego. Czynsz może być wyrażony w formie pieniężnej lub innych świadczeń. Jednakże, jeśli gmina nie dochodzi swoich roszczeń w odpowiednim czasie, może dojść do przedawnienia, co reguluje art. 117 i następne Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 117 Kodeksu cywilnego, po upływie terminu przedawnienia dłużnik może uchylić się od spełnienia roszczenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia po upływie tego terminu. Co istotne, zrzeczenie się zarzutu przedawnienia przed upływem terminu jest nieważne. Przepisy te mają szczególne zastosowanie w przypadku roszczeń przeciwko konsumentom.

Art. 118 Kodeksu cywilnego precyzuje terminy przedawnienia roszczeń. Zasadniczo wynosi on sześć lat, jednak dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Ważne jest także, że koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin jest krótszy niż dwa lata.

Przykładem zastosowania tych przepisów jest wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi z dnia 7 lipca 2023 r. (sygn. akt VIII C 652/22). W tej sprawie lokator skutecznie podniósł zarzut przedawnienia roszczeń czynszowych dochodzonych przez miasto. Sąd uznał ten zarzut i oddalił roszczenie gminy, podkreślając w uzasadnieniu, że przedawnienie uniemożliwia dochodzenie zaległości czynszowych po upływie określonego terminu.

Sąd w uzasadnieniu wyroku m.in. stwierdził:

Roszczenia o zapłatę mediów, jak i odsetek są roszczeniami o świadczenia okresowe, a zatem ulegają przedawnieniu wraz z upływem trzyletniego terminu od dnia ich wymagalności, przy czym roszczenie o odsetki za opóźnienie przedawnia się najpóźniej z chwilą przedawnienia roszczenia głównego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2005r., sygn. akt V CK 655/04). Przedmiotowe powództwo zostało wytoczone w dniu 23 sierpnia 2022 roku, należy więc uznać, iż powód wytoczył powództwo przeciwko pozwanej po upływie terminu przedawnienia. W zakresie podniesionego przez pozwaną zarzutu przedawnienia, najpóźniej wymagalna była należność z tytułu opłat za media za grudzień 2018 roku – była ona płatna do 10-go grudnia 2018 roku, zatem w dniu 31 grudnia 2021 roku roszczenie o zapłatę tej należności uległo przedawnieniu. Pozostałe należności z tytułu opłat eksploatacyjnych były wymagalne wcześniej (za wcześniejsze miesiące), zatem one także uległy przedawnieniu, oczywiście wraz z odsetkami.

Wnioskiem z powyższego jest, że najemcy lokali komunalnych mogą skutecznie bronić się przed zaległymi roszczeniami czynszowymi, podnosząc zarzut przedawnienia. Ważne jest jednak, aby byli świadomi obowiązujących przepisów i terminów, by móc odpowiednio zareagować na ewentualne roszczenia gminy.

Zgadzam się, że terminy przedawnienia mogą być skomplikowane i warto znać sytuacje, w których mogą one ulec przerwaniu. Zgodnie z art. 123 Kodeksu cywilnego, bieg przedawnienia przerywa się w następujących sytuacjach:

1. Przez czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń – Obejmuje to wszelkie formalne działania mające na celu dochodzenie, ustalenie, zaspokojenie lub zabezpieczenie roszczenia. Może to być wniesienie pozwu, wniosek o wydanie nakazu zapłaty, czy skierowanie sprawy do komornika.
2. Przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje – Może to nastąpić poprzez częściową zapłatę długu, złożenie wniosku o rozłożenie długu na raty, podpisanie umowy ugody lub jakiekolwiek inne działanie, które może być interpretowane jako uznanie istnienia długu.

W praktyce oznacza to, że jeżeli lokator uzna roszczenie gminy na piśmie, np. poprzez podpisanie umowy ugody dotyczącej spłaty długu w ratach, to bieg terminu przedawnienia zostaje przerwany i zaczyna biec na nowo od momentu uznania roszczenia.

Dla lokatorów oznacza to, że wszelkie pisemne uznanie długu może wydłużyć okres, w którym gmina może skutecznie dochodzić zaległości czynszowych. Dlatego warto być ostrożnym w komunikacji z gminą na piśmie, zwłaszcza w sprawach dotyczących zaległości czynszowych.

Lokatorzy powinni być świadomi, że nieformalna deklaracja czy nawet częściowa spłata długu może mieć poważne konsekwencje prawne, w tym przerwanie biegu przedawnienia i wydłużenie okresu, w którym gmina może dochodzić swoich roszczeń.

Masz pytania lub potrzebujesz pomocy – zapraszamy do kontaktu!