Już od 1 lipca 2024 roku Krajowa Administracja Skarbowa (KAS) zyska nowe, szerokie uprawnienia do kontrolowania właścicieli nieruchomości. Szczególną uwagę urzędnicy skarbowi mają zwrócić na osoby oferujące najem krótkoterminowy. Ta zmiana może dotyczyć tysięcy Polaków, którzy w ostatnich latach zdecydowali się na wynajmowanie swoich domów, mieszkań czy pokoi. Kontrole będą mogły objąć okres aż pięciu lat wstecz, co oznacza, że urzędnicy będą mogli sprawdzać transakcje najmu od 2019 roku. Nowe regulacje mogą mieć daleko idące konsekwencje dla rynku nieruchomości w Polsce.
Wprowadzenie i Cel
Według szacunków branżowych, straty Skarbu Państwa wynikające z nieopodatkowanego najmu krótkoterminowego mogą sięgać nawet miliarda złotych rocznie. To ogromna kwota, która mogłaby zasilić budżet państwa i przyczynić się do finansowania ważnych społecznie projektów. Nic więc dziwnego, że fiskus postanowił przyjrzeć się bliżej temu sektorowi. U podstaw nowych regulacji leży unijna dyrektywa DAC7, która zobowiązuje platformy internetowe oferujące rezerwacje noclegów do przekazywania danych o wynajmujących organom podatkowym. Oznacza to, że popularne portale rezerwacyjne, takie jak Airbnb czy Booking.com, będą musiały dzielić się informacjami o swoich użytkownikach z urzędami skarbowymi.
Zakres Kontroli
Kluczową zmianą jest możliwość przeprowadzania kontroli dotyczących nawet pięciu lat wstecz. Oznacza to, że urzędnicy będą mogli sprawdzać transakcje najmu, które miały miejsce od 2019 roku. Co więcej, kontrole mogą objąć nawet osoby, które tylko raz wynajęły swoje mieszkanie czy pokój w tym okresie. Właściciele nieruchomości powinni być świadomi, że każda transakcja związana z najmem krótkoterminowym musi być odpowiednio zadeklarowana i opodatkowana.
Mechanizmy Kontroli
Nowe przepisy wymagają od platform internetowych przekazywania szczegółowych danych o wynajmujących, co znacząco ułatwi KAS identyfikację osób niezgłaszających dochodów z najmu. Dodatkowo, dzięki zaawansowanym systemom analizy danych, urzędnicy będą mogli szybciej i skuteczniej wykrywać nieprawidłowości. Kontrole mogą obejmować zarówno analizę dokumentacji finansowej, jak i wizyty inspektorów w miejscach wynajmu.
Konsekwencje dla Wynajmujących
Obciążenia Podatkowe
Dla osób oferujących najem krótkoterminowy nadchodzące zmiany mogą oznaczać konieczność gruntownego przeglądu swojej działalności pod kątem podatkowym. Warto pamiętać, że w świetle prawa taki najem traktowany jest jako świadczenie usług hotelarskich, co wiąże się z obowiązkiem prowadzenia działalności gospodarczej. Właściciele nieruchomości oferujący najem krótkoterminowy powinni być świadomi następujących obciążeń podatkowych:
- 8% podatku VAT od świadczonych usług noclegowych.
- 23% podatku VAT od importu usług (dotyczy to np. prowizji zagranicznych portali rezerwacyjnych).
- Podatek dochodowy (PIT lub CIT) – wysokość zależy od wybranej formy opodatkowania.
Dodatkowo, wynajmujący powinni pamiętać o mechanizmie odwróconego obciążenia (reverse charge) w przypadku prowizji płaconych zagranicznym portalom rezerwacyjnym. Od tych prowizji należy odprowadzić w Polsce 23% podatku VAT.
Brak Limitów i Zwolnień
W przeciwieństwie do sprzedaży towarów na platformach takich jak OLX czy Allegro, gdzie istnieją pewne limity zwolnień podatkowych, w przypadku najmu krótkoterminowego takie ulgi nie występują. Oznacza to, że nawet jednorazowy wynajem pokoju czy mieszkania powinien być odpowiednio rozliczony z urzędem skarbowym.
Zalecenia dla Wynajmujących
Właściciele nieruchomości powinni podjąć następujące kroki:
- Przejrzeć historię wynajmu z ostatnich pięciu lat: Każda transakcja powinna być dokładnie sprawdzona pod kątem prawidłowości rozliczeń podatkowych.
- Sprawdzić, czy wszystkie transakcje zostały prawidłowo zadeklarowane i opodatkowane: W razie wątpliwości warto skonsultować się z doradcą podatkowym.
- Rozważyć zalegalizowanie działalności, jeśli do tej pory prowadzono ją nieformalnie: Legalizacja działalności może wymagać założenia firmy i regularnego prowadzenia księgowości.
- Przygotować i uporządkować dokumentację związaną z najmem: Ważne jest, aby mieć wszystkie dokumenty gotowe na wypadek kontroli.
Konsekwencje Nieprzestrzegania Przepisów
Niezgłoszenie dochodów z najmu lub nieprawidłowe rozliczenie podatków może skutkować poważnymi konsekwencjami. Oprócz konieczności zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami, można spodziewać się również kar finansowych. W skrajnych przypadkach możliwe są także postępowania karno-skarbowe, które mogą prowadzić do jeszcze surowszych sankcji.
Reakcje i Opinie Ekspertów
Eksperci rynku nieruchomości i doradcy podatkowi podkreślają, że nowe przepisy są krokiem w kierunku większej transparentności i uczciwości na rynku najmu krótkoterminowego. Wprowadzenie tych regulacji ma na celu ograniczenie szarej strefy i zapewnienie równych warunków konkurencji dla wszystkich podmiotów działających w tej branży.
Z drugiej strony, niektórzy właściciele nieruchomości wyrażają obawy dotyczące dodatkowych obciążeń administracyjnych i kosztów związanych z legalizacją działalności oraz prawidłowym rozliczaniem podatków. Dla wielu osób może to oznaczać konieczność zmiany dotychczasowych praktyk i zainwestowanie w profesjonalne wsparcie księgowe.
Nadchodzące zmiany w uprawnieniach Krajowej Administracji Skarbowej stanowią istotne wyzwanie dla osób zajmujących się najmem krótkoterminowym. Właściciele nieruchomości powinni potraktować tę sytuację jako okazję do uporządkowania swoich spraw podatkowych i legalizacji działalności, jeśli do tej pory tego nie zrobili. Nowe przepisy mają na celu zwiększenie przejrzystości i uczciwości na rynku najmu, co w dłuższej perspektywie może przyczynić się do jego stabilizacji i rozwoju.
Kontrola pięciu lat wstecz, obowiązek prawidłowego rozliczenia wszystkich dochodów oraz konieczność prowadzenia działalności gospodarczej to wyzwania, z którymi muszą zmierzyć się wynajmujący. Jednak odpowiednie przygotowanie, konsultacje z ekspertami oraz skrupulatność w prowadzeniu dokumentacji mogą pomóc uniknąć problemów i zapewnić spokój w obliczu nadchodzących kontroli.
