Najem na określony czas ma na celu ustabilizowanie relacji między najemcą a właścicielem. Oba zainteresowane podmioty mają jasność co do terminu obowiązywania umowy, co zdecydowanie wpływa pozytywnie na sytuację. Jednak, co w przypadku, gdy najem nie spełnia oczekiwań żadnej ze stron? Czy umowę najmu na czas oznaczony można zakończyć przed czasem?
POLECAMY: Eksmisja uciążliwego lokatora – jak przeprowadzić eksmisję zgodnie z prawem?
Umowę najmu można zawrzeć na określony czas, czyli do konkretnej daty, lub na czas nieokreślony. W drugim przypadku, umowa może zostać rozwiązana przez jedną ze stron poprzez wypowiedzenie jej. Istnieją określone terminy, ustawowe lub ustalone umownie, które określają, jak wcześniej przed zakończeniem okresu trzeba poinformować drugą stronę o chęci rozwiązania umowy.
W przypadku umów na czas określony, zazwyczaj nie przewiduje się możliwości wcześniejszego rozwiązania. Jest to zrozumiałe, gdyż strony ustalają termin, aby uniknąć możliwości wcześniejszego zerwania umowy. Jednakże, co w przypadku, gdy umowa nie spełnia oczekiwań? Na przykład, gdy lokal nie odpowiada potrzebom najemcy lub właściciel wyobrażał sobie inne użytkowanie.
Jeżeli umowa najmu nie przewiduje sposobu jej rozwiązania, można korzystać z ogólnych przepisów. Jednak te przepisy dotyczą głównie poważnych problemów. Drobne niedoskonałości lokalu lub kwestie subiektywne nie uprawniają do wcześniejszego rozwiązania umowy.
Wymieniając przyczyny umożliwiające rozwiązanie umowy najmu, można je podzielić na przyczyny uprawniające właściciela oraz te, które uprawniają najemcę.
Najemca będzie mógł rozwiązać umowę wcześniej, jeśli:
- Mieszkanie ma wady, które uniemożliwiają zgodne z umową korzystanie z niego, a pomimo wezwań właściciela, nie zostały one naprawione.
- Wady lokalu są na tyle poważne, że stwarzają zagrożenie dla zdrowia najemców, w takim przypadku umowę można rozwiązać natychmiastowo, bez wcześniejszego wezwania do naprawy wad.
Natomiast właściciel będzie mógł rozwiązać umowę, jeśli:
- Najemca używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem, mimo upomnień nie przestaje tak postępować.
- Najemca zaniedbuje lokal w stopniu, który narazą na szkodę lub zniszczenie mienia.
- Najemca opóźnia się z opłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, w przypadku lokalu, najemca powinien zostać pisemnie wezwany do zapłaty, udzielając mu dodatkowego miesiąca na uregulowanie należności.
- Najemca zachowuje się rażąco lub uporczywie naruszając obowiązujący porządek domowy lub utrudniając korzystanie z innych lokali w budynku.
Z praktycznego punktu widzenia, ważne jest, aby przed podjęciem decyzji o rozwiązaniu umowy, zgromadzić dowody potwierdzające przyczynę wypowiedzenia. Po opuszczeniu lokalu może być już za późno. Jeśli na przykład przyczyną opuszczenia lokalu przez najemcę jest jego złe warunki, należy to udokumentować (zdjęcia, nagrania). Po fakcie, właściciel może przeprowadzić remont, co może utrudnić wykazanie rzeczywistej podstawy do natychmiastowego opuszczenia lokalu.
