Jednym z często zadawanych pytań przez wynajmujących mieszkania jest, czy brak aktu notarialnego w umowie najmu okazjonalnego powoduje jej nieważność. Ostatnio właściciel jednego z mieszkań zgłosił się z takim problemem: zawarł umowę najmu okazjonalnego, lecz lokator nie przedłożył aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji. W międzyczasie lokator przestał regularnie płacić czynsz, co tylko pogorszyło sytuację właściciela.
POLECAMY: Jakie prawa ma wynajmujacy gdy wygasła umowa najmu a lokator nie chce opuścić mieszkania
Akt notarialny w umowie najmu okazjonalnego
Akt notarialny jest kluczowym dokumentem w umowie najmu okazjonalnego. Wynajmujący często zawierają takie umowy, aby chronić swoje interesy, szczególnie w zakresie eksmisji lokatora. Umowa najmu okazjonalnego wymaga, aby najemca złożył oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się do dobrowolnej egzekucji i opróżnienia lokalu po zakończeniu najmu. Bez tego dokumentu wynajmujący zostaje w zasadzie z samą umową, bez uproszczonej drogi egzekucji, co oznacza konieczność złożenia pozwu o eksmisję na zasadach ogólnych.
Co się dzieje, gdy brak aktu notarialnego?
Właściciele mieszkań często obawiają się, że brak aktu notarialnego może sprawić, że umowa będzie nieważna. Jak się okazuje, sytuacja nie jest aż tak jednoznaczna.
Czy umowa bez aktu notarialnego nadal obowiązuje?
Z prawnego punktu widzenia umowa najmu okazjonalnego bez aktu notarialnego nadal obowiązuje, ale… nie ma ona wszystkich przywilejów, jakie wynikają z przepisów o najmie okazjonalnym. W praktyce oznacza to, że właściciel nie może korzystać z przyspieszonej procedury eksmisji. Jak wskazują niektóre stanowiska prawne, jeśli umowa została zgłoszona do urzędu skarbowego, można ją uznać za obowiązującą, chociaż nadal podlega ona przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów.
W takim przypadku, w razie potrzeby, właściciel może skorzystać z ogólnych przepisów prawa cywilnego w zakresie eksmisji lokatora. Jednak brakuje tu uproszczonej ścieżki, którą zapewnia akt notarialny.
Poglądy na temat braku aktu notarialnego
Zdania na temat tego, czy umowa bez aktu notarialnego może być traktowana jako najem okazjonalny, są podzielone. Część doktryny prawniczej twierdzi, że brak tego dokumentu nie oznacza automatycznej dyskwalifikacji umowy jako najmu okazjonalnego, o ile inne wymagania formalne są spełnione, np. zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego (M. Walasik, Poddanie się egzekucji przez najemcę, s. 100, 102).
Jednak dominującym poglądem, popartym przez orzecznictwo sądowe, jest to, że brak oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego uniemożliwia uznanie umowy za najem okazjonalny w pełnym tego słowa znaczeniu. Wówczas umowa podlega ogólnym przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów oraz przepisom Kodeksu cywilnego dotyczącym najmu lokalu (Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 30 czerwca 2014 r., sygn. akt XV Ca 217/14).
Brak aktu notarialnego – co dalej?
Brak aktu notarialnego nie oznacza nieważności umowy, ale oznacza, że właściciel będzie musiał przeprowadzić eksmisję na zasadach ogólnych. Zawarta umowa przekształca się w zwykłą umowę najmu, podlegającą przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, co oznacza, że wynajmujący nie ma przyspieszonej drogi eksmisji. W razie problemów z lokatorem, konieczne będzie złożenie pozwu o eksmisję, wypowiedzenie umowy na zasadach określonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów oraz przeprowadzenie pełnego postępowania sądowego.
Podsumowanie
Umowa najmu okazjonalnego bez aktu notarialnego nie jest nieważna, ale pozbawiona kluczowego elementu – możliwości uproszczonej eksmisji. W razie braku tego dokumentu, właściciel musi liczyć się z dłuższą i bardziej skomplikowaną procedurą prawną. Warto zadbać o dopełnienie formalności na etapie zawierania umowy, aby uniknąć problemów w przyszłości.
Jeśli masz wątpliwości co do swojej umowy lub problem z najemcą, warto skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej, aby chronić swoje interesy.
Informacje zawarte na stronie stanowią opis stanu prawnego na dzień publikacji i nie są poradą prawną w indywidualnej sprawie. Stan prawny od opublikowania może ulec zmianie. Kancelaria nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie wpisu w celu rozwiązania problemów prawnych.
Masz pytania lub potrzebujesz pomocy – zapraszamy do kontaktu!
