W przypadku wystąpienia potrzeby naprawy w wynajmowanym mieszkaniu, konflikty między najemcą a właścicielem nieruchomości mogą łatwo wybuchnąć. Dlatego warto uniknąć nieporozumień, precyzyjnie określając obowiązki obu stron z wyprzedzeniem. W przypadku braku takich ustaleń, można skorzystać z pomocy ustawodawcy.
Według danych Eurostatu z 2022 roku, około 13% Polaków wynajmuje mieszkania. Niemniej jednak, eksperci twierdzą, że ten odsetek jest znacznie niedoszacowany, o wiele procent punktów. Wynika to z faktu, że najem instytucjonalny nadal nie jest popularnym rozwiązaniem w Polsce. Rynek najmu jest rozbity, a nie wszystkie umowy są zgłaszane do urzędu skarbowego (choć powinny być, a dochód z najmu powinien być deklarowany w PIT przez wynajmującego).
POLECAMY: Jakie prawa ma wynajmujacy gdy wygasła umowa najmu a lokator nie chce opuścić mieszkania
Usterki w mieszkaniu a podstawy prawne
Jeśli chodzi o usterki w wynajmowanych mieszkaniach, regulacje prawne w Polsce są oparte na dwóch aktach prawnych: Kodeksie cywilnym i ustawie z 21 czerwca 2001 roku dotyczącej ochrony praw lokatorów oraz mieszkalnego zasobu gminy i zmian Kodeksu cywilnego.
W tych przepisach znajdują się zapisy dotyczące odpowiedzialności za uszkodzenia, zużycie sprzętu oraz awarie. Niestety, te regulacje nie są zbyt precyzyjne, co może utrudniać rozstrzyganie konfliktów. Ogólnie rzecz biorąc, za usterki i uszkodzenia wynikające z normalnego użytkowania mieszkania odpowiada najemca, natomiast za te, które wynikają z poważniejszych błędów, zaniedbań lub stanu nieruchomości, odpowiada wynajmujący. Jednak w praktyce trudno jest często określić, kto jest odpowiedzialny za konkretne usterki, na przykład awarię sprzętu AGD.
Obowiązki właściciela wynajmującego mieszkanie
Właściciel wynajmujący mieszkanie ma obowiązek przekazać mieszkanie w stanie nadającym się do zamieszkania. To oznacza, że mieszkanie powinno mieć sprawne instalacje, kuchnię, łazienkę i dostęp do wszystkich niezbędnych mediów. Jeśli podczas trwania najmu wystąpią awarie w wyniku normalnej eksploatacji, koszty naprawy ponosi wynajmujący.
Obowiązki lokatora
Kodeks cywilny ustala, że jeśli urządzenie, które początkowo było w dobrym stanie, ulegnie awarii z powodu niewłaściwego użytkowania, to koszty naprawy tego urządzenia ponosi najemca. Przykłady takich sytuacji obejmują zatkany zlew, zużytą uszczelkę w kranie lub zabrudzenia na ścianie, które wynikają z codziennego użytkowania, za które odpowiedzialny jest lokator.
Jednak to określenie zakresu odpowiedzialności jest mało precyzyjne. Na przykład, co w przypadku zerwanego paska w pralce, jeśli lokator korzystał z pralki zgodnie z jej przeznaczeniem? Kto powinien ponieść koszty naprawy kuchenki indukcyjnej, jeśli najemca nie jest odpowiedzialny za jej nieprawidłowe działanie? Wątpliwości takie może rozwiać ustawa o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z artykułem 6b tej ustawy:
Najemca jest zobowiązany utrzymywać lokal i pomieszczenia, które ma prawo używać, w odpowiednim stanie technicznym i higienicznym, zgodnie z przepisami, oraz przestrzegać porządku wewnątrz mieszkania. Najemca ma również obowiązek dbać o i chronić przed uszkodzeniem części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku, takie jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
Najemca jest odpowiedzialny za naprawę i konserwację:
- podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz okładzin ściennej, w tym ceramicznych, szklanych i innych;
- okien i drzwi;
- wbudowanych mebli, w tym ich wymianę;
- trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody, w tym gazowych, elektrycznych i węglowych, podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, miski klozetowej, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, włącznie z ich wymianą;
- osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyjątkiem wymiany przewodów i osprzętu anteny zbiorczej;
- pieców węglowych i akumulacyjnych, włącznie z wymianą zużytych elementów;
- etapowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy to nie jest zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymianę;
- przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym usuwanie ich niedrożności;
- innych elementów wyposażenia mieszkania i pomieszczeń przynależnych do niego, w tym malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Ten przepis precyzyjnie określa, które elementy mieszkania podlegają konserwacji i naprawom przez najemcę, chociaż na pierwszy rzut oka może się wydawać, że to właściciel powinien za nie odpowiadać.
Aby wykluczyć wszelkiego rodzaju niesnaski pomiędzy najemcą a wynajmującym proponujemy sporządzenie dokładnego protokołu zdawczo-odbiorczego przed wynajmem mieszkania, w obecności lokatora. Dodatkowo w celu zabezpieczenia interesu oprawnego wynajmującego zalecamy pobieranie kaucji, która może pokryć koszty typowych usterek, jeśli najemca nie spełni swoich obowiązków. Przygotowanie umowy, która szczegółowo określa odpowiedzialność obu stron, jest również zalecane. Umowa powinna zawierać klauzule dotyczące awarii sprzętu AGD, stanu instalacji, stanu ścian (szczególnie w przypadku długoterminowego wynajmu) i innych kwestii, które mogą budzić wątpliwości i prowadzić do konfliktów.
Drogi czytelniku przypominamy, że wszystkie sprawy prawne w tym sprawa, o jakiej piszemy, potrafią być zawiłe i często wymagają uzyskania pomocy prawnika. Warto przed podjęcie kraków prawnych zawsze omówić je z prawnikiem.
Skontaktuj się z nami już teraz. Przeanalizujemy Twoją sprawę i sprawdzimy dokładnie, co da się zrobić w Twojej sprawie. Nasi eksperci pomogli już niejednemu klientowi, który myślał, że jest już w sytuacji bez wyjścia.
Napisz do nas lub zadzwoń już teraz.
☎️ 579-636-527
