Dynamiczny rozwój rynku nieruchomości i rosnąca liczba transakcji sprzedaży, najmu czy dzierżawy powodują wzrost zapotrzebowania na usługi pośredników nieruchomości. Aby uniknąć ryzyka zawarcia niekorzystnej umowy, warto korzystać z pomocy profesjonalistów posiadających odpowiednie uprawnienia. Każdy pośrednik musi posiadać licencję potwierdzającą kwalifikacje oraz być wpisanym do Centralnego Rejestru Pośredników w Obrocie Nieruchomościami prowadzonego przez Polską Federację Rynku Nieruchomości. Rejestr ten jest jawny i dostępny dla każdego.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Pośrednicy zajmują się odpłatnym wykonywaniem czynności zmierzających do zawarcia umów sprzedaży, najmu czy dzierżawy nieruchomości. Podstawą współpracy między klientem a pośrednikiem jest umowa pośrednictwa, która musi być zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
Umowa pośrednictwa – kluczowe aspekty
Umowa pośrednictwa jest umową nazwaną, odrębnie uregulowaną w ustawie o gospodarce nieruchomościami, choć w wielu kwestiach posiłkuje się przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi umowy agencyjnej. W ramach umowy strony mogą swobodnie określać zakres działań pośrednika, pod warunkiem że dotyczą one czynności związanych z nieruchomościami.
Co istotne, pośrednik ma prawo wglądu w dokumentację nieruchomości, taką jak księgi wieczyste, ewidencja gruntów, plany zagospodarowania przestrzennego czy świadectwa charakterystyki energetycznej. Prawo to wynika z przepisów ustawy i jest niezbędne dla skutecznego wykonywania zadań pośrednika.
Obowiązkowe ubezpieczenie OC pośrednika
Każdy pośrednik nieruchomości musi posiadać obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. Polisa OC chroni klientów przed ewentualnymi szkodami wynikającymi z działań pośrednika lub osób działających pod jego nadzorem. Klient ma prawo żądać kopii dokumentu ubezpieczenia oraz informacji o wszelkich zmianach w polisie. W razie uchybienia temu obowiązkowi, klient może wypowiedzieć umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym.
Odpowiedzialność kontraktowa pośrednika nieruchomości
Zgodnie z art. 471 kodeksu cywilnego, pośrednik odpowiada za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, o ile powstałe szkody wynikły z jego winy. Przesłankami odpowiedzialności kontraktowej są:
- Niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.
- Powstanie szkody.
- Związek przyczynowy między działaniem pośrednika a szkodą.
Niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania oznacza brak podjęcia działań zgodnych z treścią umowy lub ich realizację w sposób niezgodny z przepisami prawa. Może to obejmować na przykład zwłokę w realizacji zlecenia czy niedopełnienie obowiązków w zakresie weryfikacji dokumentacji nieruchomości.
Nienależyte wykonanie zobowiązania występuje, gdy cel umowy – np. zawarcie korzystnej umowy najmu – zostanie osiągnięty, ale pośrednik naruszy inne obowiązki wynikające z umowy, co prowadzi do powstania szkody po stronie klienta.
Szkoda i zasada pełnej kompensacji
Odpowiedzialność pośrednika obejmuje wyłącznie szkody majątkowe, takie jak straty finansowe wynikające z niekorzystnych warunków umowy czy utracone korzyści. Na przykład, jeśli pośrednik nie poinformuje klienta o wszystkich kosztach transakcji, skutkiem czego klient poniesie wyższe wydatki, będzie to podstawa do żądania odszkodowania.
Warto pamiętać, że klient może przyczynić się do powstania szkody, np. nie dostarczając wymaganych dokumentów. W takim przypadku odpowiedzialność pośrednika może zostać ograniczona.
Podsumowanie
Odpowiedzialność cywilna pośrednika nieruchomości jest uregulowana szczegółowymi przepisami prawa, które chronią interesy klientów. Pośrednik, jako profesjonalista, ma obowiązek działać z należytą starannością, zgodnie z umową i przepisami prawa. Klienci, korzystając z usług licencjonowanego pośrednika, zyskują dodatkowe zabezpieczenie w postaci obowiązkowego ubezpieczenia OC. W przypadku sporów dotyczących odpowiedzialności kontraktowej kluczowe znaczenie ma treść umowy oraz dokumentacja transakcji.
Korzystanie z usług pośrednika nieruchomości może znacząco uprościć procesy transakcyjne, pod warunkiem wyboru doświadczonego i rzetelnego specjalisty. W przypadku powstanie sporu warto skorzystać z pomocy prawnika.
Informacje zawarte na stronie stanowią opis stanu prawnego na dzień publikacji i nie są poradą prawną w indywidualnej sprawie. Stan prawny od opublikowania może ulec zmianie. Kancelaria nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie wpisu w celu rozwiązania problemów prawnych.
Masz pytania lub potrzebujesz pomocy – zapraszamy do kontaktu!
