Zakup mieszkania z ogródkiem to propozycja wielu deweloperów. Warto jednak wiedzieć, że istnieją prawne możliwości utraty prawa do korzystania z gruntu przy mieszkaniu nawet, jeśli prawo to wynika z aktu notarialnego.
Kto jest właścicielem ogródka?
Z reguły właściciel lokalu nie staje się również właścicielem części gruntu stanowiącej jego ogródek, a otrzymuje ten kawałek nieruchomości do tzw. wyłącznego korzystania. To oznacza, że ogródek jest częścią wspólną nieruchomości.
Zasady korzystania z części wspólnych nieruchomości wynikają z ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którą właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Prawo to może być ograniczone właśnie poprzez zawarcie umowy dotyczącej tzw. podziału quoad usum (czyli właśnie podziału do korzystania)
Czy oddanie części nieruchomości do korzystania przekracza zwykły zarząd?
Zasadą jest, że wspólnota mieszkaniowa w granicach swej autonomii może oddać część nieruchomości wspólnej do używania innej osobie, czy nawet zbyć ją, jeżeli przysporzy to jej korzyści majątkowych oraz nie utrudni właścicielom lokali korzystania z nieruchomości wspólnej. Dominuje stanowisko, że zgoda na zawarcie umowy przeznaczającej część nieruchomości do wyłącznego korzystania przekracza zakres zwykłego zarządu, tj. nie może być podejmowana większością głosów. Jednak należy podkreślić, że pojawiają się także stanowiska przeciwne.
Trzeba zwrócić uwagę na uchwałę Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2009 r., sygn. akt III CSK 325/09, w której wskazano, że w sytuacji gdy właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali, ponieważ z istoty swej ma on charakter tymczasowy.
Możliwość wypowiedzenia umowy
Umowa o podział może być zawarta na czas oznaczony albo nieoznaczony. W pierwszym przypadku podział quoad usum ustanie z nadejściem terminu końcowego. W drugim przypadku, pojawia się interpretacja, zgodnie z którą umowa o podział quoad usum (jako umowa o świadczenie ciągłe) może zostać wypowiedziana.
Najnowsze orzecznictwo SN, w którym wskazano, że przyjęcie, że każdy ze współwłaścicieli może w dowolnym czasie, z dowolnych przyczyn, dokonać wypowiedzenia umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania, pozostaje w sprzeczności z istotą i celem tej umowy, kształtującej uprawnienia jej stron w sposób odbiegający od modelu ustawowego wskazanego w art. 206 kodeksu cywilnego (postanowienie Sądu Najwyższego z 28 stycznia 2022 r., III CZP 18/22).
Niniejszy artykuł stanowi formę porady prawnej pro bono i ma na celu edukację prawną obywateli RP. Artykuł ten nie stanowi oferty handlowej w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego. Czytelniku, pamiętaj, że artykuł ten nie zastąpi standardowej porady prawnej. W przypadku pojawienia się problemu prawnego o podobnym charakterze lub z innej dziedziny prawa zapraszamy do skorzystania z naszych usług prawnych.
Nasza Kancelaria świadczy usługi prawne w zakresie każdej dziedziny prawnej. Jeśli poszukujecie Państwo prawnika, zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią pod nr tel. 579636527, lub poprzez formularz kontaktowy, jaki znajduje się na naszej stronie głównej.
Świadczymy usługi prawne również drogą online. Informujemy, że porady prawne nie są udzielane pro bono.
Opracowano przez: Zespół LEGA ARTIS
Polecamy inne nasze publikacje w zakresie zmian prawnych. Aby wejść w zakładkę „Prawo co dnia” kliknij poniższy obrazek.
Podstawa prawna:
