Wiosna za pasem, a z nią… panika na rynku nieruchomości? Wbrew pozorom to nie jest clickbait, a brutalna rzeczywistość, którą starannie maskują deweloperzy i niektórzy analitycy. Podczas gdy większość z nas wyczekuje pierwszych kroków i cieplejszych dni, eksperci (ci prawdziwi, a nie opłacani przez lobby budowlane) biją na alarm. Marzec może być ostatnim dzwonkiem na zakup mieszkania w „rozsądnej” cenie. Dlaczego? Odpowiedź jest złożona, ale sprowadza się do kilku kluczowych czynników, które za chwilę rozbierzemy na czynniki pierwsze. Zapnijcie pasy, bo ta jazda będzie pełna wstrząsów.
Wzrost popytu po zimowym letargu – pułapka dla nieświadomych?
Tradycyjnie, po zimowym okresie spowolnienia, rynek nieruchomości budzi się do życia. Ludzie, zmęczeni szarością i chłodem, zaczynają intensywniej myśleć o zmianie miejsca zamieszkania. Wzrost zainteresowania ofertami jest naturalny, ale w tym roku nakłada się na niego kilka wyjątkowo niebezpiecznych trendów. Według danych z raportów Biura Informacji Kredytowej (BIK), liczba zapytań o kredyty hipoteczne wzrosła już w lutym o ponad 15% w porównaniu do stycznia. To sygnał, że popyt zaczyna gwałtownie rosnąć, a podaż… no właśnie, z podażą jest znacznie gorzej.
Program „Bezpieczny Kredyt 2%” – benzyna dolana do ognia?
„Bezpieczny Kredyt 2%” miał być lekiem na bolączki rynku mieszkaniowego, a stał się katalizatorem wzrostu cen. Nie oszukujmy się, program ten, choć szczytny w założeniach, w praktyce doprowadził do sztucznego pompowania popytu. Dopłaty do kredytów sprawiły, że wielu kupujących, którzy wcześniej nie mogli sobie pozwolić na własne M, rzuciło się na rynek. Skutek? Drastyczny wzrost cen, zwłaszcza w segmencie mieszkań popularnych i w atrakcyjnych lokalizacjach. Dane z Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) za ostatni kwartał 2023 roku (w chwili obecnej, na początku 2024, nie są jeszcze dostępne pełne dane za I kwartał 2024) pokazały wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym o średnio 12-15% rok do roku w największych miastach Polski. W marcu ta tendencja może się jeszcze nasilić. Osoby, które zwlekają z decyzją o zakupie, licząc na korektę cen, mogą się srogo rozczarować.
Kurcząca się podaż – deweloperzy zacierają ręce?
Problemem nie jest tylko rosnący popyt, ale i dramatycznie malejąca podaż. Deweloperzy, widząc co się dzieje, wstrzymują nowe inwestycje, czekając na jeszcze lepsze czasy (czytaj: wyższe ceny). Liczba rozpoczynanych budów w ostatnich miesiącach spadła – według danych GUS o około 8% w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. To oznacza, że w najbliższych miesiącach na rynek trafi znacznie mniej nowych mieszkań, co jeszcze bardziej podbije ceny. Dodatkowo, inflacja i rosnące koszty materiałów budowlanych oraz robocizny (wzrost o około 10% w skali roku według danych Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa) sprawiają, że deweloperom po prostu nie opłaca się budować taniej. Oni nie są instytucją charytatywną.
Nowe regulacje i normy budowlane – kolejna cegiełka do wzrostu cen?
Wprowadzenie nowych, bardziej restrykcyjnych norm budowlanych, związanych z efektywnością energetyczną budynków (Warunki Techniczne 2021 i kolejne ich modyfikacje), to kolejny czynnik, który podnosi koszty budowy. Choć długoterminowo te zmiany są korzystne dla środowiska i dla portfeli mieszkańców (niższe rachunki za ogrzewanie), to w krótkim okresie przekładają się na wyższe ceny mieszkań. Szacuje się, że wdrożenie nowych norm może podnieść koszt budowy metra kwadratowego nawet o 5-7%.
Ukryte koszty i „promocje” – uważaj, co podpisujesz!
W ferworze poszukiwań wymarzonego M, łatwo dać się złapać na różnego rodzaju „promocje” i „okazje”. Deweloperzy często stosują chwyty marketingowe, które mają na celu przyciągnięcie klientów, ale w rzeczywistości wiążą się z ukrytymi kosztami. Darmowe miejsce parkingowe? Upewnij się, że jego wartość nie została już wliczona w cenę mieszkania. Wykończenie „pod klucz” w promocyjnej cenie? Sprawdź dokładnie standard materiałów i zakres prac, bo możesz się srogo rozczarować. Czytaj umowy ze zrozumieniem, analizuj każdy punkt i nie bój się pytać. Pamiętaj, że diabeł tkwi w szczegółach.
Co więc robić? Panikować? Niekoniecznie. Ale działać – zdecydowanie tak!
Jeśli planujesz zakup mieszkania w najbliższym czasie, marzec może być ostatnim momentem, aby zrobić to w relatywnie (podkreślam: relatywnie) rozsądnej cenie. Oczywiście, nikt nie ma szklanej kuli i nie da się w 100% przewidzieć przyszłości, ale wszystkie znaki na niebie i ziemi wskazują na to, że ceny nieruchomości będą nadal rosły. Nie czekaj, aż sytuacja stanie się jeszcze bardziej dramatyczna. Rozpocznij poszukiwania już teraz, porównuj oferty, negocjuj ceny i przede wszystkim – działaj rozsądnie i z chłodną głową. Skorzystaj z pomocy doświadczonego pośrednika nieruchomości, który zna lokalny rynek i pomoże Ci znaleźć najlepszą ofertę. I pamiętaj – pośpiech jest złym doradcą, ale zwlekanie w obecnej sytuacji może Cię słono kosztować. Rynek nieruchomości w marcu 2024 roku przypomina tykającą bombę. Pytanie nie brzmi „czy”, ale „kiedy” ceny eksplodują.
